劉忠良：中國(guó)房?jī)r(jià)分兩次崩潰

　　近日，關(guān)于未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)是要大跌還是要報(bào)復(fù)性的上漲，兩種觀點(diǎn)大戰(zhàn)起來(lái)。

　　溫家寶總理在4月13日國(guó)務(wù)院會(huì)議上說(shuō)：“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。采取有效措施增加普通商品房供給。推進(jìn)保

　　障性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施?！?/P>

　　對(duì)此信息，有人理解為房地產(chǎn)報(bào)復(fù)性上漲的可能性很大，有人理解為中央會(huì)堅(jiān)定房?jī)r(jià)調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

　　我依然堅(jiān)持我以前的觀點(diǎn)：由于中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，此泡沫必然破裂，房?jī)r(jià)必有一大跌，大約在2013年左右開始；由于“80后”和城市化的買房支撐及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，中國(guó)房?jī)r(jià)在近幾年不會(huì)跌到底部，或許在大跌后有小幅反彈；等到2025年左右或更早，由于購(gòu)房年輕人口大幅減少，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已大為下跌，中國(guó)房地產(chǎn)將如日本一樣跌入底部；中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)2013-2015年左右和2025年左右形成兩次大跌，在后一次永不翻身，中國(guó)房?jī)r(jià)最終會(huì)呈現(xiàn)兩次階梯崩潰的局面；不要相信“以房養(yǎng)老”，已經(jīng)購(gòu)房準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人盡量在2020年之前拋售房子。

　　根據(jù)這樣的預(yù)計(jì)，我的建議是：對(duì)于房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)商，在2012年18大前或最晚2013年“兩會(huì)”前盡快售房，越快越好；對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)房者，建議2012年和2013年盡量不要買房。比如一套現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)的房子，如果房?jī)r(jià)下跌5%那就節(jié)約10萬(wàn)，下跌10%就節(jié)約20萬(wàn)，下跌20%就節(jié)約40 萬(wàn)，下跌50%就節(jié)約100萬(wàn)（如在偏遠(yuǎn)郊區(qū)和泡沫嚴(yán)重地區(qū)）！多等一兩年節(jié)約N個(gè)萬(wàn)，你等不等？特別是，現(xiàn)在新房多在郊外，郊外房?jī)r(jià)下降空間最大，多等一兩年甚至有可能省去一半錢。

　　比如鄂爾多斯，鄂爾多斯新城康巴什在2010年樓市均價(jià)為10000元，在2011年高利貸危機(jī)之后，康巴什房?jī)r(jià)至2011年11月底暴跌至 3000多元，下跌六七成。如果說(shuō)鄂爾多斯缺乏人居住，那外來(lái)人口云集的溫州呢？2011年8-12月溫州房?jī)r(jià)慢慢下跌了起來(lái)，今年正月過(guò)完，溫州房?jī)r(jià)基本跌去30%-40%，許多房子價(jià)格跌去50%。

　　鄂爾多斯房?jī)r(jià)大跌，鄂爾多斯完蛋了嗎？沒(méi)有，除非鄂爾多斯的煤礦挖完了。溫州房?jī)r(jià)大跌，溫州完蛋了嗎？沒(méi)有，溫州人照樣生活，只不過(guò)是晚接手的投機(jī)客和買房房貸者大倒霉了。

　　房?jī)r(jià)大跌是有可能的

　　，比如20%-30%左右或嚴(yán)重地區(qū)40%-50%左右。房?jī)r(jià)大跌也沒(méi)有那么可怕。既然官方說(shuō)中國(guó)銀行業(yè)可以承受50%的房?jī)r(jià)大跌，那大跌20%-30%是不會(huì)有多大危害的。中國(guó)以國(guó)有大銀行為主體，房?jī)r(jià)大跌根本不會(huì)像某些人說(shuō)的那么可怕。

