如果把“樓事”看成一部連續(xù)劇，2011年廈門樓市劇情已走過兩季，進入第三季。這一波“溫熱”，是“搶跑”之下最后的掙扎?還是樓市趨于理性和穩(wěn)定的開始?各方聲音立場不一，后市走向眾說紛紜。《廈房觀察》嘗試梳理半年來客觀報道的樓市劇情，從中一窺市場的微妙轉變，還原一個真實的廈門樓市。

　　1月，新“國八條”出臺，限購又停售;2月，廈門版“國八條”落地，對外地人限購變“禁購”，對多套置業(yè)的限貸也隨之升級;3月，廈門明確房價控制目標：漲幅須明顯低于全市年度GDP和人均可支配收入增長幅度;此外，央行兩度加息，六次上調存款準備金率，廈門房貸也明顯縮緊……

　　上半年廈門樓市，調控措施可謂空前密集。盡管如此，高壓之下的量價表現(xiàn)，依然“有驚無險”。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，上半年廈門住宅成交量同比去年微跌，而房價仍呈上漲態(tài)勢。

　　從開春寒意濃

　　到意外“紅五月”

　　【劇情概括】奇妙反轉

　　【觀者表情】不可思議

　　寒意濃烈，是2011年開春樓市劇情上演的第一幕。

　　2011年春節(jié)黃金周期間，廈門全市共成交住宅10套，其中，島內住宅僅1套。而春節(jié)黃金周過后，成交數(shù)據(jù)也沒有太大起色——從整個月看，共成交1061套，日均38套左右，與1月份日均成交80套有較大差距。

　　成交低迷，新房源不約而同地放低了姿態(tài)，甫一亮相，便打出優(yōu)惠牌;在售樓盤也頻頻發(fā)力，推出力度不一的優(yōu)惠活動。然而，百“惠”齊放之下，卻是幾家歡喜幾家愁——除了幾個位居排行榜的樓盤表現(xiàn)尚可，大部分推出優(yōu)惠活動的樓盤表現(xiàn)平平。

　　透出寒意的不僅是新房市場，二手房方面也不樂觀。春節(jié)黃金周期間，廈門二手房零成交，隨后也是“問多看少”，更遑論成交，和二手房交易日成交百套以上的1月形成鮮明對比。

　　時至3月和4月，成交量依然不振——3月，全市商品住宅成交923套，比2月的1061套減少138套，環(huán)比下跌13.01%，而2010年3月，即“新國十條”出臺前一個月的相應數(shù)據(jù)是3057套;4月住宅成交1150套，環(huán)比上漲24.6%。

　　然而，就在“成交量持續(xù)下跌已成市場大勢”成為業(yè)內普遍認同觀點的當口，“意外”出現(xiàn)了。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月廈門全市商品房成交3773套，其中住宅成交2212套，環(huán)比上漲92.35%。從面積看，5月住宅成交20.73萬平方米，環(huán)比增加56%，同比增加66%。住宅成交島內外漲聲一片，買房意愿給點陽光[最新消息價格 戶型 點評]就燦爛，舊盤價格隨行就市悄悄升成為“暖流暗涌”的5月的三大“意外”。

　　不過，6月成交量又有所縮水，據(jù)統(tǒng)計，當月廈門住宅共成交1715套，環(huán)比下跌22.47%，但同比2010年6月則上漲109.40%。

　　【記者點評】

　　樓市就像女人心，你不要猜

　　2011年上半年，采訪房地產(chǎn)業(yè)內人士，聽到最多的回答是“看不懂”“沒想到”。由此，對于后市走勢的研判，越來越多業(yè)內人士也顯得更為謹慎。而回望半年樓市表現(xiàn)，縱覽樓市風云的業(yè)內人士變得謹慎，有因可循。

　　首先是樓市“■象”迭出迷人眼。隨著新“國八條”落地以及房價控制目標的出臺，廈門樓市一度陷入被全面“圍觀”的微妙時期——島外新舊樓盤頻頻發(fā)力，忙預熱促銷卻否認降價;島內中高端盤異常低調，避談整體走勢，只說“個案表現(xiàn)”;行業(yè)洗牌加劇，廈門房產(chǎn)中介機構的普遍反應卻是依然樂觀。

　　市場到底是焦慮還是淡定?不同人各有不同解讀。

　　有人認為島外樓市供應量大，將首當其沖受到影響，但結果證明島外成交量成為拉升樓市景氣的救命稻草;對島內高價盤，大部分業(yè)內人士也表現(xiàn)出憂心，但結果是，大凡經(jīng)過充分預熱和蓄客的新房源，無論價格是在2萬元/平方米以內或者超出這個水平，開局都是皆大歡喜。

　　其次是市場形勢分析屢被“顛覆”。第一季度，不少業(yè)內人士看空后市，認為成交量持續(xù)下跌已成市場大勢。廈門某房產(chǎn)代理機構發(fā)布的《2011年第一季度廈門房地產(chǎn)市場形勢分析》更是引用翔實數(shù)據(jù)佐證這一觀點——1月廈門住宅成交延續(xù)虎年余威，成交面積近36萬平方米，遠高于2010年的月均成交量(約21萬平方米);到2月市場明顯遇冷，住宅成交慘遭腰斬，僅約15萬平方米;3月本是春回時節(jié)，業(yè)內曾認為市場可能會有復蘇，不想成交再降，住宅僅成交約8萬平方米。然而，形勢分析剛過1個月，便迎來意外的“紅五月”。

　　廈門本土門戶網(wǎng)站上，曾有網(wǎng)友打趣稱，樓市就像女人的心，你不要猜，猜來猜去也猜不明白。廈門上半年樓市成交量的戲劇化反轉，成為這個調侃的注腳。

　　■背景

　　上半年樓市總體仍堅挺

　　城市年輪機構咨詢中心發(fā)布的2011年上半年廈門房地產(chǎn)市場形勢分析報告顯示，上半年廈門住宅共成交119.73萬平方米，月均19.96萬平方米，同比略降5%。但各月成交量差異較大，整體呈“V”形先抑后揚走勢。

　　2011年前5個月的成交均價為11240元/平方米，雖然同比微跌1.59%，但仍處高位。另據(jù)國內某權威機構統(tǒng)計，廈門上半年全市住宅均價13995元/平方米，同比上漲26.08%。

　　受限購限貸政策影響，廈門本地客群比例波動上行，異地購房者以在廈工作生活的“新廈門人”為主。2011年1-5月，廈門本地客戶購房面積占全部住宅成交面積的57%，繼續(xù)占主導地位，且呈階段性的波動上行趨勢;省內客戶和省外客戶遠遠跟隨，占比分別為26%和15%。

　　此外，廈門市上半年的土地出讓金總額為22.27億元，僅占去年同期的18%，占去年全年的7.5%。

　　金融信貸政策的收緊使市場上的流動性明顯減少;限貸限購政策使投資投機需求基本絕跡，購房者成為不可再生資源;地方政府在強大的考核壓力下自顧不暇，無力救市。城市年輪機構認為，當前的調控壓力明顯強于2010年，再現(xiàn)2010年下半年樓市繁榮的可能性較小。