近日，立丹行機(jī)構(gòu)·泉州公司發(fā)布《2011年泉州房地產(chǎn)市場年度報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，2011年，全國樓市在調(diào)控政策的主導(dǎo)下負(fù)重前行，一二線城市樓市交易量大幅下跌，價格環(huán)比出現(xiàn)下降，而泉州沒有執(zhí)行限購政策，樓市前三季度相對穩(wěn)定，市場銷量卻在年底迅速觸底。雖然如此，但高端項(xiàng)目去年表現(xiàn)搶眼，大盤引領(lǐng)市場，改善型及大戶高總價產(chǎn)品逆市熱銷，表現(xiàn)出泉州市場不乏高端客戶及其較強(qiáng)的購買力。

　　根據(jù)2011年泉州樓市整體態(tài)勢，立丹行機(jī)構(gòu)·泉州公司認(rèn)為限購調(diào)控將延續(xù)，在此背景下，價格成為拉動有效需求的關(guān)鍵。同時，在住宅限貸限購的背景下，依托城市的發(fā)展規(guī)劃和總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的利好，寫字樓、SOHO、商鋪、LOFT等商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品或?qū)⒊蔀榻衲炅咙c(diǎn)。

　　樓市負(fù)重前行

　　2011年1月28日 “新國八條”政策頒布，正式拉開了史上最嚴(yán)厲調(diào)控的序幕。從此，限購限價等行政性手段開始干預(yù)房地產(chǎn)行為，限制部分客戶進(jìn)入市場；同時年內(nèi)央行3 次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步收縮信貸和流動性，加大了購房者的購房成本，打擊了有效需求；上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)開始試點(diǎn)運(yùn)行、二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出臺等等……年內(nèi)政策頻繁出臺，在差別化的信貸政策的基礎(chǔ)上升為限購、限價等行政指令，輔助以房產(chǎn)稅試點(diǎn)、控地價、加息、縮緊銀根、商品房一房一價、房價控制目標(biāo)等土地金融財(cái)稅措施，并加大保障房建設(shè)，金融、行政手段組合多管齊下，政策高壓態(tài)勢形成。

　　在嚴(yán)政之下，全國市場負(fù)重前行，一二線城市在經(jīng)歷市場內(nèi)部調(diào)整后，交易量明顯得到控制、新房價格更加理性，二手房價格則表現(xiàn)出大幅度縮水跡象，并向三四線城市蔓延。

　　前三季度相對穩(wěn)定

　　泉州樓市年終觸底

　　7月份，住建部二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出臺，臺州、衢州等相繼出臺限購限價政策，泉州雖未執(zhí)行住宅限購政策，卻遭遇“被限購”風(fēng)險(xiǎn)，下半年在國務(wù)院不斷重申調(diào)控方向不動搖和調(diào)控力度不放松的背景下，泉州受全國市場低迷氛圍的影響顯著，政策稻草效應(yīng)終顯現(xiàn)，第四季度銷量終究觸底。

　　泉州市區(qū)第一季度新增供給嚴(yán)重不足，在政策加壓的市場環(huán)境下，商品住宅銷售36.1萬平方米，同比2010年下滑達(dá)33.4％；第二季度供給量有所回升，萬達(dá)公館、鯉景灣一期、冠亞·凱旋門等項(xiàng)目紛紛入市，6月份供給大幅增長，并接受福廈限購城市客群回流的福利，市區(qū)商品住宅去化33.4萬平方米，同比2010年上升9.5%；第三季度在新增供給量的支撐下，季度交易面積達(dá)32.5萬平方米，同比漲幅達(dá)40%，但交易量出現(xiàn)逐月下跌，9月份跌至6.6萬平方米，成為樓市分水嶺，后市進(jìn)入全面低迷階段。第四季度樓市終觸底，凸顯持續(xù)高壓政策的稻草效應(yīng)，季度交易僅14.6萬平方米，“金九銀十”變“鐵九銅十”，繼2010年6-7月份之后市場再次筑底。

　　高端項(xiàng)目支撐樓市均價

　　泉州市區(qū)商品住宅均價受結(jié)構(gòu)性影響明顯，在政策持續(xù)加壓的環(huán)境下，2011年泉州市區(qū)商品住宅均價穩(wěn)中有升，全年均價預(yù)計(jì)突破9000元/平方米。下半年萬達(dá)公館及別墅產(chǎn)品銷量占據(jù)總交易量的30%-50%之間，商品住宅均價走勢與高端產(chǎn)品占比走勢基本一致，可見萬達(dá)公館、寶珊花園、盛世領(lǐng)墅 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]等城市豪宅及別墅產(chǎn)品簽約引導(dǎo)均價走勢。萬達(dá)公館占據(jù)市中心核心區(qū)位，面江臨湖，規(guī)劃為萬達(dá)高端住宅產(chǎn)品，超高層建筑，精裝修大戶豪宅，是目前泉州市中心稀缺的高端住宅產(chǎn)品，填補(bǔ)了泉州市區(qū)城市高端豪宅市場的空白，贏得市場的認(rèn)可。