　　可怕的根本不是大跌，而是慢跌。

　　在房?jī)r(jià)慢跌的情況下，房?jī)r(jià)仍較高，多數(shù)有住房需求的人仍買不起。購(gòu)房出租的投資者而言，房地產(chǎn)投資仍缺乏意義。由于 “買漲不買跌”的心里，在房?jī)r(jià)慢跌的情況下，無(wú)論是真正的房屋需求者和房地產(chǎn)投資者，還是投機(jī)者，多數(shù)都不愿出手買房。沒(méi)有人買房，誰(shuí)來(lái)愿意繼續(xù)建房？不繼續(xù)建房，那房地產(chǎn)的GDP、就業(yè)、稅收、土地出讓金哪里來(lái)？還怎么帶動(dòng)相關(guān)的行業(yè)？所以房?jī)r(jià)慢跌危害最大。政府所做的不應(yīng)該在房?jī)r(jià)下跌的情形下去救市，而應(yīng)該更有力度更有效果的推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，一次性的將房?jī)r(jià)暴跌至合理位置（好處見下面的分析）。

　　對(duì)于我認(rèn)為2013年房?jī)r(jià)會(huì)大跌的觀點(diǎn)，有些人認(rèn)為我不懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)。是的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題向來(lái)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是經(jīng)濟(jì)規(guī)律加政治需要。但經(jīng)濟(jì)規(guī)律終究是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府或者說(shuō)一些地方政府是拗不過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的大腿的，地方官員也不會(huì)在中央要求把房?jī)r(jià)降低到合理水平的政策尺度下大越界。

　　有人問(wèn)我，你知道房地產(chǎn)的后臺(tái)老板是誰(shuí)嗎？土地出讓金最高時(shí)（2010年）接近地方財(cái)政收入的7成，不少政府人員也直接是高房?jī)r(jià)獲益者，據(jù)此有人認(rèn)為地方政府就是房地產(chǎn)的后臺(tái)老板。

　　不過(guò)我不這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)的最終后臺(tái)老板不是地方政府，而是中央。關(guān)于地方政府的財(cái)政收支問(wèn)題，這最終還是中央政府的問(wèn)題，因?yàn)榈胤秸绻麩o(wú)法償還，中央總要承擔(dān)一部分。土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比例過(guò)大，這跟中央與地方的收入項(xiàng)目分配相關(guān)，同樣在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罷了。房?jī)r(jià)大跌，銀行壞賬增加，這主要在國(guó)有銀行，也是中央政府的問(wèn)題。影響房?jī)r(jià)關(guān)鍵的土地政策，這主要也在中央要什么養(yǎng)的土地政策。在高房?jī)r(jià)高物價(jià)高民生壓力及發(fā)展穩(wěn)定方面與短暫房地產(chǎn)泡沫下的GDP增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)政收入，中央如何取舍，由此決定房?jī)r(jià)調(diào)控的力度與方式，這還是中央政府的問(wèn)題。所以，中國(guó)房地產(chǎn)的最終后臺(tái)老板是中央。

　　高房?jī)r(jià)對(duì)民生與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展危害極大。房?jī)r(jià)高，地價(jià)高，房租、租金高，那經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和居民生活成本必然高，危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展、創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　比如街道兩旁的商店，房租高，商品價(jià)格被迫太高，同時(shí)利潤(rùn)和員工工資受到擠壓，危害就業(yè)和民眾收入增長(zhǎng)，降低內(nèi)需，拉大貧富差距。同樣，租用寫字樓的創(chuàng)業(yè)者或創(chuàng)新者，由于房租成本高，必然危害創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新。商店或?qū)懽謽呛竺娴木用穹?，不是?gòu)房時(shí)價(jià)格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內(nèi)需。由于過(guò)多資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)過(guò)多透支消費(fèi)購(gòu)買力，則危害經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。高房?jī)r(jià)的必然結(jié)果是高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本、高創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新成本、高生活成本、低就業(yè)、低收入、經(jīng)濟(jì)低端化和貧富差距的持續(xù)擴(kuò)大。

