從2009年底至今，全國的房地產(chǎn)市場在持續(xù)兩年的強(qiáng)力調(diào)控下終于放緩了狂奔的步伐。去年以來政策調(diào)控對投資、消費(fèi)、政府財(cái)政的影響不斷顯現(xiàn)，全國商品房交易量普遍低迷，商品房交易價(jià)格已經(jīng)開始顯露回落的趨勢。去年年末，隨著一些城市欲放松"限購"舉動(dòng)被斬?cái)?，中央一再?qiáng)調(diào)調(diào)控政策不會放松，房地產(chǎn)市場持續(xù)從緊的政策環(huán)境已無懸念。今年房地產(chǎn)市場的房價(jià)走勢、行業(yè)趨向以及房地產(chǎn)在新年度整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位等問題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)仍占重要地位

　　2003年國務(wù)院18號文件出臺，該文件提出，"房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)"。房地產(chǎn)的"國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)"地位由此得到官方確認(rèn)。

　　也就是從2003年起，我國的房價(jià)開始以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升。期間雖然幾經(jīng)調(diào)控，但是越調(diào)越漲。特別是2008年遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)更凸顯了其"保增長"的作用。在政府給與的極度寬松的財(cái)政及貨幣刺激性政策下，到2009年12月，全國70個(gè)大中城市的住宅平均售價(jià)已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元，2008年后一年間房價(jià)每平方米大漲1000元，創(chuàng)下26個(gè)月漲幅新高。然而，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使該行業(yè)近十年間增加值占GDP的年平均比重均在4%以上，2009年已達(dá)5.5%。2009年我國房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)超過13%，如果加上房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對GDP的拉動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率甚至超過了20%。去年，隨著房地產(chǎn)投資及商品房交易量的明顯下降，社會上開始對房地產(chǎn)對未來整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用產(chǎn)生疑問。有些人甚至擔(dān)心，對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控會帶來投資大幅回落，市場蕭條引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，加劇經(jīng)濟(jì)增速放緩。

　　去年針對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控確實(shí)使房價(jià)的漲幅、銷售面積、投資等均有所下滑，但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生提供給記者的數(shù)據(jù)表明，去年全國商品房平均價(jià)格每平方米接近5500元，比前年5000多元每平方米平均房價(jià)仍增長了5%。另外，已公開的數(shù)據(jù)顯示，去年1-10月份全社會固定資產(chǎn)投資同比增長24.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長31.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然處于高增長狀態(tài)。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹透露，去年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)都將維持正值，其中未實(shí)施限購的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然去年全年的數(shù)據(jù)還看不到，但去年整體經(jīng)濟(jì)形勢好于2008年，房地產(chǎn)市場在"限購"控制下，北、上、廣、深等一線城市波動(dòng)較大，但二三線城市卻起到了"此消彼長"的補(bǔ)充作用。去年1-8月全國商品房已銷售了3.3萬億元，估計(jì)全年可以達(dá)到5萬億元。同時(shí)，由于有保障性住房對商品房建設(shè)下降的補(bǔ)充作用，房地產(chǎn)行業(yè)整體上對去年經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力仍然會很大。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，去年1000萬套保障房所需的1.3萬億元投資，在一定程度上對沖了商品房投資的下滑，同時(shí)保障房也為建筑業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)提供大量就業(yè)崗位，帶動(dòng)裝修、家具家電等行業(yè)，保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

　　此外，多年以來地方政府為增加GDP及追求顯化的政績而越發(fā)依賴"土地財(cái)政"。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2009年中國土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告，2009年，全國土地出讓金收入已達(dá)到1.5萬億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右。目前在有些縣市,土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%,有些甚至占80%以上。國土資源部公布的2009年土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測結(jié)果顯示，2009年房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款為13391.8億元，占出讓總價(jià)款15910.2億元的84.2%。北京市土地整理儲備中心公開的數(shù)據(jù)顯示，2009年北京土地市場成交金額925億元。而北京2009年的GDP總量約為11346億元，拍地收入約占GDP的8%。

