從2009年底至今，全國的房地產市場在持續(xù)兩年的強力調控下終于放緩了狂奔的步伐。去年以來政策調控對投資、消費、政府財政的影響不斷顯現，全國商品房交易量普遍低迷，商品房交易價格已經開始顯露回落的趨勢。去年年末，隨著一些城市欲放松"限購"舉動被斬斷，中央一再強調調控政策不會放松，房地產市場持續(xù)從緊的政策環(huán)境已無懸念。今年房地產市場的房價走勢、行業(yè)趨向以及房地產在新年度整個經濟發(fā)展中的地位等問題成為人們關注的焦點。

　　房地產仍占重要地位

　　2003年國務院18號文件出臺，該文件提出，"房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)"。房地產的"國民經濟的重要支柱產業(yè)"地位由此得到官方確認。

　　也就是從2003年起，我國的房價開始以每年兩位數的增幅快速攀升。期間雖然幾經調控，但是越調越漲。特別是2008年遭遇金融危機，房地產更凸顯了其"保增長"的作用。在政府給與的極度寬松的財政及貨幣刺激性政策下，到2009年12月，全國70個大中城市的住宅平均售價已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元，2008年后一年間房價每平方米大漲1000元，創(chuàng)下26個月漲幅新高。然而，房地產業(yè)的迅猛發(fā)展使該行業(yè)近十年間增加值占GDP的年平均比重均在4%以上，2009年已達5.5%。2009年我國房地產對GDP的貢獻超過13%，如果加上房地產開發(fā)投資通過關聯產業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，房地產開發(fā)投資對經濟增長的總貢獻率甚至超過了20%。去年，隨著房地產投資及商品房交易量的明顯下降，社會上開始對房地產對未來整體經濟的拉動作用產生疑問。有些人甚至擔心，對房地產的持續(xù)調控會帶來投資大幅回落，市場蕭條引發(fā)金融風險，加劇經濟增速放緩。

　　去年針對房地產的持續(xù)調控確實使房價的漲幅、銷售面積、投資等均有所下滑，但全國工商聯房地產商會會長聶梅生提供給記者的數據表明，去年全國商品房平均價格每平方米接近5500元，比前年5000多元每平方米平均房價仍增長了5%。另外，已公開的數據顯示，去年1-10月份全社會固定資產投資同比增長24.9%，其中房地產開發(fā)投資同比增長31.1%，房地產開發(fā)投資依然處于高增長狀態(tài)。住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹透露，去年房地產業(yè)的各項指標都將維持正值，其中未實施限購的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅。

　　房地產業(yè)內人士認為，雖然去年全年的數據還看不到，但去年整體經濟形勢好于2008年，房地產市場在"限購"控制下，北、上、廣、深等一線城市波動較大，但二三線城市卻起到了"此消彼長"的補充作用。去年1-8月全國商品房已銷售了3.3萬億元，估計全年可以達到5萬億元。同時，由于有保障性住房對商品房建設下降的補充作用，房地產行業(yè)整體上對去年經濟的貢獻力仍然會很大。住房與城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，去年1000萬套保障房所需的1.3萬億元投資，在一定程度上對沖了商品房投資的下滑，同時保障房也為建筑業(yè)等上下游產業(yè)提供大量就業(yè)崗位，帶動裝修、家具家電等行業(yè)，保持了經濟平穩(wěn)發(fā)展。

　　此外，多年以來地方政府為增加GDP及追求顯化的政績而越發(fā)依賴"土地財政"。根據中國指數研究院發(fā)布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告，2009年，全國土地出讓金收入已達到1.5萬億元，相當于同期地方財政總收入的46%左右。目前在有些縣市,土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%,有些甚至占80%以上。國土資源部公布的2009年土地市場動態(tài)監(jiān)測結果顯示，2009年房地產用地出讓價款為13391.8億元，占出讓總價款15910.2億元的84.2%。北京市土地整理儲備中心公開的數據顯示，2009年北京土地市場成交金額925億元。而北京2009年的GDP總量約為11346億元，拍地收入約占GDP的8%。

　　從去年的情況看，北京、上海的土地出讓金已破千億元，比前年同期大幅增加。據中原地產最新統計數據，2011年前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億，與前年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計算全國所有城市，則去年土地財政將可能減少上萬億。但業(yè)內人士預計，由于2011年土地供應量約為過去兩年的總和，去年全國土地出讓金仍將突破2萬億元。這表明盡管"土地財政"有所縮水，但在去年的GDP中仍占有相當大的一塊。

