各地的官方和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一季度，長沙市新建商品房備案均價為每平方米4803元，上漲17.78%，增速提高3.67個百分點(diǎn)；東莞新建商品房均價達(dá)每平方米8240元，同比大幅上漲13.7%；中山住宅均價為每平方米5043元，同比漲幅達(dá)17.9%，這些城市的房價漲幅已經(jīng)大幅超過本地房價調(diào)控警戒線，后三季度房價必須保持小幅或者零增長，才能保證全年房價控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　多個城市一季度房價大幅增長，地方政府實(shí)現(xiàn)房價控制目標(biāo)的難度不斷加大，部分地區(qū)三季度房價面臨零增長壓力，深圳及廣州的增城、從化等地的樓市限價政策開始逐漸浮出水面。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時表示，一線城市和東部發(fā)達(dá)城市購房者信心偏低，而二、三線城市和中西部地區(qū)購房者仍相對偏樂觀，未來成交量回升的可能性較大，“如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，未來不排除有更多地區(qū)出臺樓市限價政策。”

　　多地樓市限價呼之欲出

　　4月20日，廣州從化市國土房管局副局長鄒金明在從化房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇與趨勢研討會上表示，目前從化房價的漲幅已經(jīng)達(dá)到9%，從化將合理、合情、合規(guī)地進(jìn)行限價，下一步準(zhǔn)備出臺具體操作通知。

　　在此之前的4月8日，廣州增城市房管局已召集開發(fā)商開會，通報(bào)了增城樓盤限價5%的通知，該限價政策試行期暫定為三個月。而增城官方給出的樓市基準(zhǔn)價格為每平方米7033元，這意味著增城樓盤售價不得超過每平方米7385元。

　　鄒金明在上述研討會上表示，并不認(rèn)為增城限價不合理，但限價要合理，要與開發(fā)商溝通?！耙郧按蠹艺J(rèn)為從化房價并不貴，想不到去年一下子從化的房價升了，整個從化的樓盤都漲得很厲害，聽說好多樓盤開出每平方米2萬元，我聽到也緊張了。”

　　地方主動提出限價政策，在很大程度上實(shí)屬無奈。當(dāng)?shù)孛襟w援引增城市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)稱，由于第一季度增城一手房網(wǎng)簽成交均價較去年均價上漲高達(dá)24%，為了實(shí)現(xiàn)年度的房價控制目標(biāo)，第二季度暫時將房價調(diào)控目標(biāo)調(diào)整為房價漲幅低于5%，而第三、四季度是否再調(diào)整房價控制目標(biāo)將依據(jù)市場反應(yīng)而定。

　　不僅僅是增城和從化兩市。已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相當(dāng)一部分城市的一季度房價漲幅都已經(jīng)超過10%，已接近這些城市提出的GDP增速或人均可支配收入增速。王海斌說，這就意味著，如果房價控制目標(biāo)能夠得到有效貫徹執(zhí)行的話，這些城市在2011年的后三個季度必須保持房價零增長。

　　深圳從5月1日起實(shí)施分片區(qū)限價政策的傳聞，已經(jīng)被多家開發(fā)商證實(shí)。深圳市規(guī)劃和國土資源委在4月14日發(fā)布新聞資料表示，近日該委各管理局已經(jīng)召開所在轄區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，公布了2010年各片區(qū)商品住房項(xiàng)目成交均價。

　　曾經(jīng)參加過上述座談會的深圳某大型上市房地產(chǎn)企業(yè)高管向本報(bào)透露，深圳各行政區(qū)分別有各自的片區(qū)限價幅度，但各區(qū)總的原則是房價不能超過去年本片區(qū)同類型項(xiàng)目價格的5%，所有項(xiàng)目都實(shí)行“明碼標(biāo)價、一套一標(biāo)”。

