­　　【導(dǎo)讀】樓盤交房時，開發(fā)商提出“先收后驗”，買房人堅持要“先驗后收”，開發(fā)商同意先驗房但提醒業(yè)主，合同約定“不得以房屋存在質(zhì)量問題而拒絕收房”，還有“物業(yè)費從交付之日起計算”。驗房后買房人發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)飄窗漏水，開發(fā)商遲遲不予解決，時隔8個多月才修好。維修期間物業(yè)費誰承擔(dān)又引發(fā)爭議。12點15分《天天315》聚焦：購房合同存“霸王條款”，買房人該如何應(yīng)對？

­　　央廣網(wǎng)北京4月25日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，房價高，買房難，好不容易用一生積攢換來一套房，收房時，卻被告知得先收房再驗房，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題還無權(quán)拒收只能維修，不管有沒有簽字收房，有沒有入住，物業(yè)費都從合同約定的交付之日起計算。買房時，缺乏經(jīng)驗，在收房時，才發(fā)現(xiàn)這些合同內(nèi)容涉嫌霸王條款，該怎么辦？想要安心入住新房，該怎么維權(quán)？這些問題是山東淄博一位聽眾在收房時遇到的，他為這事已經(jīng)苦惱了很長一段時間。

­　　崔先生2013年在山東淄博碧桂園小區(qū)購買了一套期房，2016年6月30日開發(fā)商按時交房，但交付時，開發(fā)商突然提出要先簽字收房再驗房，還有，不管何時入住，物業(yè)費都從合同約定的交付之日起計算。

­　　崔先生向記者表示：“我們?nèi)ナ辗繒r發(fā)現(xiàn)碧桂園制定的收房流程多少有點問題，其要求先辦理物業(yè)等相關(guān)手續(xù)再看房，一些業(yè)主提出來這樣不合適，應(yīng)先驗房后收房。碧桂園公司說這樣也可以。一些業(yè)主包括我去看房子，發(fā)現(xiàn)有一些問題，所以當(dāng)時就沒有去辦收房手續(xù)。但碧桂園表示不管辦不辦收房手續(xù)，物業(yè)費都要從7月1日開始收取。有一些業(yè)主包括我當(dāng)時也覺得這樣不是很合理?！?/p>

­　　由此，崔先生和一些業(yè)主堅持要“先驗后收”，開發(fā)商后來勉強同意先驗房。驗房后崔先生發(fā)現(xiàn)，新房室內(nèi)飄窗漏水，他又提出應(yīng)該修好后再收房，很意外的是開發(fā)商答應(yīng)維修，而且也沒有催促收房。

­　　但在這之后，漏水問題卻遲遲不見修好，后來開發(fā)商竟撒手不管了，崔先生只能四處投訴，維權(quán)近8個月后，飄窗漏水問題才徹底解決。

­　　崔先生說：“維修單上注明著有飄窗滲水，同時也注明了飄窗滲水修好后，聯(lián)系業(yè)主做漏水測試，結(jié)果一直沒有收到相關(guān)回復(fù)。直到今年3月份我一看時間比較長了就又催促了一次，在還沒有修好的情況下我撥打了當(dāng)?shù)氐?2345。他們就把這個單子轉(zhuǎn)到了住建委，住建委也聯(lián)系了碧桂園，這樣碧桂園才盡快安排人跟我聯(lián)系，然后把滲水處理好了。

­　　房屋質(zhì)量問題解決了，維權(quán)卻沒有就此結(jié)束，業(yè)主準(zhǔn)備簽字收房時，才得知，合同上還有這樣的條款：“發(fā)現(xiàn)房屋存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問題的，不能拒收只能保修”“如因買受人原因，沒能按期交付的，視為開發(fā)商如期交房?！币簿褪钦f，當(dāng)時業(yè)主發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后沒簽字也算是開發(fā)商已按期交房。