　　此次中央經濟工作會議在對各行各業(yè)的表述中強調了"民生"以及經濟轉型的取向。針對房地產業(yè)強調，要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)和農村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

　　民生成為今年經濟工作的著力點已十分明確，而保障性住房被視為改善民生和經濟發(fā)展的最佳結合點。住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳準堅定地表示，保障房建設是歷史性的任務，不存在放松和轉向的跡象。業(yè)內人士也普遍認同，保障性住房建設對持續(xù)調控下商品房市場的補充平衡作用將愈發(fā)重要。今年整體上房地產業(yè)對經濟發(fā)展的貢獻占比會有所下降，但不會很大。

　　據住建部公布數據，截至2011年10月底，2011年1000萬套保障房的開工計劃提前1個月完成。2011年，要求新開工建設1000萬套保障房，加上2010年結轉過來的500多萬套，2011年實際在建的保障房是1500萬套左右，年內竣工的有300多萬套，那么將有1200萬套在建保障房結轉到2012年。住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新此前明確表示，今年新開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于去年。那么，2012年新開工的保障性住房加上2010年與2011年結轉下來的在建保障性住房，將達到近2000萬套。

　　中原地產的分析人士認為，今年二三線城市以及保障房的開發(fā)建設會對調控中的房地產市場起到補充、平衡作用。雖然保障性住房減少了政府土地收入，但開發(fā)環(huán)節(jié)對其上下游行業(yè)以及就業(yè)的拉動同樣是巨大的。去年開工的1000萬套保障性住房如果按平均50平方米一套，每平方米2000元建安費用計算，起碼要投入接近兩萬億。保障性住房中只有占比20%的公租房不能進入銷售環(huán)節(jié)，而其余80%的限價房、回遷房、經濟適用住房等都可以預售銷售。與京滬廣深等一線城市不同的是，很多二三線城市保障性住房的價格與普通商品房價格相當。去年開工的保障性住房今年即可上市，而且根據中央政府的規(guī)劃，未來五年總計要交付3600萬套保障性住房，2012年，保障性住房的建設總量將依然維持在一個高位，保障性住房的入市將使商品房市場下滑的部分得以補充。

　　此外，根據中原地產掌握的數據，去年，一線樓市中京滬廣深在全國的商品房成交量占比全部加起來已不足5%，二三線城市已經在房地產開發(fā)建設中占據重要地位。21世紀不動產集團市場部的數據顯示，去年在全國房地產銷售收入中一線城市的占比越來越少，累計為35%，而二三線城市銷售收入已達65%。該機構首席分析師常智預計，今年隨著二三線城市房地產市場的發(fā)展，一線城市商品房市場對經濟的影響將進一步弱化，二三線城市房地產建設對房地產行業(yè)的整體貢獻作用將會更加突出。他分析，今年商品房土地出讓收入可能會下降30%，但商品房銷售基本將與去年持平，如果今年房價同比增幅在4%，加上上市以及新開工的保障性住房的拉動，房地產的下降不會很大。

　　中央經濟工作會議傳達出今年國家將在保經濟增長中推進經濟轉型。聶梅生認為，經濟轉型需要騰挪空間。今年房地產行業(yè)的整體調整會經歷"保障房上市、限購政策松動和退出、房產稅代替土地出讓金"的"三部曲"。中央經濟工作會議提出，要加大普通商品房的供應量，今年將會出現房價漲幅同比回落，但交易量放大的市場變化。今年土地出讓會減少，開工量也會減少，房地產的增速將有所下降。雖然去年下半年調控效果逐漸顯現，但市場是不是穩(wěn)得下來，還需要大約半年的觀察，包括看資金面、土地出讓、房地產上下游關聯行業(yè)的情況，特別是要關注"既能保民生，又能保經濟"的保障性住房的補充平衡結局。

　　中房協副會長朱中一認為，我國的房地產已經走過了"黃金十年"，伴隨著國家經濟持續(xù)9%-10%的快速增長，我國的城鎮(zhèn)化在這10年中已經超過了50%,城鎮(zhèn)常住人口達到了6.7億，房地產業(yè)還將有十幾年的發(fā)展機會。但隨著我國整體經濟發(fā)展增速的減緩，隨著城市人口老齡化結構的變化，房地產業(yè)將進入平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　房價會否迎來深跌拐點

