­　　已經(jīng)簽了房屋買賣合同的賣家，看到不斷上漲的房?jī)r(jià)，難免“痛心疾首”，甚至想法找各種理由“不賣了”。記者昨日從廣州市番禺區(qū)法院了解到，該院近日審理了一宗房屋買賣合同糾紛案，案中賣家找出種種理由“不賣了”，買家為此起訴請(qǐng)求法院判決賣家承擔(dān)違約責(zé)任賠償49萬(wàn)元。經(jīng)一審番禺區(qū)法院、二審廣州中院審理，法院均判決賣家向買家賠償49萬(wàn)元。

­　　合同突然中止：到底是誰(shuí)違約？

­　　2016年4月8日，買家李某、業(yè)主袁某在中介的介紹下簽署了房屋買賣合同及合同附件，約定李某購(gòu)買袁某位于廣州市番禺區(qū)興南大道的一所房屋，房?jī)r(jià)為人民幣245萬(wàn)元，并于簽約當(dāng)日支付定金10萬(wàn)元。

­　　李某稱，同年8月4日，其根據(jù)合同條款，轉(zhuǎn)賬部分房款人民幣64萬(wàn)元給袁某墊資贖契，按照約定，袁某應(yīng)于收齊該筆房款后，還清銀行貸款、出具還清貸款證明、協(xié)助買家申請(qǐng)銀行按揭。

­　　孰料，2016年8月5日，袁某突然通知李某其應(yīng)支付的房款為104萬(wàn)元，甚至反指李某違反合約。2016年8月6日，在未有知會(huì)的前提下，袁某向李某強(qiáng)行退回已收房款64萬(wàn)，無(wú)理由拒絕履行房屋買賣合同及其附件。

­　　原告李某于是起訴到法院，請(qǐng)求解除合同及被告退回定金10萬(wàn)元，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，按買賣合同中的“違約責(zé)任”規(guī)定向原告賠償49萬(wàn)元。

­　　被告袁某一審答辯說(shuō)，按照合約，應(yīng)該由李某墊資贖契，即李某應(yīng)該付104萬(wàn)而非64萬(wàn)元，李某沒(méi)有按合同約定履行墊資義務(wù)，構(gòu)成了根本違約，其保留追求對(duì)原告的違約責(zé)任。

­　　而在廣州中院二審期間，袁某又稱，涉案房屋屬于袁某與妻子的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，袁某賣房沒(méi)有取得妻子的追認(rèn)同意，其行為屬于無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)的無(wú)效行為，因此涉案房屋買賣合同及附件因違法無(wú)效。

­　　房屋買賣合同突然中止，被告在一審、二審期間的辯稱各不相同，究竟是原告違約，還是被告的配偶對(duì)賣房不知情致使合同無(wú)效？

­　　中院二審判決：業(yè)主賠違約金！

­　　對(duì)于被告稱涉案房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)自己無(wú)權(quán)處分的說(shuō)法，二審廣州中院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，無(wú)論涉案房屋是否屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，袁某以無(wú)權(quán)處分主張合同無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)，法院不予支持。

­　　法院審理認(rèn)為，雖然附件第5條寫明由買方墊資贖契，但該條后續(xù)內(nèi)容則對(duì)賣方申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸及買方墊資贖契的義務(wù)進(jìn)行了細(xì)化。根據(jù)該條約定，首先由賣方申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸手續(xù)，待銀行同意提前還貸后告知買方，由買方在銀行通知預(yù)約扣賬日或之前，提取首期樓款64萬(wàn)元轉(zhuǎn)入賣方貸款賬戶，待銀行扣劃該64萬(wàn)元后即視為賣方收取相應(yīng)樓款。

­　　該條款表明兩層意思：一是李某應(yīng)當(dāng)墊資64萬(wàn)元，二是該墊資64萬(wàn)元作為李某支付的首期樓款，在銀行扣賬后，視為袁某已收取該筆房款。

­　　法院指出，原告已先支付了10萬(wàn)元定金，后又支付了首期房款64萬(wàn)元，同時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款171萬(wàn)元支付余款，這三筆款正好符合合同約定的還款金額245萬(wàn)元。

­　　廣州市番禺區(qū)法院認(rèn)為，李某在2016年8月4日按約將64萬(wàn)元匯入袁某貸款賬戶，應(yīng)視為李某已履行了附件第5條約定的墊資贖契義務(wù)。而袁某在收到該64萬(wàn)元后，又將64萬(wàn)元退回給李某，拒絕接收，致使雙方之間的房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，袁某的行為違反了房屋買賣合同的約定，構(gòu)成違約。法院判決被告袁某向原告李某支付違約金額49萬(wàn)元（按成交價(jià)245萬(wàn)的20%計(jì)算）。羊城晚報(bào)記者 董柳 通訊員 倪麗珠 黃杰波