中國發(fā)展研究基金會7日發(fā)布《我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房保障問題研究》報告提出，當(dāng)前我國保障房建設(shè)中存在頂層設(shè)計不夠、供需矛盾突出、地方政府不夠積極、管理工作亟待規(guī)范等問題。

　　也有專家指出，保障房的建設(shè)既要考慮到城市化的推進(jìn)速度，也要估計地方政府土地財政的承受能力。

　　二十余年沒有住房普查

　　該報告指出，在推進(jìn)保障房建設(shè)過程中，我國的基礎(chǔ)工作不扎實，沒有對城鎮(zhèn)住房存量和居民居住條件進(jìn)行普查，基本情況還不甚明了，許多決策存在拍腦袋的嫌疑，更無法據(jù)此制定科學(xué)的長遠(yuǎn)住房保障規(guī)劃。

　　上世紀(jì)八十年代，我國曾進(jìn)行過一次全國住房普查，之后，住房領(lǐng)域內(nèi)大規(guī)模的家底摸查已中斷了20余年。此前也曾有學(xué)者多次建議進(jìn)行住房普查，摸清家底。

　　除基數(shù)數(shù)據(jù)不明外，上述報告還指出，我國保障性住房作為應(yīng)急性措施，采取邊探索、邊設(shè)計、邊建設(shè)的方式，目標(biāo)和任務(wù)經(jīng)常變動。地方政府有時無所適從，群眾也經(jīng)常摸不著頭腦。

　　而與中央政府的積極推動相比，地方政府不夠積極主動。“保障性住房見效慢，周期長，不符合地方政府的理性選擇。地方政府往往注重商品房市場發(fā)展，忽視保障性住房建設(shè)，被動執(zhí)行中央確定的保障性住房政策?！眻蟾娣Q。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授平新喬當(dāng)日也表示，中國保障房到底應(yīng)該怎么做？做到什么樣的程度？這些問題需要一個頂層設(shè)計。

　　中國政府一度決定“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，并于2011年開工1000萬套，不過在隨后的2012年下調(diào)了建設(shè)目標(biāo)至700萬套。此外，官方也放風(fēng)稱中期評估保障房建設(shè)計劃，可能對數(shù)量進(jìn)行調(diào)整。

　　對于保障房的最優(yōu)規(guī)模，平新喬認(rèn)為，既然保障房的財力保障取決于地方政府的財力，尤其是土地財政的規(guī)模，那么就不能“殺雞取卵”，用打壓商品房市場，打壓土地財政的手段來擴建保障房。如果保障房占整個供房比例太高，比如土地增量一半以上給了保障房，土地出讓金就會下降，政府收入就會減少，建設(shè)保障房的資金鏈就會斷裂，保障房建設(shè)的財力就會成為“無保障”。

　　平新喬表示，從長遠(yuǎn)看，為使得保障房建設(shè)可持續(xù)，應(yīng)該走“以房養(yǎng)房，以地養(yǎng)地”的道理，即以發(fā)展商品房市場獲得的稅收和土地出讓金來建設(shè)保障房。

　　配建引發(fā)新問題

　　為緩解政府在保障房建設(shè)過程中的資金壓力，近些年來，地方政府開始嘗試在商品房用地出讓時要求配套建設(shè)一定面積的保障房，這種模式被稱為“配建”。

　　平新喬表示，所謂配建，就是政府在土地出讓過程中講“建設(shè)保障房”作為一個出讓條件，由獲得土地的開發(fā)商承擔(dān)保障房建設(shè)任務(wù)，作為“對價”，政府對于出讓土地的“土地出讓金”相應(yīng)下降一個幅度。

　　去年7月，國務(wù)院常務(wù)會議曾要求推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。

　　一位權(quán)威人士當(dāng)時向本報透露，在出讓商品房用地時要求配建一定面積的保障房，已經(jīng)有一些地方采用了這種做法，比如北京、青島等地。而國務(wù)院常務(wù)會議對此做了明確表態(tài)，說明中央肯定了地方這種做法，并有意將之在各地推廣。

　　但配建模式也一度引發(fā)不少爭議。有房地產(chǎn)企業(yè)就表示，配建模式提高了拿地門檻，前期要投入的自有資金加大了，運營成本也有所提高。

　　平新喬也表示，雖然配建會大大緩解地方政府在建設(shè)保障房過程中的資金緊張程度，但又會引發(fā)新的問題。

　　如有開發(fā)商對配建的保障房項目消極怠工。“朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村一塊地，2007年開發(fā)商拿下該地，根據(jù)約定需要配建2.5萬平方米的廉租房。其商品房項目已經(jīng)開盤，但其保障房部分至今仍處于在建狀態(tài)?！?/P>

　　此外，還有政府拖欠回購款項。平新喬介紹，北京某地塊配建的2萬平方米廉租房部分，盡管在2010年就已經(jīng)完工，但合同僅僅約定了廉租房面積和回購價格，但對于何時建好，政府何時回購并沒有時間表。截至2011年9月份，地方政府仍未結(jié)算回購款項，造成該項目的廉租房遲遲不能回購配租。