2011年，“限”字當頭，也是“新政”后效果顯現(xiàn)影響最大的一年。北京樓市震蕩，房價下跌區(qū)域不斷擴大，2012年房價走勢注定下降的傳聞也甚囂塵上，種種跡象讓購房者不敢購房。買了怕持續(xù)下跌，房子貶值，有的擔心不抓住機會房價會突然回暖。樓市拐點何時到來？讓購房者猶如霧里看花，琢磨不透。無疑，房產市場的未來走勢如何，2012年的表現(xiàn)至關重要。

　　北京麥田房產置業(yè)專家表示，回望2011年的調控市場，雖然有大規(guī)模降價潮來襲，二手房市場平均降價20%，但仍有個別種類房屋價格維穩(wěn)甚至逆勢上漲，其中以別墅及學區(qū)房表現(xiàn)最為明顯。北京麥田房產曙光區(qū)曙光店C組店經(jīng)理俞明火表示，目前，各項房產調控政策抑制房價過快上漲的目的已然達到，2012年二手房房價波動將減小，成交量也或將隨春天的到來，出現(xiàn)回暖。

　　2011年別墅、學區(qū)房抗跌表現(xiàn)明顯

　　北京房地產交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，與2011年1月相比，樓市持續(xù)調控一年來，北京別墅市場共有47個項目逆勢漲價，占總比的58%，平均漲幅為3997.47元/平方米。同時，北京麥田房產市場研究中心數(shù)據(jù)表明，調控市場中，別墅抗跌性表現(xiàn)明顯。以海淀區(qū)200平方米以上戶型為例，其中曙光區(qū)域12月份平均均價為3.56萬元/平方米，環(huán)比上漲0.38%；紫竹橋區(qū)域12月份平均均價為2.58萬元/平方米，環(huán)比上漲32.86%。對此，北京麥田房產曙光區(qū)曙光店C組店經(jīng)理俞明火表示，自從國家停止別墅類用地供應后，別墅以其稀缺性深受購房者青睞，具有極高的保值性和增值性，且購買別墅的購房人群一般經(jīng)濟實力較為雄厚，政策調控對其影響并不大。

　　此外，學區(qū)房保值性和抗跌性的表現(xiàn)在2011年中也非常突出。廣渠區(qū)珠江帝景店A組店經(jīng)理馬鵬欣表示，珠江帝景社區(qū)屬于學區(qū)房，在2011年中受調控影響并不大，平均每個月都保持著20—30套的成交量，價格也保持維穩(wěn)狀態(tài)。馬鵬欣經(jīng)理解釋，學區(qū)房抗跌原因很簡單，就是剛性需求導致的。對家長來說，一方面投資學區(qū)房，可以讓孩子上好學校，獲得良好的教育；另一方面，即使孩子還沒到學齡，或者不在這里的學校上學，也可以把房子租出去獲得一筆可觀的收入。

　　2012年樓市成交將回暖

　　北京麥田房產曙光區(qū)曙光店C組店經(jīng)理俞明火表示，2012年是房地產行業(yè)重新洗牌的開始，也是中國房地產業(yè)步入理性時代的開始，房價也將更加趨于理性、更加符合市場規(guī)律。2012房價有望合理回歸，但房價降幅空間不大，至少不會低于2011年。

　　北京麥田房產頤和園區(qū)天秀店A組店經(jīng)理王磊認為，考慮房子的自身價值和市場價值，房價降幅有限，且市場成交量應高于2011年。對此，王磊經(jīng)理表示，受調控影響，2011年購房人群都陷入了深度觀望，待房價回歸平穩(wěn)后，剛需購房者將逐漸出手購房。此外，他提醒購房者，樓市拐點已到，目前正是出手購房的最佳時機。