去年我市土地成交52宗，成交率超過九成。

島外新城成市場重心

　　從島內外分布看，全年島內土地出讓26宗，面積50.65萬平方米，分別占全市的50%和24%。由于島內，特別是思明區(qū)所處的中心城區(qū)土地開發(fā)已近飽和，供應主要以小地塊為主，去年全年出讓地塊平均面積僅1.95萬平方米。

　　島外土地出讓26宗，面積達158.64萬平方米，分別占全市的50%和76%，地塊平均面積6.1萬平方米。從成交占比來看，島內可供開發(fā)利用的建設用地儲備越來越少，自2007年以來，島內土地成交占比呈逐年下降趨勢，且土地用途向辦公、酒店、綜合體傾斜的跡象愈發(fā)明顯，商住用地供應日漸稀少，導致供需結構失衡，形成了逢地必爭的局面。島內商住地塊已成為實力開發(fā)商角逐的舞臺，超過1萬元的起拍樓面價，讓本土中小房企只能是望而卻步。2011年島內供應的兩宗商住用地，成交樓面價就高達12879元/平方米。

　　整體上看，2011年的廈門土地市場，島外仍是爭奪的“主戰(zhàn)場”。盡管深受國家宏觀調控影響，但在土地儲備充足的基礎上，加上島內外一體化進一步提速、廈漳泉同城化啟動等區(qū)域政策利好帶動下，市場重心轉移到翔安新城、集美新城和同安濱海新城，三大新區(qū)累計出讓土地面積占全市全年土地總出讓面積的60.5%，在島內房價居高不下，島外基礎和公共配套設施日趨完善的推引下，全市將逐步形成島內工作、娛樂，島外居住的城市新格局。

辦公酒店用地大量供應

　　全市全年出讓經營性建設用地52宗，其中商住用地11宗，總用地面積88.35萬平方米，占出讓總面積的42.21%，規(guī)劃總建筑面積198.32萬平方米；其中島內2宗均來自湖里區(qū)，總用地面積3.14萬平方米，島外9宗，總用地面積85.21萬平方米；辦公用地21宗，總用地面積23萬平方米，其中僅湖里區(qū)就出讓9宗，占據廈門辦公用地市場近半壁江山；酒店用地15宗，總用地面積33.89萬平方米，島內6宗，島外9宗；綜合體用地5宗，總用地面積60.08萬平方米；商業(yè)用地3宗，總用地面積6.97萬平方米，島內思明、湖里各有一宗。

　　2011年廈門土地出讓與2010年相比，整體結構出現明顯變化，商住用地不再是市場主導，取而代之的是辦公、酒店用地的大量供應。且區(qū)域功能分布方面也有所調整，去年的供地主力同安濱海新城和集美新城，在2011年地塊出讓數量均有一定程度下降。

　　反觀翔安區(qū)，作為島外新城建設的又一重點區(qū)域，憑借充足的土地儲備，廈大翔安校區(qū)、翔安國際機場等一批重點工程的陸續(xù)開工建設，吸引了海翼、建發(fā)、象嶼在內的實力企業(yè)投資興業(yè)。未來的島外土地市場，集美新城、同安濱海新城受限于可供出讓地塊不足，不再是市場主力。翔安新城受政策扶持、土地充足等利好，將成為全市房地產投資新的增長點。

　　而作為廈門傳統的經濟、政治、文化中心的本島區(qū)域，配套建設完善，隨著廈門海西經濟區(qū)龍頭城市地位的確立，加上可供出讓地塊日益減少，仍是全市土地的價值高地。其中，因政府重點力推的兩岸金融中心的規(guī)劃，又以觀音山片區(qū)的辦公地塊、環(huán)島路會展片區(qū)沿線的酒店地塊最為搶手。在2011年7月20日的土地拍賣會上，2011P03地塊更是以16232元/平方米的樓面地價，232%的溢價率，成為廈門酒店用地新“地王”。

集美區(qū)地價追趕島內

　　地價方面，受房地產行業(yè)國家政策調控影響，廈門全年土地成交樓面均價有較大回落。近三年市場火爆場面少有出現，地價重回2006年2800元/平方米的市場水平，較2010年下降22%。其中，2011年島內土地均價3746元/平方米，較2010年下跌32.99%；島外各區(qū)均價除集美區(qū)上漲外，同安區(qū)較去年基本持平，其他兩區(qū)均有不同幅度下滑。

　　島外各區(qū)中，集美土地市場相對火爆，樓面地價已達到3501元/平方米，大有追趕島內地價之勢。隨著島內外一體化的逐步開展，作為連接廈門本島最便捷的集美，受益良多。伴隨著百億集美新城的開工建設，以及即將開展的城市軌道交通建設，集美土地成交價仍有較大的上行空間。

　　同安區(qū)則得益于集美大橋通車，BRT全線貫通，以及政策對環(huán)東海域基礎設施大力投入，開發(fā)商對區(qū)域關注程度逐步提高。但由于全年土地供應放量，整體均價上漲平緩。

　　翔安區(qū)、海滄區(qū)土地出讓價同比降幅較大，主要是因為出讓地塊體積較大，均出現了近20萬平方米的出讓地塊，翔安的2011XP03地塊更是達到了26萬多平方米，拉低了區(qū)域的土地出讓樓面均價。此外，個別地塊由于位置偏僻，多以底價成交。

　　思明區(qū)作為廈門土地市場傳統老大，土地供應主要以存量供給為主，受制于舊城改造難、拆遷成本高的問題，老城區(qū)土地儲備舉步維艱。全年老城區(qū)僅供應一宗酒店用地，加上位于環(huán)島南路的兩幅酒店地塊，其余均來自東部新區(qū)，且多為辦公用地，整體表現乏力，拉低了區(qū)域的成交均價。

　　湖里區(qū)2011年趨于平穩(wěn)，商住用地樓面地價繼續(xù)維持在“萬元時代”。但辦公、酒店等非住宅用地成交均價下降明顯。在宏觀政策不斷加碼的大背景下，開發(fā)商普遍存在資金鏈緊張的現象。而商業(yè)地產投資大、回收慢，考驗開發(fā)企業(yè)的綜合實力。在市場走向尚不清晰的前提下，多數企業(yè)較為謹慎，2010年掀起的商業(yè)地產熱潮基本告一段落。（智土地研究中心 文/圖）