­　　崔先生表示：“合同上有一個補充協(xié)議，大概是這樣規(guī)定的：在交房之日業(yè)主去收房，收房中有任何屬于房屋保修范圍內(nèi)的事情，碧桂園負責(zé)保修。但不能以房屋有保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題而拒絕收房。若拒絕收房，其產(chǎn)生的任何問題由業(yè)主承擔(dān)?！?/p>

­　　記者：“那當(dāng)時簽合同的時候，您看到這條了嗎？”

­　　崔先生：“首先，因為當(dāng)時是開盤購期房，有很多業(yè)主一起去提房子，不可能每個人把條款都看得非常清晰。再者，我認(rèn)為格式合同應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定，我從網(wǎng)上查的所有收房規(guī)定里都有一個驗房的過程，而此合同的條款直接取消了驗房過程，或者有，你業(yè)主也沒有因此而拒絕收房的權(quán)利?！?/p>

­　　同時，崔先生還發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費竟然還真是從合同約定的交付之日起計算的，也就是說，房屋維修期間的物業(yè)費也要由他來承擔(dān)。

­　　崔先生說：“合同規(guī)定我的物業(yè)費是從去年7月1日就開始繳納，我認(rèn)為這是非常不合理的。針對這一點，我又咨詢了淄博的12345。其說法是流程與合同的問題，他們給我提供了淄博市房管局的電話。然后我聯(lián)系了淄博市房管局，房管局也認(rèn)為這屬于合同和流程的問題，他們也無能為力。從常理上講，收房有問題應(yīng)盡快修好，在用戶收房后開始收物業(yè)費，但我認(rèn)為這合同存在不平等的條款?！?/p>

­　　據(jù)崔先生介紹，他在買房簽訂合同時，以為開發(fā)商用的是全國統(tǒng)一的格式購房合同，所以沒有仔細查看。也根本沒想到，購房合同附帶的補充協(xié)議里有很多條款是開發(fā)商自己添加的，其中會暗藏不公平條款。

­　　崔先生因此向開發(fā)商提出兩項訴求，一是房屋維修期間的物業(yè)費不該由他承擔(dān)，二是，修改或刪除合同中的不合理條款，避免合同再成維權(quán)障礙。經(jīng)過多次溝通協(xié)商后，目前開發(fā)商方面答復(fù)崔先生，可以免除維修期間的物業(yè)費，但對于是否修改或刪除不公平條款問題，開發(fā)商始終沒有給予正面回應(yīng)。小區(qū)其他業(yè)主告訴記者，他們也曾向開發(fā)商反映過合同問題，也同樣沒有得到任何答復(fù)。

­　　崔先生提供了購房合同等證據(jù)資料，核對并確認(rèn)合同中確實存在相關(guān)不合理條款后，記者展開調(diào)查。在調(diào)查采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)還有樓盤正在交房，記者以消費者身份撥通開發(fā)商電話后，核實到，目前該小區(qū)的收房程序還是“先收后驗”。物業(yè)費也還是按照合同約定的交付之日起收取。

­　　開發(fā)商：“是這樣，我們收房相當(dāng)于在物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)了，拿到鑰匙后，我們這邊有工程師跟你一塊兒看房，有問題會進行記錄，然后我們后期來維修。”

­　　記者：“先收房再驗房，是吧？”

­　　開發(fā)商：“對，是這樣意思?！?/p>

­　　記者：“交房的時候都是先驗后收，你們?yōu)槭裁词窍仁蘸篁災(zāi)?？?/p>

­　　開發(fā)商：“我們先收后驗為了業(yè)主方便?！?/p>

­　　記者：“不能先驗后收嗎？萬一有質(zhì)量問題呢？”

­　　開發(fā)商：“有問題不分收房或者未收房，我們都會修的。所以在收房的性質(zhì)上您可以放心收，維修和收房是不沖突的，這樣的話，維修會有您的裝修鑰匙，會更方便一點。”

­　　記者：“看房子的時候發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題怎么辦？”

