8月雖是樓市傳統(tǒng)淡季，但今年的全國(guó)樓市并沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)盤(pán)“空檔期”。多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京、上海、天津、南京等地8月均迎來(lái)新一輪開(kāi)盤(pán)高峰。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)對(duì)下半年樓市抱有太樂(lè)觀的預(yù)期，應(yīng)充分利用當(dāng)前“刺激剛需”窗口期，及時(shí)降價(jià)跑量，謹(jǐn)慎定價(jià)。若是一味漲價(jià)引導(dǎo)樓市繼續(xù)反彈，很可能倒逼樓市新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，那時(shí)瘋狂漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)自食其果。

　　8月樓市迎來(lái)推盤(pán)熱

　　成交持續(xù)回暖的背景下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱情大增。根據(jù)多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在8月的傳統(tǒng)樓市淡季，北京開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量預(yù)計(jì)超過(guò)34個(gè)，有望創(chuàng)今年新高。數(shù)據(jù)顯示，8月北京計(jì)劃入市的34個(gè)項(xiàng)目，比起7月的32個(gè)有增無(wú)減，成為今年月度開(kāi)盤(pán)量最多的一個(gè)月。這一數(shù)字也大幅超過(guò)去年8月(不到30個(gè))的預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)數(shù)。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，8月新增供應(yīng)量可能接近萬(wàn)套。

　　北京中原分析認(rèn)為，8月雖然處于市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，但在需求積極性提高和供應(yīng)增加的影響下，成交量有望持續(xù)維持高位。

　　8月，上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)有34個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)(含2個(gè)混合盤(pán))，比7月份22個(gè)的預(yù)開(kāi)盤(pán)量飆升54.5%。與2011年8月27個(gè)的開(kāi)盤(pán)量相比也有著25.9%的增幅。

　　而南京樓市8月也延續(xù)前期“淡季不淡”的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月南京樓市共有42家樓盤(pán)上市，推出逾8000套房源，創(chuàng)今年以來(lái)單月上市量最高峰。天津8月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)量22個(gè)，環(huán)比增加10%。開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中純新盤(pán)有10個(gè)，占預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)總量的45.45%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“降息”“降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)繼續(xù)放量起到刺激作用，預(yù)計(jì)整個(gè)下半年樓市成交好于上半年。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，8月供應(yīng)量增加勢(shì)必會(huì)讓整個(gè)淡季不淡的行情繼續(xù)下去。目前政策層面正值“刺激剛需”窗口期，剛需應(yīng)該會(huì)在6-8月份繼續(xù)釋放需求。這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商會(huì)加大市場(chǎng)供應(yīng)，供應(yīng)的增加與個(gè)案價(jià)格的調(diào)整會(huì)促使后市成交量保持一定的水平。開(kāi)發(fā)商應(yīng)好好利用當(dāng)前“刺激剛需”窗口，及時(shí)降價(jià)跑量，有條不紊地分階段實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　7月熱銷(xiāo)樓盤(pán)價(jià)格回漲

　　在信貸政策利好影響下，傳統(tǒng)的“淡旺季”已經(jīng)被顛覆，繼樓市在6月迎來(lái)一輪爆發(fā)之后，7月依舊保持著良好的勢(shì)頭。

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月25日，月內(nèi)北京新建住宅簽約9615套，較上月同期的9158套上漲了5%。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)計(jì)全月成交量將超接近1.3萬(wàn)套，在以往的銷(xiāo)售淡季創(chuàng)出年內(nèi)成交新高。

　　近期，受開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量、央行一月內(nèi)兩次降息、京滬穗高溢價(jià)地頻現(xiàn)等諸多因素影響，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期出現(xiàn)變化，看跌的購(gòu)房者明顯減少，剛需和改善型入市的積極性明顯提高。同時(shí)，部分地方政府調(diào)控政策也出現(xiàn)了事實(shí)性松動(dòng)。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年下半年以來(lái)，累計(jì)有40個(gè)城市不同程度的“微調(diào)”了原有政策，主要包括提高公積金貸款額度、實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼或購(gòu)房落戶政策等。這種情況下，7月份北京在售的項(xiàng)目紛紛開(kāi)始提價(jià)。