　　從去年的情況看，北京、上海的土地出讓金已破千億元，比前年同期大幅增加。據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年前11個(gè)月，全國130個(gè)主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億，與前年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計(jì)算全國所有城市，則去年土地財(cái)政將可能減少上萬億。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于2011年土地供應(yīng)量約為過去兩年的總和，去年全國土地出讓金仍將突破2萬億元。這表明盡管"土地財(cái)政"有所縮水，但在去年的GDP中仍占有相當(dāng)大的一塊。

　　此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議在對各行各業(yè)的表述中強(qiáng)調(diào)了"民生"以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的取向。針對房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

　　民生成為今年經(jīng)濟(jì)工作的著力點(diǎn)已十分明確，而保障性住房被視為改善民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳結(jié)合點(diǎn)。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳準(zhǔn)堅(jiān)定地表示，保障房建設(shè)是歷史性的任務(wù)，不存在放松和轉(zhuǎn)向的跡象。業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)同，保障性住房建設(shè)對持續(xù)調(diào)控下商品房市場的補(bǔ)充平衡作用將愈發(fā)重要。今年整體上房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)占比會有所下降，但不會很大。

　　據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，截至2011年10月底，2011年1000萬套保障房的開工計(jì)劃提前1個(gè)月完成。2011年，要求新開工建設(shè)1000萬套保障房，加上2010年結(jié)轉(zhuǎn)過來的500多萬套，2011年實(shí)際在建的保障房是1500萬套左右，年內(nèi)竣工的有300多萬套，那么將有1200萬套在建保障房結(jié)轉(zhuǎn)到2012年。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新此前明確表示，今年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于去年。那么，2012年新開工的保障性住房加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障性住房，將達(dá)到近2000萬套。

　　中原地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，今年二三線城市以及保障房的開發(fā)建設(shè)會對調(diào)控中的房地產(chǎn)市場起到補(bǔ)充、平衡作用。雖然保障性住房減少了政府土地收入，但開發(fā)環(huán)節(jié)對其上下游行業(yè)以及就業(yè)的拉動(dòng)同樣是巨大的。去年開工的1000萬套保障性住房如果按平均50平方米一套，每平方米2000元建安費(fèi)用計(jì)算，起碼要投入接近兩萬億。保障性住房中只有占比20%的公租房不能進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，而其余80%的限價(jià)房、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用住房等都可以預(yù)售銷售。與京滬廣深等一線城市不同的是，很多二三線城市保障性住房的價(jià)格與普通商品房價(jià)格相當(dāng)。去年開工的保障性住房今年即可上市，而且根據(jù)中央政府的規(guī)劃，未來五年總計(jì)要交付3600萬套保障性住房，2012年，保障性住房的建設(shè)總量將依然維持在一個(gè)高位，保障性住房的入市將使商品房市場下滑的部分得以補(bǔ)充。

　　此外，根據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)據(jù)，去年，一線樓市中京滬廣深在全國的商品房成交量占比全部加起來已不足5%，二三線城市已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中占據(jù)重要地位。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場部的數(shù)據(jù)顯示，去年在全國房地產(chǎn)銷售收入中一線城市的占比越來越少，累計(jì)為35%，而二三線城市銷售收入已達(dá)65%。該機(jī)構(gòu)首席分析師常智預(yù)計(jì)，今年隨著二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一線城市商品房市場對經(jīng)濟(jì)的影響將進(jìn)一步弱化，二三線城市房地產(chǎn)建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的整體貢獻(xiàn)作用將會更加突出。他分析，今年商品房土地出讓收入可能會下降30%，但商品房銷售基本將與去年持平，如果今年房價(jià)同比增幅在4%，加上上市以及新開工的保障性住房的拉動(dòng)，房地產(chǎn)的下降不會很大。