盡管有“十一”黃金周的推動，但廈門房地產(chǎn)商期盼的“銀十”依然不給力。盡管九月廈門住宅成交量再創(chuàng)新高，但國慶7天長假，廈門樓市未能延續(xù)九月高成交態(tài)勢，日均成交量約30套，可謂是慘淡收場。

　　一方面是成交的迅速走低，另一方面則是第四季度高庫存量和大量新房源的持續(xù)供應(yīng)，開發(fā)商銷售壓力可想而知，第四季度廈門樓市負重前行。

　　一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，面對萎縮的需求客群，廈門開發(fā)商在營銷上力圖求變，更多開發(fā)商把眼光盯向異地，想方設(shè)法挖深挖透異地客群成為當下更多開發(fā)商的當務(wù)之急。

個盤帶旺九月 “銀十”平淡開局

　　九月，廈門全市商品住宅共成交2809套，比8月的1882套增加了927套，環(huán)比上漲49.26%。其中，島內(nèi)住宅成交501套，環(huán)比下跌5.83%；島外住宅成交2308套，環(huán)比上漲70.96%。

　　雖然九月成交喜人，但成交量集中在少數(shù)新盤新推房源上。立丹行機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，九月集美三大項目水晶湖郡、中航城和高迪·墅本月銷量名列前茅，三盤支撐了島外乃至全市住宅銷量。水晶湖郡9月11日開盤即“日光”，月底應(yīng)市加推，本月共簽約412套、4.91萬㎡，單盤全市住宅銷量占比達15%；中航城9月初低調(diào)開盤，本月集中網(wǎng)簽456套、3.91萬㎡；上月入市的高迪·墅，本月持續(xù)熱銷，當月共成交99套、2.30萬㎡。

　　雖然10月廈門樓市將有20多個樓盤入市，且很多新盤把開盤加推的時間選在了國慶黃金周，但據(jù)統(tǒng)計，黃金周7天內(nèi)廈門新房總成交325套，住宅總成交210套，與去年同期相比(2010年10月1日~7日，商品住宅共成交371套)下降43.40%。從樓盤分析，中航城·國際社區(qū)、特房·五緣新座/尚座，以及水晶湖郡的銷售套數(shù)位列銷售十強榜單的前三名，而祥和雅筑二期、半山御景、聯(lián)發(fā)·杏林灣一號等樓盤也榜上有名。

　　與個別樓盤成交喜人相對比的則是多數(shù)在售樓盤成交乏善可陳，且成交正呈現(xiàn)走低趨勢。業(yè)內(nèi)人士認為，一方面，過去幾個月內(nèi)積累的剛性需求正在不斷被消化，而廈門樓市庫存屢創(chuàng)新高，10月入市新盤數(shù)量不少，未來樓市消化動力將會明顯不足。另外，樓市調(diào)控絲毫沒有放松跡象，“而市場觀望情緒依舊濃厚，若開發(fā)商還死扛，那么成交量無疑會更加低迷?！?/P>

高庫存高供應(yīng) 樓市末季迎肉搏戰(zhàn)

　　一方面成交走低，另一方面則是樓市庫存激增。世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前，廈門全市一手房可銷售面積約300萬平方米，可售套數(shù)為23565套，若按近8周廈門全市新房周平均533套的銷售速度，目前的新房可售量需44周才能被市場完全消化。

　　與高庫存對應(yīng)的則是廈門新房源的持續(xù)供應(yīng)。據(jù)了解，10月份，廈門樓市供應(yīng)活動依舊活躍，10月將有22個樓盤上市，其中有10個純新盤，12個樓盤加推。其中湖里區(qū)2個，為中鐵元灣和國貿(mào)·天琴灣；思明區(qū)4個，為源昌君悅山一期、海峽中央公園、大洲國際龍郡一期、半山御景二期；集美區(qū)9個，為蓮花新城、中航城·國際社區(qū)、泉舜泉水灣三期、水晶湖郡二組團、昌城月美灣、招商海德公園海景高層、萬科·金域華府項目二期3D精裝新盤、海上五月花海語墅、寧寶世家二期；海滄區(qū)3個，為三遠·1號公館、禹洲·尊海、禹洲·高爾夫公館；翔安區(qū)3個，為特房·黎安小鎮(zhèn)、特房·美地雅登三期5#樓、寶嘉拉德芳斯；環(huán)東海域1個，為金帝·中洲濱海城，即將推出52#和53#樓。

　　供應(yīng)激增帶來的銷售壓力可想而知，寶嘉集團地產(chǎn)策劃部經(jīng)理廖尚熠表示，一邊是樓市政策趨緊形成的需求萎縮，一邊是不斷激增的樓市供應(yīng)，在此情況下，樓市“銀十”或無望，第四季度樓市不排除開發(fā)商為走量采取小幅調(diào)價的可能。

觀察——

房企啟動異地掃雷戰(zhàn)術(shù)

　　激增的供應(yīng)量加上本地客群的持續(xù)萎縮，如何跑贏第四季度樓市，爭取最大限度的樓市成交，成為當前廈門開發(fā)商需要解決的難題。一個有意思的現(xiàn)象是，10月伊始，不少開發(fā)商紛紛啟動異地營銷“掃雷”計劃，希望密集性的異地巡展，搶得客源。

　　據(jù)悉，中航城·國際社區(qū)目前正籌備到泉州縣市進行巡展，項目策劃經(jīng)理吳梅華表示，該項目一期4棟樓銷售幾近完畢，后續(xù)房源即將持續(xù)推出，作為杏林灣超級大盤，中航城愿以良好品質(zhì)口碑吸引泉州購房者注意。

　　事實上，10月之后類似中航城項目欲深入異地營銷的項目比比皆是。禹洲地產(chǎn)相關(guān)負責人也表示，目前集團旗下禹洲·尊海和禹洲·高爾夫都有意愿深入泉州各縣市與當?shù)乜腿夯?，保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)張德銘則表示，海上五月花項目別墅部分也非?？春萌莞叨酥脴I(yè)客群，希望能整合資源前往異地推介。另外，包括古龍御景、金都海尚國際等多個樓盤均表示，希望到省內(nèi)各個區(qū)域推介項目。一時間，大有廈門樓市營銷全面向外的局面。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，第四季度隨著政策的進一步趨緊，新盤上市量繼續(xù)加大，購房者選擇性進入市場，面對多樣的項目選擇，唯有加大異地營銷，做深異地營銷，以高性價比優(yōu)勢贏得市場青睞，年關(guān)營銷之戰(zhàn)注定是“血拼之戰(zhàn)”。（本網(wǎng)記者 陳振偉）