　　中央對房地產調控堅定的態(tài)度，讓跨進新年度的人們對今年房價的走勢深為關注。最近對房價"拐點"以及降幅的預判聲日漸增多。

　　日前北京市已明確，去年新建普通住房成交均價比前年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，在環(huán)比連續(xù)3個月停漲后，去年10月份開始下降。國家統計局公布的去年11月分統計數據顯示，全國70個城市房價環(huán)比平均下調幅度達到了0.19%，環(huán)比下跌城市三年來首次達到了49個。同比上漲幅度在11月也放緩，同比上漲2.38。11月份，全國房地產開發(fā)景氣指數為99.87，成為近27個月以來的新低。

　　最近從市場傳來的信息也很搶眼，特別是從一線城市上海以及一些龍頭房企開始的降價舉動給人們的預期帶來較大影響。在遠郊普通住宅項目降聲四起后，知名房企星河灣不久前將上海的兩個高端項目價格下調15%~20%，同時對老業(yè)主進行差價補償，預補償資金6億元的消息，更被業(yè)內外看作是調控刺破豪宅堡壘的"標志"。

　　房價下行似乎已不成懸念。但今年房價降幅會有多大，房價是否能迎來深跌拐點？這些問題目前成為焦點。

　　此前銀監(jiān)會房地產政策測試結果顯示，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。部分商業(yè)銀行代表也認為，銀行和房地產開發(fā)企業(yè)能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊。很多人由此對房價下降的預期變得樂觀。然而對此銀行及房地產業(yè)界的否定聲也很強烈。財經評論人士葉檀此前稱，全國房價同比下降30%市場將崩潰。聶梅生以"半陰半陽"形容當下房價，認為現在房價只是處在下降通道的"節(jié)點"。

　　"看不清楚"不僅是消費者及房地產圈外人，也包括開發(fā)商。

　　業(yè)內人士認為，判斷房價走勢重要的依據是房地產數據。目前市場上的各種數據缺少統一口徑。銀監(jiān)會所言能抗跌房價下降50%，應該是從個人房貸角度而言。這當中可能沒有包括開發(fā)貸款和沒貸款購房部分。政府權威部門統計局公布的房地產數據只包括了國內70個城市的房價變化指數，并沒有公布全國或70個城市平均房價的數據。而且當下各城市的房價統計也有不同。北京是去年已明確"新建普通商品房價"比前年下降6.3%的城市，但去年北京的統計方式和別的城市對"新建商品住宅"的統計有所不同，北京只統計了新建商品住房中新建的、北京市住建委定義的"普通住宅"，并且將保障性住房價格一并納入"新建普通商品房價"中。由于統計口徑不同，大家往往不在一個參考面上，彼此之間無法加以比較，再加上不同機構考量市場的視角不同，所言結果產生的差異也會很大。

　　目前，很多專業(yè)研究機構以及房地產業(yè)內實際上更多采用的是根據國家統計局發(fā)布的全國商品房總交易額與總交易量之間計算得出的全國商品房均價，以此作為判斷樓市變化的依據。聶梅生認為，根據全國的商品房交易總額和交易量計算，2010年全國的商品房平均價格為每平方米5000元，而2011年接近5500元，增福同比仍上升約5%。在調控依然從緊的形勢下，今年房價很可能出現實質性下跌，漲幅會進一步下降，但不會出現"跳崖"式下跌，全年同比或在3%-4%之間。

　　房地產市場的調控最終要體現在房價的同比下降。當前房價僅僅呈現價格的環(huán)比下降，同比仍處于上漲狀態(tài)，房價居高不下的局面沒有真正改變，房價反彈的可能性還很大。據中原地產掌握的數據，目前大部分城市的租售比超過500比1，收入比更是遠遠超過20年比1，雖然國內因為收入構成及消費習慣和國外不一致，但是目前來看，房價相比普通購房者收入懸殊還很大，樓市距離房價的合理區(qū)間還有較大的距離。業(yè)內人士預計，從目前市場、政策等因素綜合分析，今年3月份左右樓市將會出現價格同比下降的實質性下調。2012年房價或可繼續(xù)下調10%到20%。（陸昀）