三大機構(gòu)看空后市

　　廈門樓市下半年壓力大

　　7月來臨，廈門樓市進入下半年新階段。

　　在樓市上下半年的交接關(guān)口時期，從開發(fā)房企到購房者都充滿期待：開發(fā)房企期待調(diào)控重新寬松，而購房者則期待房價迎來真正的拐點。

　　那么，2011年下半年的廈門樓市到底將如何走向?日前，記者采訪了廈門業(yè)內(nèi)三大房地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)的當(dāng)家人。他們是新景祥機構(gòu)總裁秦剛、廈門藍火置業(yè)總經(jīng)理周訪能以及廈門立丹行機構(gòu)副總裁陳祖勤。他們不約而同都認為，下半年，廈門樓市將承受更多的壓力，樓市后市總體看空，房價下調(diào)更有可能。

　　廈門樓市放量避無可避

　　日前，記者粗略統(tǒng)計顯示，2011年上半年，廈門樓市新增供應(yīng)放量約146萬平方米，而下半年的廈門后續(xù)潛力總量則超過800萬平方米。

　　如此潛力巨大的推盤量，加上日漸增多的庫存量，讓廈門樓市開發(fā)房企們將面臨巨大的市場競爭壓力。那么，開發(fā)房企是否因此會選擇“被動捂盤”，以減少實際供應(yīng)量?

　　“新盤放量基本還是會按營銷節(jié)奏走。”秦剛說，但開發(fā)房企很可能會放慢開發(fā)速度。

　　秦剛的理由是：因為現(xiàn)在商業(yè)銀行對不少開發(fā)房企的開發(fā)貸、包括購房者房貸都明顯收緊，這導(dǎo)致當(dāng)前不少開發(fā)房企資金緊張，亟需銷售回款救急。“相當(dāng)多的開發(fā)商向(代理機構(gòu))通知要回籠資金，而且緊迫性很明顯”，因為民間借貸只能維持一時，最終還是只能靠銷售來解決。

　　“開發(fā)商捂著捂著早晚要推盤?！敝茉L能也認為，工期約束、房企資金鏈壓力大，加上庫存風(fēng)險，都將逼迫開發(fā)房企“不得不推盤?！?/P>

　　“房價將會松動。”周訪能說，特別是在10月、12月，由于工程結(jié)算、銀行貸款到期等壓力，開發(fā)房企將被迫想方設(shè)法銷售回款，“對一次性付款的客戶，優(yōu)惠幅度會相當(dāng)大。”

　　他的理由是：在銀行本身缺錢的狀態(tài)下，無論開發(fā)貸還是購房者房貸都“貸不到款”，這意味著，如果是按揭購房客戶，開發(fā)房企資金難以實質(zhì)回籠，因此，一次性付款客戶將具有很強的議價能力。

　　“下半年，廈門樓市房源庫存壓力和銷售量都可能會同步上升?！标愖媲趧t認為，因為下半年廈門樓市總體開盤新項目將增多，“(雖然)各個新盤的推盤節(jié)奏可能放緩，比如原來可能推5棟樓后來可能只推3棟樓”，但廈門樓市的整體新推盤量還將比較大，庫存風(fēng)險和樓市下行趨勢，將對開發(fā)房企造成較大壓力，部分開發(fā)房企更可能“盡快盡量”推盤。

　　調(diào)控預(yù)計將繼續(xù)

　　不小的庫存量和日漸增多的推盤放量，將使得2011年下半年的廈門樓市房源供應(yīng)充足，但下半年里購房需求能否被激發(fā)出來?對此，上述業(yè)內(nèi)人士皆認為，形勢不容樂觀。

　　“首先是國八條新政將繼續(xù)執(zhí)行下去?！鼻貏傉f。

　　“限購令不會放松，下半年會執(zhí)行下去?！标愖媲谡J為，目前還沒有出現(xiàn)放松跡象，“我們預(yù)期下半年調(diào)控政策可能更嚴(yán)，至少可能會更加強化限購令等已有政策”。

　　“中央政府這次是下了決心的。”周訪能也認為，因為限貸令、限購令一旦放松，不僅當(dāng)前調(diào)控成果前功盡棄，而且未來的房地產(chǎn)調(diào)控將更難。

　　因此，“對于廈門下半年限購令可能放松這一點開發(fā)房企不能抱有僥幸心理。”秦剛說。

　　除了不能指望“限購令”在下半年放松，上述業(yè)內(nèi)人士還認為，對房地產(chǎn)業(yè)無論是直接還是間接影響巨大的貨幣、信貸政策，下半年更將趨于收縮。

　　“貨幣政策不太可能寬松，不但不會放松，還將會持續(xù)收縮?！敝茉L能認為，在當(dāng)前物價壓力下，貨幣政策仍將從緊。

　　從信貸政策看，“對房地產(chǎn)業(yè)的貸款，無論是開發(fā)貸還是購房者房貸，也都會趨于緊縮。”陳祖勤說，一方面高存款準(zhǔn)備金率下，現(xiàn)在銀行本身也缺錢;另一方面，出于對樓市下行的擔(dān)憂，銀行為防范金融風(fēng)險需要，將有意識加強收縮對房地產(chǎn)業(yè)的貸款，無論是開發(fā)貸還是購房者房貸，未來將越來越難得到銀行放款。

　　尤其是對于一些民營房企來說，這些意味著，開發(fā)貸無望、銷售資金實質(zhì)回籠緩慢。因此，在強度的市場競爭以及趨緊的資金壓力雙重壓力之下，開發(fā)房企硬挺房價的底氣將越來越不足，“下半年房價出現(xiàn)松動，甚至是一定程度的下調(diào)，這是必需的?！鼻貏傉f。