讀者莊小姐問：我想買一套房作為投資，但是我名下已經(jīng)有兩套房，再購房就無法貸款，再加上我首付款資金也不夠，所以打算和朋友合資購買，而且產(chǎn)權證上署他的名字。請問合伙買房的話，我將面臨哪些風險，怎樣才能最大限度地規(guī)避這些風險？

　　回復：福建閩榮律師事務所律師李色陽表示，莊小姐和朋友合資買房，產(chǎn)權證上署對方名字，可以說是借用他人名義購房，至少存在三方面風險。首先，將房產(chǎn)登記在他人名下，對方可以不經(jīng)過莊小姐允許，就出售該套房產(chǎn)；其次，如果莊小姐打算出售該套房產(chǎn)，但是對方不配合出售就很麻煩；再次，如果合伙買家遇到債權債務糾紛，其名下的該套房產(chǎn)將會被法院查封甚至拍賣。

　　李律師稱，會出現(xiàn)以上三種情況，是因為房產(chǎn)登記在他人名下，而根據(jù)法律規(guī)定，房產(chǎn)證擁有最高對抗效力，法院首先會認定其對房產(chǎn)的所有權。即便資金往來全部通過莊小姐的賬戶進行，在訴諸法律時對方也可表示房產(chǎn)是找莊小姐借錢購買，法院很難判定。這種情況，在房價上漲時更是時常發(fā)生。

　　為了最大限度避免以上情況發(fā)生，莊小姐可以和合伙購房的朋友簽訂協(xié)議，表明借用名義買房的事實，且此為雙方的實際意思，并非借款購買。莊小姐還得保留好銀行轉賬時的資料明細，盡量少用現(xiàn)金往來。與此同時，還要與對方簽訂授權委托書并予以公證，表明自己可以不經(jīng)對方允許出售房產(chǎn)、繳納稅費、過戶水電、辦理證件等，以避免需要更名或出售房產(chǎn)時對方不配合的情況發(fā)生。

　　當然，做到以上步驟只是盡可能地避免糾紛，如果上訴至法院，房產(chǎn)證仍有最高對抗權，風險無法根本性回避。因此，建議莊小姐三思而后行，如果已經(jīng)購買，最好在政策允許的情況下盡快將房產(chǎn)過戶到自己名下。

　　讀者魏女士問：幾年前結婚時，我和丈夫按揭購買了一套房，房產(chǎn)證上寫的是男方名字，貸款也是用他的名義申請的。后來我們倆離婚了，法院把房產(chǎn)判給他。最近我打算買套房，請問是否算首套？

　　回復：關于婚姻和房產(chǎn)的問題，從來就有著千絲萬縷的關系，而《婚姻法》解釋三的出臺，讓這類問題再次成為市民關注焦點。據(jù)了解，在二套房首付提高及《婚姻法》解釋三出臺的背景下，魏女士所遭遇的情況并不少見，而相關部門相關配套措施還沒有跟上。目前，魏女士憑借離婚判決書可到有關部門申請首套房。

　　需要提醒的是，法院判決書上的內(nèi)容，需明確表述房產(chǎn)歸屬問題，詳細寫明房產(chǎn)所在位置及門牌號，并注明該房產(chǎn)屬于男方所有。倘若對于房產(chǎn)處理方面，只是寫到房產(chǎn)由雙方協(xié)調(diào)處理，那么因有關部門無法認定房產(chǎn)的最終歸屬，所以可能無效，而女方再購房也只能被認定為二套房。

　　讀者王先生問：我是永春人，打算在泉州購買一套房產(chǎn)，但是本人長年在外地工作，沒法呆在這里辦理手續(xù)。我是否可以委托朋友代辦房產(chǎn)交易手續(xù)？如果可以，要不要去公證處辦理一個委托公證？我現(xiàn)在江蘇工作，在江蘇辦的公證書，帶回泉州是否有效？

　　回復：泉州市住建局工作人員表示，如果購房者無法親自辦理房屋過戶等手續(xù)，可以通過公證委托的方式委托他人代為辦理，公證之后，委托人就可以代替購房者辦理房產(chǎn)手續(xù)了。王先生所在地公證部門做的公證在泉州同樣有效，但是需要提醒的是，必須在公證委托書上，準確地注明其委托辦理的購買房屋坐落、委托辦理的詳細事項、委托有效期等。

　　讀者林先生問：我曾在千億山莊買過一套房子，但去年把這套房子賣了，當時貸款也已經(jīng)還清?，F(xiàn)在為了方便孩子上學，我打算在圣湖買一套房，請問算二套嗎？首付與利率怎么算？

　　回復：按照目前的政策規(guī)定，只要是家庭有購房記錄或是貸款記錄的，不管房子有沒有轉手出售，貸款有沒有還清，都會被認定為二套房。因此，林先生再購房的話，首付必須六成，利率則會在基準利率基礎上，上浮10%~20%不等。

　　讀者許先生問：請問惠安縣是不是禁止農(nóng)村建筑用地建設？聽說現(xiàn)在也不讓申請農(nóng)村建設用地？

　　回復：惠安縣沒有禁止農(nóng)村建筑用地建設。按照《中華人民共和國土地管理法》第六十一條的規(guī)定：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。