　　北京中原一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，在7月熱銷(xiāo)的60個(gè)項(xiàng)目中，成交均價(jià)上漲有43個(gè)，占比超過(guò)7成。

　　在8月上市的新盤(pán)同樣延續(xù)個(gè)別項(xiàng)目定價(jià)偏高的趨勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，盡管由于成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了7月北京樓市的成交均價(jià)，但也不可否認(rèn)大量在售項(xiàng)目正在熱銷(xiāo)推動(dòng)下回漲價(jià)格，特別是6、7月份，北京樓盤(pán)漲價(jià)現(xiàn)象持續(xù)增多，再加上近期土地交易頻頻，以萬(wàn)柳、舊宮兩地塊為代表的高價(jià)地加劇了購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的上行預(yù)期，剛需客群擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲之后失去購(gòu)房機(jī)會(huì)，急于“追漲入市”，進(jìn)而支撐成交量上揚(yáng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，當(dāng)前購(gòu)房者出現(xiàn)了一定的“追漲”心態(tài)，不過(guò)在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，房企還是應(yīng)該順應(yīng)調(diào)控要求，謹(jǐn)慎定價(jià)，特別是對(duì)于新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要避免高開(kāi)不利對(duì)后期的影響。

　　業(yè)內(nèi)：開(kāi)發(fā)商肆意漲價(jià)或倒逼政策出臺(tái)

　　業(yè)內(nèi)人士指出，近期樓市成交回暖和購(gòu)房者的“恐慌性入市”關(guān)系密切，而國(guó)家堅(jiān)定調(diào)控政策不動(dòng)搖，防止房?jī)r(jià)反彈的信號(hào)無(wú)疑給購(gòu)房者吃了一顆“定心丸”，因此樓市的成交很難再駛?cè)搿翱燔?chē)道”，開(kāi)發(fā)商只能以求穩(wěn)心態(tài)觀察市場(chǎng)。

　　近期，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，針對(duì)部分城市出現(xiàn)土地市場(chǎng)波動(dòng)，新建商品住宅量?jī)r(jià)齊升的情況做出表態(tài)，稱將鞏固已有調(diào)控成果，切實(shí)維護(hù)好房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　7月24日，中國(guó)政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱國(guó)務(wù)院督查組近期將對(duì)16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。有媒體報(bào)道，國(guó)務(wù)院督查組目前已抵達(dá)南京，將對(duì)南京、蘇州和上海3個(gè)城市的樓市現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。專(zhuān)家認(rèn)為，樓市調(diào)控再次進(jìn)入敏感期，針對(duì)部分城市政策微調(diào)的傾向和樓市“量?jī)r(jià)齊升”的趨勢(shì)，中央開(kāi)始進(jìn)行“精準(zhǔn)修正”。

　　7月27日下午，上海市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，從信貸、土地供應(yīng)、房屋用途、執(zhí)行監(jiān)管、住房保障，以及輿論引導(dǎo)等六方面重申進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的態(tài)度，并表示下半年將在全市組織開(kāi)展住房限售政策、差別化住房信貸、稅收政策執(zhí)行情況的檢查。

　　兩月內(nèi)，中央部門(mén)十多次密集表態(tài)調(diào)控不動(dòng)搖的決心，表明樓市反彈已引起高層關(guān)注，過(guò)量反彈或可引起進(jìn)一步的調(diào)控。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，事實(shí)上新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始，其他城市很有可能跟進(jìn)，盡管只是重申調(diào)控政策，但在執(zhí)行上會(huì)更為嚴(yán)格。

　　7月26日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文稱，“調(diào)控確實(shí)要‘吼’，但并非‘基本靠吼’”，并稱“吼，是一種有效的手段，但并非惟一的手段，仍有政策的儲(chǔ)備”。24日，人民日?qǐng)?bào)亦指出，一旦房?jī)r(jià)反彈超出預(yù)期，隨時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市關(guān)鍵時(shí)期，長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制已經(jīng)呼之欲出。在目前的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商切忌盲目樂(lè)觀、肆意漲價(jià)，否則很可能迎來(lái)新一輪調(diào)控。而購(gòu)房者也不必恐慌性購(gòu)房，在目前的經(jīng)濟(jì)背景下，在調(diào)控始終不放松的前提下，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈難以獲得政策支撐。