每當(dāng)管理層嘴里高喊“不放松”的時(shí)候，往往就是快“扛”不住的時(shí)候。雖是一句戲言，但這次似乎也不例外。

　　“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松”的中央決策話聲未落，各地的首套房貸利率卻已萌生降意。

　　近日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵就公開呼吁，“首套房貸政策應(yīng)定向放寬”。

　　事實(shí)上，一些地區(qū)的部分銀行已有所行動(dòng)了。廣州、南京等地首套房貸利率有不同程度的下調(diào)，中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行在部分地區(qū)首套房貸由原先的普遍上浮10%已回歸至基準(zhǔn)利率。

　　對(duì)此，莫尼塔投資公司房地產(chǎn)分析師施琪日前在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，廣州這些地區(qū)的首套房貸利率下調(diào)現(xiàn)象只是個(gè)別銀行與部分地區(qū)，這種現(xiàn)象在全國(guó)并不普遍。雖然存款準(zhǔn)備金率下調(diào)對(duì)銀行的資金有所緩解，但從房地產(chǎn)成交量來(lái)看，目前銀行投放給房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸并不多。

　　首套利率下調(diào)是政策微調(diào)方向

　　“如果明年房?jī)r(jià)下調(diào)幅度大，首套房貸利率下調(diào)的可能性很大，這可能也是明年上半年房地產(chǎn)政策微調(diào)的主要方向。”施琪告訴記者。

　　這一看法得到了業(yè)內(nèi)資人士的認(rèn)可。他告訴記者，今年年底到明年上半年首套房貸利率會(huì)首先松動(dòng)。但他強(qiáng)調(diào)，這有一個(gè)過(guò)程，并且首套房貸利率下調(diào)的幅度主要看兩個(gè)方面：一是銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)意見(jiàn)的明確規(guī)定；二是銀根放松的步調(diào)。如果放松步調(diào)快，那么銀行放貸就多，其利率下調(diào)幅度也大。

　　另外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇也認(rèn)為，首套房貸款利率還有下降空間。他表示，就現(xiàn)在情況看，也不排除央行繼續(xù)降低存準(zhǔn)率，釋放更多的資金。如果這樣，銀行資金變得充裕，為了尋找優(yōu)質(zhì)客戶，很可能下調(diào)首套房貸利率。

　　但光大銀行首席宏觀分析師盛宏清卻持不同觀點(diǎn)，他在接受記者采訪時(shí)表示，“首套房貸利率未來(lái)不但不下調(diào)，還有上浮趨勢(shì)?！崩碛墒悄壳叭耘f是負(fù)利率時(shí)代，銀行未來(lái)包括吸儲(chǔ)的資金成本會(huì)提高，這樣相應(yīng)的貸款也就自然變高?！耙簿褪钦f(shuō)，面粉貴了，面包也會(huì)隨之而貴?！?/P>

　　不過(guò)，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士卻堅(jiān)持認(rèn)為，“首套房屬于居民自住住房消費(fèi)，這種剛性需求是合理的，應(yīng)該得到保護(hù)?！?/P>

　　在積極呼吁放寬首套房貸政策的李稻葵看來(lái)，對(duì)于既能買房、信用又不錯(cuò)的客戶應(yīng)予以放開，幫助恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，同時(shí)帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復(fù)。

　　另外，施琪同時(shí)指出，明年房地產(chǎn)政策微調(diào)主要是首套房貸利率下調(diào)，但可能還會(huì)出臺(tái)包括松綁普通商品房標(biāo)準(zhǔn)以及公積金政策等一些措施，“雖然近期有個(gè)別城市已出臺(tái)此類措施，明年的覆蓋范圍會(huì)擴(kuò)大到更多城市?！?/P>

　　11月末北京與武漢先后放寬普通商品房標(biāo)準(zhǔn)。而公積金政策方面，寧波、南京等城市也有放寬舉措。例如南京公積金貸款政策，其最高貸款額度由20萬(wàn)元/人調(diào)整為30萬(wàn)元/人。

　　明年“嚴(yán)控”投資與投機(jī)

　　2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得明顯成效，一線城市穩(wěn)中有降，而二三線城市則是漲幅趨緩，同時(shí)全國(guó)房屋成交量也出現(xiàn)明顯下滑。

　　12月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)清楚表明，11月全國(guó)商品房出現(xiàn)銷售量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)雖已確立，但調(diào)整幅度還很有限，大多城市并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌。

　　為此，12月12日在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然明確強(qiáng)調(diào)，“明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。這釋放出的政策信號(hào)是在房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降前，房地產(chǎn)政策放松幾乎是不可能的事情。

　　但松綁首套房貸利率跟明年國(guó)家調(diào)控目標(biāo)并不矛盾。社科院金融重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任劉煜輝告訴《投資者報(bào)》記者，國(guó)家調(diào)控旨在抑制投資與投機(jī)行為，只要銀行在執(zhí)行過(guò)程中不要變相操作就行。

　　同時(shí)，受訪專家均認(rèn)為，明年“嚴(yán)控”目標(biāo)仍是投機(jī)投資型需求，即第三套及以上住房，而目前銀行暫停的三套房貸政策在2012年仍將會(huì)延續(xù)。

　　而對(duì)于“第二套改善性住房房貸利率是否松動(dòng)取決于明年國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)?！笔╃髡f(shuō)。雖然二套房不是“嚴(yán)控”目標(biāo)，但門檻卻提高了，對(duì)于其信貸，國(guó)家也是實(shí)施嚴(yán)格的管理。

　　明年三季度或是買房良機(jī)

　　政策不會(huì)大放松，而房?jī)r(jià)走向下降通道，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，此時(shí)才是買房良機(jī)？

　　“買房最佳時(shí)期應(yīng)該是明年三季度，因?yàn)槊髂晟习肽攴績(jī)r(jià)肯定往下走，但到三季度以后房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)，明年下半年信貸政策放松概率大?！笔╃髋袛?。

　　事實(shí)上，未來(lái)幾個(gè)月，樓市供應(yīng)釋放力度將加大，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象將更為明顯。對(duì)此，社科院認(rèn)為明年三季度房?jī)r(jià)或大降。

　　社科院12月9日在北京發(fā)布的《住房綠皮書》中表示，2012年將是住房市場(chǎng)調(diào)控措施充分發(fā)揮效應(yīng)的一年。2012年一季度，一線城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。到二季度，整體性降價(jià)幅度則有限。預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。但真正的降價(jià)是在第三季度，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。但這一降價(jià)有一個(gè)前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期。