­　　開發(fā)商：“有質(zhì)量問題看哪些了，看具體情況?！?/p>

­　　記者：“像有漏水，可以等你修好了我再收是吧？”

­　　開發(fā)商：“這樣也可以，但收房和不收房沒有什么差別，因為現(xiàn)在收房子的話對于裝修來講有好處。我們都有兩年保修期限的，不是說你收了房就不管了，收房后我們該維修還是會維修?！?/p>

­　　記者：“如果不符合交付條件的話我拒收可以嗎？”

­　　開發(fā)商：“不符合？”

­　　記者：“就比如說它有房屋質(zhì)量問題我可以拒收嗎？”

­　　開發(fā)商：“這個咱就按照合同來就行了，合同上怎么約定了咱們就怎么來?！?/p>

­　　記者：“有質(zhì)量問題，發(fā)現(xiàn)了之后又不能拒收，那收房的時候要不要交物業(yè)費？”

­　　開發(fā)商：“物業(yè)費咱是按照合同收樓日期來的?！?/p>

­　　記者：“那現(xiàn)在碰到質(zhì)量問題，維修期間的物業(yè)費怎么辦？還需要交嗎？”

­　　開發(fā)商：“這個是需要交的。從合同上約定的交付之日起計算。因為咱們物業(yè)費不等同于其他費用。物業(yè)費是維護公共區(qū)域的，比如說你樓下的綠化，樓梯的保潔，你收房日期約定的時間開始物業(yè)公司就開始提供這項服務(wù)了，無論是你住還是沒住，這個費用都是要繳納的?！?/p>

­　　記者：“ 因為有質(zhì)量問題一直沒修好，維修期間的物業(yè)費是收還是不收？“

­　　開發(fā)商：“這個還是要收的，因為物業(yè)費是按照咱們合同的收樓日期開始計算的。”

­　　購房合同存在霸王條款，我們的購房人到底應(yīng)該如何應(yīng)對？關(guān)于這一話題，中聞律師事務(wù)所律師李斌和北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉共同作出分析與解讀。

­　　經(jīng)濟之聲：今天的案例中，崔先生提到的購房合同中的“不得以房屋存在質(zhì)量問題而拒絕收房”，“物業(yè)費從合同約定的交付之日起計算”。就這兩個條款來看，“不得以房屋存在質(zhì)量問題而拒絕收房”，對這個合同當(dāng)中的條款，怎么看？

­　　李斌：“這種條款本身沒有法律依據(jù)，因為開發(fā)商交付商品房，制定的合同必須符合保障安全的要求。如果交付的商品房不具備應(yīng)有的質(zhì)量要求，比如樓體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格，嚴(yán)重影響正常居住使用，也就是說，如果開發(fā)商交付的商品房存在著不能實現(xiàn)合同目的嚴(yán)重質(zhì)量問題，作為消費者，有權(quán)利依照合同法的規(guī)定拒絕收房，這是消費者的一種權(quán)利。所以他的條款中如果這樣約定了，也應(yīng)當(dāng)是格式條款，是一個無效條款。

­　　另外，約定的交付日期之日始，業(yè)主就要交付物業(yè)費，這也是不合理的。因為物業(yè)費繳納主體的變更應(yīng)該是房屋實際交付之日起，如果約定一個時間點，如果在那個時間之內(nèi)開發(fā)商并沒有能夠按照合同約定的期限向消費者交付質(zhì)量合格的房屋，實際上在此之后，直到實際交付合格房屋之前，物業(yè)費還是應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來繳納?！?/p>

­　　裘葉：“物業(yè)費是房屋交付以后產(chǎn)生的一些權(quán)利義務(wù)，如果消費者收了房屋，就意味開發(fā)商履行了房屋交付的義務(wù)，接收以后跟這個房子相關(guān)的一些權(quán)利義務(wù)可能都由買售人直接來承擔(dān)。這其中就包含一些物業(yè)費，因為房屋使用過程中會使用一些公共設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生一些費用，這些統(tǒng)稱為物業(yè)費。在消費者實際收房之后，物業(yè)費確實由消費者來承擔(dān)。但是實際交付日和合同約定的交付日之間可能會有一些差距，物業(yè)費應(yīng)當(dāng)從實際交付給買售人之日起開始計算。”