　　20%大盤項(xiàng)目占80%銷量

　　2011年市區(qū)商品住宅共銷售116.6萬平方米，前十五強(qiáng)項(xiàng)目銷售96.68萬平方米，占比83%，20%的項(xiàng)目占據(jù)80%的市場銷售量。排名靠前的萬達(dá)廣場、東海灣、財(cái)富中心、嘉琳廣場 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、寶珊花園等項(xiàng)目均為50萬平方米以上大盤，且萬達(dá)廣場、東海灣、財(cái)富中心等為大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目。大盤項(xiàng)目往往擁有大規(guī)劃、大配套、大園林、產(chǎn)品線豐富等優(yōu)勢而更能得到市場的認(rèn)可。可見大盤在泉州市場的影響力。

　　5 大戶型逆市熱銷， 凸顯品牌影響

　　2011年1-12月商品住宅共計(jì)銷售116.6萬平方米，其中121-144平方米的改善型產(chǎn)品簽約33.9萬平方米，占比29%，占比第一，是市場主力供需產(chǎn)品；大于200平方米的高端改善產(chǎn)品簽約31.45萬平方米，占比27%，排第二；71-90平方米首置型產(chǎn)品共計(jì)銷售21.1萬平方米，占比18%。

　　在嚴(yán)政下，泉州市區(qū)改善型及大戶高總價產(chǎn)品逆市熱銷，表現(xiàn)泉州市場不乏高端客戶及其較強(qiáng)的購買力。從萬達(dá)公館、嘉琳廣場 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、輝映江山、寶珊·潮江苑、中駿雍景臺等200平方米以上產(chǎn)品主力成交項(xiàng)目看，萬達(dá)公館去化約13萬平方米，占比41%，寶珊花園、盛世領(lǐng)墅 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]等別墅產(chǎn)品去化13.34萬平方米，占比42%。

　　大戶豪宅產(chǎn)品逆市熱銷更是凸顯企業(yè)品牌價值和影響力。在銷售前五強(qiáng)企業(yè)中，萬達(dá)集團(tuán)屬全國性知名企業(yè)，2010年7月份進(jìn)駐泉州，2011年占據(jù)銷售排名第一位；東海開發(fā)公司在東海片區(qū)耕耘近17年，打造國際濱海新城，知名度及品牌度深入泉州市場；中駿及南益地產(chǎn)以泉州廈門為起點(diǎn)發(fā)展起來的區(qū)域型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在泉州品牌度具有很明顯的優(yōu)勢，有固定的追隨客群。福新集團(tuán)作為本土企業(yè)，開發(fā)歷史也比較長，本土經(jīng)驗(yàn)積累較豐富。在晉江，世茂·御龍灣別墅在挖掘泉州及晉江高端客群的細(xì)分市場上也取得較佳成績?？梢姡放萍捌焚|(zhì)在泉州市場的價值和影響。

　　6 環(huán)灣板塊格局逐漸成熟

　　在泉州城市環(huán)灣空間戰(zhàn)略布局的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)版塊也呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢。歷年來，圍繞市中心板塊，城東-洛江、東海、北峰-西湖、江南、橋南片區(qū)發(fā)展逐漸趨于成熟，各大片區(qū)商品住宅價格差異化不明顯，形成8000-9000元/平方米的價格第二梯隊(duì)；而隨著定位泉州陸家嘴的濱江商務(wù)區(qū)兩個項(xiàng)目泉商環(huán)球廣場 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、世貿(mào)一品相繼入市，宣告新興價值板塊的崛起，以及形成6500-7000元/平方米的價格第三梯隊(duì)。作為環(huán)灣板塊重要一極的臺商投資區(qū)，《泉州臺商投資區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）》已經(jīng)獲批，星湖灣、福隆花園等多個房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)，3500-5000元/平方米的價格形成第四梯隊(duì)。

　　濱江商務(wù)區(qū)的發(fā)展也串起泉州一線環(huán)灣江景房發(fā)展新格局，沿江環(huán)灣開發(fā)勢不可擋，各板塊依據(jù)自身特點(diǎn)打造特色項(xiàng)目，未來板塊之間的競爭將日趨激烈，促使泉州房地產(chǎn)市場更具吸聚能力。