3月14日， 國務院總理溫家寶在全國人大五次會議閉幕后的記者招待會上說：“什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。調(diào)控如果放松，將前功盡棄。”

　　回首房地產(chǎn)調(diào)控，2009年12月至2010年間，主要目標是“遏制房價過快上漲”；2011年以來，目標變成了“房價合理回歸”，或“房價回歸合理水平”。那么，什么是合理水平？一年多來眾說紛紜，不知所云。

　　溫總理提出了兩條標準，一是“使房價與居民的收入相適應”，即所謂“房價與收入比”。二是“房價與投入和合理的利潤相匹配”，這涉及開發(fā)商的投資回報率。但兩個標準都并未提出具體的指標，實際上也很難明確指標。亮點在于“房價還遠遠沒有回到合理價位”，這就意味著，房價回歸之路還長，不知中長期形勢如何，但至少短期內(nèi)調(diào)控不可能在中央層面放松。昨天地產(chǎn)股為此應聲跳水，也就可以理解了。

　　房價是否合理，以房價與收入比為參照，比較科學和合理。但在統(tǒng)計和國際比較方面，存在很大難度。近幾年，筆者持續(xù)跟蹤研究中國的房價與收入比，得出的結(jié)論是：拿近些年國內(nèi)數(shù)據(jù)進行縱向比較，大致可認為全國房價與收入比在6-7倍屬合理區(qū)間，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚屬合理。2011年全國為7.5倍，略偏高，按今年房價下跌的趨勢，預計今年將回落至6.9倍左右，接近合理區(qū)間。

　　然而，一線城市和部分東部二三線城市，房價收入比顯著偏離合理區(qū)間，北京、上海、廈門、杭州、深圳等城市多在12倍以上。由此也就可以理解，“兩會”上住建部部長姜偉新的表態(tài)：現(xiàn)在下定決心，至少七八個大城市的房價一定得降下來，我們有信心在今年讓幾個一線城市的房價水平降下去。

　　“房價與投入和合理的利潤相匹配”，著眼點是控制房價成本。從房價構(gòu)成上分析，開發(fā)商的利潤只是其中之一。不得不承認，過去十年房地產(chǎn)業(yè)屬于高利潤行業(yè)，近兩年隨著拿地成本高企和房價漲幅趨小，開發(fā)商的利潤率呈下滑趨勢。比如近日公布的萬科[簡介 最新動態(tài)]年報顯示：2011年萬科結(jié)算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個百分點。由于2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項目，當時市場價格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，所以2012年度利潤率還將下降。萬科是以開發(fā)主流住宅產(chǎn)品為主的龍頭房企，其利潤率基本上可以代表行業(yè)水平。

　　除了開發(fā)商利潤，房價構(gòu)成中還有：地價款、建安費、稅費。建安費用是剛性的，變化不大。稅費水平比較平穩(wěn)，除了稅率有時會根據(jù)調(diào)控需求有所變化外，主要取決于稅務局的稽查力度，比如去年抓得緊，土地增值稅就大幅增加。地價水平是決定房價變化的重要因素。比如去年全國土地出讓金高達3.3萬億元，考慮到今年土地市場不景氣，財政部將今年預算降為2.7萬億元。近幾年土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，占地方財稅總收入（包含政府性基金）的比重高達60%左右。

　　正由于此，溫總理也提及近些年調(diào)控房價的困境：房地產(chǎn)市場涉及中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量收入；涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當之大。既然短時間內(nèi)難以推進系統(tǒng)性的改革，也只能通過抑制投機投資性需求，來促進房價合理回歸。

　　由此不難看出，“限購、限貸”這類直接抑制投資投機需求的行政管制措施，短期內(nèi)難以退出。至于地方政府為了自己的利益，暗中松綁之舉，只要被抓住，就會被叫停。與之相反，對于自住性需求，尤其是首套普通住房需求，通過房貸優(yōu)惠給予滿足，以及部分地方政府進行稅收補貼，將成為近期政策調(diào)控的亮點。

　　在這種政策背景下，自住需求釋放是受歡迎的，而房價的主基調(diào)依然是下跌，尤其是高房價城市。中長期而言，如果房價漲幅能夠持續(xù)低于居民收入漲幅，則房價收入比和房價，都將回歸或保持在合理水平。（作者 楊紅旭）