­　　經(jīng)濟之聲：崔先生提出了兩項訴求，一是房屋維修期間的物業(yè)費不該由買房人承擔(dān)，二是修改或刪除合同中的不合理條款，避免合同再成維權(quán)障礙。這些訴求合理嗎？

­　　李斌：“首先，如果由于房屋質(zhì)量存在問題，不符合交付條件，沒有實際交很顯然。在維修期間，也就是在交付之前的物業(yè)費應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商支付。如果這個房屋的情況是，雖然有質(zhì)量問題但是不影響業(yè)主收房，那么收房之后，要從收房那天起開始計算保修期，在保修期限之內(nèi)開發(fā)商承擔(dān)保修義務(wù)。但問題在于，如果符合交房條件，業(yè)主應(yīng)當(dāng)收房，但房屋確實同時存在質(zhì)量問題需要維修，在此維修過程當(dāng)中的物業(yè)費，我個人認(rèn)為還是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的。因為物業(yè)服務(wù)合同和商品買賣合同是兩個法律關(guān)系，如果房屋確實是由于嚴(yán)重質(zhì)量問題，不符合交付條件，這種情況下物業(yè)費由開發(fā)商承擔(dān)。所以要看案件的實際情況到底是哪種。

­　　其次，就涉及到的合同中不合理條款的問題，我們現(xiàn)在所使用的商品房的買賣合同一般是示范文本，示范文本本身不能夠理解為格式合同。但如果開發(fā)商在其擬定的，對不特定多數(shù)人的購房人共同使用的示范文本當(dāng)中又增加了部分不合理的霸王條款，那么這個條款本身是免除或者限制了的開發(fā)商責(zé)任，同時他可能加重了買方的義務(wù)或者排除了買方的主要權(quán)利。這時很顯然它是侵害消費者合法權(quán)益的合同。

­　　對于免責(zé)條款的合同，比如，‘我不承擔(dān)責(zé)任，所有費用都由你來負’。這時候他應(yīng)當(dāng)按照合同法的規(guī)定，采取特殊的文字、符號、字體等特殊標(biāo)志將這些條款給標(biāo)示出來，讓消費者很清晰地看到。另外，必須要對消費者進行解釋說明。

­　　崔先生作為買方，如果他認(rèn)為這個合同確實能夠構(gòu)成格式條款，而這個格式條款又違背《合同法》規(guī)定，如果沒有提示，可以要求撤銷這個條款?！?/p>

­　　經(jīng)濟之聲：在調(diào)查采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)還有樓盤正在交房。記者以消費者身份撥通開發(fā)商電話后，核實到，目前該小區(qū)的收房程序還是“先收后驗”。物業(yè)費也還是按照合同約定的交付之日起收取。開發(fā)商的做法存在問題嗎？如果存在，是哪些問題呢？

­　　裘葉：“首先，開發(fā)商提到的‘先收后驗’這個行為肯定有問題，因為商品房是一種不動產(chǎn)，不動產(chǎn)之間的交付就是以實際交付為準(zhǔn)。簽收就意味著，首先對這個房屋符合交付條件；第二，房屋不存在任何問題，消費者自愿收了，收了以后房屋的所有風(fēng)險都由買售人承擔(dān)。所以如果‘先收再驗’，驗的過程中發(fā)生一些問題，可能不涉及到房屋主體質(zhì)量的問題，比如漏水等這些小問題時，可能開發(fā)商這邊和物業(yè)公司這邊會有一些推諉。在這種情況下，對于消費者維權(quán)或者后續(xù)的主張權(quán)利可能會有一些障礙存在。所以收房的程序應(yīng)該是先驗，驗完以后才能收。

