­　　繼京滬之后，廣州近日也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準(zhǔn)利率。至此，四大一線城市已全部上調(diào)房貸利率，提高購房的資金成本以達(dá)到去杠桿、調(diào)控樓市的目的。

­　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著調(diào)控的層層深入，未來進(jìn)入“四限”（限購、限貸、限價(jià)、限售）的城市還將持續(xù)擴(kuò)容，主導(dǎo)本輪房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的核心動(dòng)力已出現(xiàn)衰減跡象，尤其是房價(jià)虛高、嚴(yán)重透支的二、三、四、線城市，或面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

­　　從5月8日起，廣州四大國有銀行首套房貸利率全面上調(diào)，全部按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。最早宣布上調(diào)首套房貸款利率的是建行，從5月6日起，建行對廣州首套房貸客戶貸款利率上調(diào)至按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

­　　隨后工行、中行、農(nóng)行等國有大行紛紛跟進(jìn)，從5月8日起四大國有銀行在廣州全部取消首套房貸優(yōu)惠利率。其他中小股份制銀行目前還有首套房95折優(yōu)惠利率，但不排除接下來向國有大行看齊，提高利率的可能性。

­　　目前來看，四大一線城市已全部上調(diào)房貸利率，提高購房的資金成本以達(dá)到去杠桿、調(diào)控樓市的目的。其中，北京信貸政策最為嚴(yán)格，從5月2日起，包括幾大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的北京主要銀行已陸續(xù)收緊房貸政策，首套房將執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房的貸款利率則將在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。上海、廣州、深圳目前二套房政策變化不大，按照首付七成、1.1倍基準(zhǔn)利率執(zhí)行;上海國有四大行仍維持首套房9折優(yōu)惠利率暫無變化，部分中小銀行將首套房優(yōu)惠利率從9折上調(diào)至95折；廣州、深圳首套房利率已普遍按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

­　　部分二線城市也將收緊信貸政策作為新一輪調(diào)控組合拳的重要內(nèi)容。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調(diào)房貸利率，在全國35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，占比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準(zhǔn)上浮10%，并有12家銀行已經(jīng)停貸。

­　　國內(nèi)整體樓市格局也正在發(fā)生“逆轉(zhuǎn)”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，五一假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年五一假期的807套大幅下跌。有記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，北京周邊的河北等地，中介聲稱“不太忙”。而其他熱點(diǎn)城市如廈門，在小長假首日甚至首次出現(xiàn)二手房零成交的記錄。

­　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國主要城市看，因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，小長假是2015年來一二線城市實(shí)際簽約最冷清的一個(gè)假期。

­　　克而瑞房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，房貸收縮，或?qū)⑹菢鞘姓{(diào)整“拐點(diǎn)”到來的導(dǎo)火索。在去庫存、去杠桿的情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速企穩(wěn)并有所回升，央行明顯調(diào)降了貨幣投放力度，M2增速回落。國內(nèi)資金整體趨緊。

­　　同時(shí)，進(jìn)入樓市調(diào)控“四限”的城市將持續(xù)擴(kuò)容，部分城市調(diào)控政策將愈加嚴(yán)厲。從目前的成交數(shù)據(jù)來看，深圳、蘇州等城市已經(jīng)出現(xiàn)“有價(jià)無市”的跡象，樓市成交持續(xù)縮量?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心認(rèn)為，主導(dǎo)本輪房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的核心動(dòng)力已經(jīng)出現(xiàn)衰減跡象。

­　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控進(jìn)一步鋪開和升級，部分房價(jià)上漲過快、嚴(yán)重透支未來預(yù)期的二、三、四線城市樓市將面臨更大調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。房企需慎之又慎，考慮市場、貨幣政策等諸多因素，謹(jǐn)防高價(jià)拿地帶來更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

­　　“從一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額如期回落，但三線城市表現(xiàn)突出?！?/p>

­　　方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊表示，1月份至3月份全國房地產(chǎn)銷售面積同增19.5%，銷售額同增25.1%。以3月17日北京限貸為標(biāo)志的第三波調(diào)控，力度加大、范圍拓寬、措施創(chuàng)新，熱點(diǎn)城市成交量將持續(xù)萎縮，帶動(dòng)全國銷售量價(jià)繼續(xù)回落。高庫存三線、四線城市政策繼續(xù)友好，整體熱度維持，有望對全國銷售形成支撐。

­　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，3月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比總體平穩(wěn)。從同比看，3月份15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2個(gè)至6個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，6個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格比上月下降，降幅在0.1個(gè)至0.7個(gè)百分點(diǎn)之間；6個(gè)城市漲幅在0.5%以內(nèi)。

­　　數(shù)據(jù)顯示，3月18至3月31日，北京市新建商品住宅日均成交套數(shù)減少，二手住宅日均購房資格申請量下降，住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減。

­　　一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同增9.1%，而上個(gè)季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同增8.99%；新開工面積同增11.6%，上個(gè)季度的新開工面積同增10.4%。對此，夏磊指出，一季度房地產(chǎn)投資再度小幅增長，符合投資拐點(diǎn)在4月份至5月份的判斷。投資增長的主要原因是一是二線城市此前銷售增長滯后傳導(dǎo)；二是三線、四線城市持續(xù)熱銷，補(bǔ)庫存效應(yīng)顯著。全國銷售回落態(tài)勢已定，投資滯后半年左右，因此大概率在4月份至5月份出現(xiàn)拐點(diǎn)。結(jié)構(gòu)上看一線城市投資具有剛性；二線城市投資反彈接近尾聲；三線、四線城市將是支撐投資重要因素。維持全年投資增速4%判斷。開發(fā)投資再度小幅增長，熱銷三線、四線城市補(bǔ)庫存是主因。“從二季度房地產(chǎn)市場趨勢看，持續(xù)收緊的政策效應(yīng)會(huì)積極釋放，所以二季度房地產(chǎn)市場交易降溫也是符合預(yù)期的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，尤其是近期對于房企的推盤、產(chǎn)品銷售、代理商和中介公司行為的管制等，都有一個(gè)較為收緊的表現(xiàn)，這都會(huì)對房地產(chǎn)市場交易形成一個(gè)比較明顯的影響。

­　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)對違規(guī)做法的督查會(huì)繼續(xù)，房企也不會(huì)過多涉足各類違規(guī)交易，從這個(gè)角度看，實(shí)際上量跌恰好說明市場調(diào)控是有效的。另外對于房地產(chǎn)市場來說，價(jià)格也容易受牽制，小跌是大概率的。當(dāng)然各地還需要查處雙面合同等現(xiàn)象，防范價(jià)格下跌的同時(shí)購房者購房壓力并沒有實(shí)質(zhì)性降低的可能。