　　除上述城市之外，蘭州也傳出將出臺最高限價政策的消息。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，根據(jù)蘭州市即將出臺的最高限價政策，房價最高的城關(guān)區(qū)內(nèi)新建商品房每平方米將會被控制在萬元以內(nèi)，超過最高限價將無法辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。目前該政策已上報(bào)省政府，待批準(zhǔn)后即可實(shí)施。
被疑人為做低房價

　　樓市限價政策的直接后果是，高價房和價格漲幅過高的樓盤面臨市場準(zhǔn)入難題。上述某深圳上市房企高管坦言，現(xiàn)在有些開發(fā)商很難拿到預(yù)售許可證，因?yàn)轭A(yù)售價格是進(jìn)入統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的，如果價格定得高于政府限定的價格，政府就不會批預(yù)售證。

　　該人士向本報(bào)表示：“我們感到很無奈，只能準(zhǔn)備充足的資金熬到現(xiàn)售?，F(xiàn)在開發(fā)商的精裝修房子比例越來越高，這價格肯定比以前的毛坯房價格高，如果政府要達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，那市場上的別墅、高端樓盤、精裝房的供應(yīng)會急劇減少?！?/P>

　　高價房和價格漲幅過高的樓盤比例減少，或許是地方政府期待的結(jié)果。因?yàn)楹勒雀叨隧?xiàng)目被認(rèn)為剔除統(tǒng)計(jì)范疇，對降低整體房價立竿見影。

　　明天信華投資副總經(jīng)理陳云峰此前在接受本報(bào)采訪時表示，北京市政府之所以敢預(yù)期房價控制目標(biāo)“穩(wěn)中有降”是因?yàn)檎扇×朔浅?yán)厲的調(diào)控手段，比如在開盤定價環(huán)節(jié)，如果房價定得過高，相關(guān)部門不予批準(zhǔn)預(yù)售證。

　　以深圳為例，豪宅等高端項(xiàng)目對市場均價的影響堪稱巨大。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從各區(qū)來看，2010年深圳鹽田房價升幅最大，達(dá)到68.31%，其中年內(nèi)東部華僑城天麓和天濤軒兩個別墅項(xiàng)目成交占全區(qū)總量約為34%，對該區(qū)整體房價上漲拉動明顯。

　　多位業(yè)內(nèi)人士的看法是，這僅僅是一種數(shù)字游戲，而不是房價真正的下跌，地方政府此舉存在通過技術(shù)手段人為“做低房價”之嫌，這包括將保障房、郊區(qū)房納入統(tǒng)計(jì)范疇，將豪宅等高端項(xiàng)目剔除統(tǒng)計(jì)范圍或者延遲批準(zhǔn)其上市時間，以及直接劃定每個樓盤的房價漲幅等等技術(shù)手段。

　　毫無疑問，技術(shù)調(diào)控帶來的結(jié)果無法和市場真實(shí)情況相吻合。根據(jù)地方政府發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份，深圳新房成交均價環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%；北京成交均價環(huán)比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%；廣州簽約均價環(huán)比下降8.2%。但國家統(tǒng)計(jì)局公布了《3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，上述三個城市新建住宅價格指數(shù)卻是同比或環(huán)比增長。

　　有分析認(rèn)為，地方房管局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只是平均價，容易受成交量結(jié)構(gòu)性變化影響，不能真實(shí)反映樓價的變化。而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯然是針對不同面積不同價位的住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行了加權(quán)處理，受成交量結(jié)構(gòu)性變化影響會小一些。

　　王海斌認(rèn)為，如果要讓房價降下來，就必須讓土地價格、政府征收的稅費(fèi)以及開發(fā)商的利潤等都適當(dāng)降下來，但目前這幾個條件都不具備，單單使勁壓制房價難度可想而知。而在目前樓市全面調(diào)控的大勢下，各種達(dá)成調(diào)控目標(biāo)的政策措施均有可能被推出，樓市限價政策或在多個地方紛紛出臺。