­　　其次，就物業(yè)費問題，如上述所說，應(yīng)當(dāng)按照實際交付日，房子收了之后才能向業(yè)主收取物業(yè)費，否則肯定是不合理的?！?/p>

­　　經(jīng)濟之聲：收房的程序應(yīng)該是什么樣的？哪些細節(jié)是需要消費者注意？

­　　李斌：“房屋建設(shè)成功之后，建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工方和監(jiān)理方應(yīng)當(dāng)進行四方竣工驗收。竣工驗收合格的房屋才具備交付條件，住宅是特殊房屋，它要進行分層的驗收。在交付之前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買售人出具住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。作為買方，有一個檢驗義務(wù)。也就是說，開開發(fā)商交付給的房屋到底表面是否能夠符合質(zhì)量要求？有沒有表面瑕疵？買方有義務(wù)，也有權(quán)利進行檢驗。如果在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在著顯而易見的質(zhì)量問題，買方有權(quán)利要求開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果有一些質(zhì)量隱蔽的瑕疵，不能通過肉眼看到的，比如入住一段時間才能夠發(fā)現(xiàn)的，這仍然不能免除開發(fā)商的維修義務(wù)。因為他從交房之日起，在相應(yīng)的保修期限之內(nèi)，對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)維修義務(wù)。當(dāng)然前提是房屋質(zhì)量本身存在問題而不是業(yè)主的不當(dāng)使用所造成?！?/p>

­　　經(jīng)濟之聲：關(guān)于購房合同，一旦簽訂后就具有了法律效力。在買房的時候該怎么樣簽合同，哪些事項是必須明確的呢？

­　　李斌：“首先，建議采取政府部門頒發(fā)的示范文本，這是一個平衡雙方權(quán)益的文本。

­　　第二，必須明確要買的房屋本身具有的相關(guān)條件，比如面積、樓層、戶型等。

­　　第三，房屋交付日期是什么樣的，如果延遲交付了，會承擔(dān)什么樣的違約金責(zé)任；如果出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，在什么情況之下可以拒收，在什么情況之下收了，但是相關(guān)的維修責(zé)任和維修費用由賣房來承擔(dān)。

­　　第四，在維修期間發(fā)生的物業(yè)費的損失到底該如何承擔(dān)？因為物業(yè)公司肯定會去找業(yè)主收取物業(yè)費，因為業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的相對人。但問題在于，業(yè)主繳納之后有沒有權(quán)利向開發(fā)商追償，因為這是開發(fā)商沒有履行質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任給業(yè)主造成損失的一部分，這也要在合同中明確約定。包括什么時候辦理過戶登記，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證時開發(fā)商要承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容都必須明確約定。

­　　對于買方而言，除了取得房屋所有權(quán)，還要承擔(dān)一個法定擔(dān)保義務(wù)。買方需要關(guān)注合同本身是否具有不合理的責(zé)任免除條款。在這個方面，提示各位買售人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真仔細閱讀合同，發(fā)現(xiàn)哪個地方不理解的，可以要求開放商解釋，也可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士。

­　　經(jīng)濟之聲：如果這個合同條款當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了霸王條款，簽訂的時候我們應(yīng)該怎么辦？

­　　裘葉：“如果在存在不合理條款的情況下，消費者首先要跟開發(fā)商進行溝通，能否做相應(yīng)的修改。如果沒有辦法做修改，而消費者當(dāng)時必須要買房的情況下，在合同簽訂的時候必須要綜合考慮情況。如果簽了，后續(xù)在履行房屋的交付、服務(wù)過程當(dāng)中出現(xiàn)問題，要看這個不合理的條款有沒有違反法律的強制性規(guī)定，要是完全違反了法律的強制性規(guī)定，即使簽了這個條款也是無效的，對消費者來說也是沒有任何意義的。但還有一種情況，這個條款并不違反法律的強制性規(guī)定，只是對消費者一方存不合理的情況，那么消費者在當(dāng)時就應(yīng)當(dāng)預(yù)料到這個后果可能會是什么樣?！?/p>