　　高房?jī)r(jià)達(dá)到頂端，泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，由于此時(shí)房?jī)r(jià)無(wú)法繼續(xù)較快上漲，向下壓力巨大，房地產(chǎn)在此時(shí)已經(jīng)無(wú)法創(chuàng)造很多GDP、就業(yè)和財(cái)政收入了，且此時(shí)高房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到危害最大化。比如2012年1月，京、滬、廣三大一線城市土地出讓金同比降幅驚人，上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州更是由28億降至2.9億，縮水幅度達(dá)九成。2012年1-3月份，房屋新開工面積僅增長(zhǎng)0.3%，而住宅新開工面積下降5.2%，房地產(chǎn)泡沫所創(chuàng)造的就業(yè)與GDP已經(jīng)后繼乏力。

　　這時(shí)候，高房?jī)r(jià)的危害持續(xù)，同時(shí)高房?jī)r(jià)創(chuàng)造的利益卻大幅下滑，作為房地產(chǎn)的最終后臺(tái)決策者，面對(duì)持續(xù)的高房?jī)r(jià)危害和民生抱怨，應(yīng)該痛殺已經(jīng)被榨干利益的房地產(chǎn)泡沫，所以中央的房?jī)r(jià)調(diào)控力度只會(huì)越來(lái)越大。比如過(guò)去中央說(shuō)“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，現(xiàn)在是“調(diào)控到合理水平”。溫家寶總理對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心比以往更堅(jiān)決的多。

　　比如，4月13日《每日?qǐng)?jiān)決新聞》報(bào)道，至少兩名房企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，有關(guān)政府部門內(nèi)部有人提議，具體項(xiàng)目的上一期房源去庫(kù)存率達(dá)70%以上，項(xiàng)目開發(fā)商才可以申請(qǐng)推出新房源，否則預(yù)售證申請(qǐng)將不會(huì)被批準(zhǔn)。上述人士認(rèn)為，有關(guān)部門試圖通過(guò)此舉促使房企加大以價(jià)換量的壓力，減少地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)中附帶的包括金融風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)今年網(wǎng)上流傳，一些央企內(nèi)部發(fā)文通知全國(guó)各地分公司，不惜降價(jià)也務(wù)必要在今年7月前賣完手上所有存量房，6、7月中央或?qū)⒊雠_(tái)重磅型的調(diào)控政策。

　　對(duì)于下一屆政府，由于房地產(chǎn)泡沫的利益已經(jīng)被榨干，而高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和發(fā)展穩(wěn)定的危害持續(xù)存在或持續(xù)增加，調(diào)控力度只會(huì)更強(qiáng)。到2012 年的18大和2013年的“兩會(huì)”，由于中央換屆前的穩(wěn)定訴求結(jié)束，“新官上任三把火”，為了表示對(duì)民生的重視，房?jī)r(jià)調(diào)控手段將更具火力。

　　對(duì)于下一屆政府，我相信會(huì)更努力調(diào)控房?jī)r(jià)，也相信會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)控的更好。

　　習(xí)近平副主席在不到16歲時(shí)下鄉(xiāng)，從那時(shí)就和貧苦的農(nóng)民一起生活過(guò)。相信有這樣的經(jīng)歷，對(duì)中下層人民的利益會(huì)更照顧。比如他要求增加工人和農(nóng)民代表的比例。對(duì)于對(duì)民生危害極大的高房?jī)r(jià)，估計(jì)習(xí)近平副主席更具有調(diào)控的決心。

　　李克強(qiáng)總理出身基層干部家庭，北大經(jīng)濟(jì)學(xué)博士畢業(yè)。對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調(diào)控調(diào)控房?jī)r(jià)，如何讓房?jī)r(jià)降低，相信經(jīng)濟(jì)學(xué)博士總理應(yīng)該更有對(duì)策?，F(xiàn)在李克強(qiáng)副總理已經(jīng)負(fù)責(zé)保障房建設(shè)，那明年“兩會(huì)”后，中央政府應(yīng)該會(huì)更給力的解決民生住房問(wèn)題，房?jī)r(jià)調(diào)控只會(huì)更強(qiáng)。