今年前兩月商品房銷(xiāo)售額為4145億元，同比下降20.9%

　　雖然全國(guó)樓市3月出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，各地成交量漸顯暖意，但開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)一年的樓市仍難言樂(lè)觀(guān)。從近期陸續(xù)公布的上市房企年報(bào)來(lái)看，多家標(biāo)桿房企今年發(fā)展策略仍以“防守”和“過(guò)冬”為主，不是縮減拿地規(guī)模和新開(kāi)工量，就是采取合理定價(jià)、積極促銷(xiāo)等方法提高高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目的比重，還有的房企甚至以精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)節(jié)省企業(yè)開(kāi)支。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，今年1-2月份，雖然開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源同比增幅略有回升，但在銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比大幅下降、二季度將面臨償債高峰等因素影響下，開(kāi)發(fā)商今年上半年資金情況仍難言樂(lè)觀(guān)，最緊張的時(shí)點(diǎn)有可能在上半年顯現(xiàn)。

　　房企今年仍以防守過(guò)冬為主

　　目前房企中最普遍的做法是縮減拿地規(guī)模和新開(kāi)工量，盡量少花錢(qián)以保證資金量健康。從近日公布的保利香港2011年年報(bào)來(lái)看，保利香港去年全年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額為158億港元，比2010年增加39%；開(kāi)售的34個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約215萬(wàn)平方米，超額完成全年210萬(wàn)平米的目標(biāo)。即便是業(yè)績(jī)良好，鑒于今年不會(huì)放松的大背景，保利香港高層在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上仍表示，今年拿地規(guī)模將縮減為300萬(wàn)平米，開(kāi)工量也縮減近半到350萬(wàn)平米。

　　為了促進(jìn)銷(xiāo)售，除萬(wàn)科等向來(lái)以高周轉(zhuǎn)著稱(chēng)的大眾住宅開(kāi)發(fā)商外，不少原先定位高端的開(kāi)發(fā)商也加入高周轉(zhuǎn)的隊(duì)伍中，改變其原有的盈利模式。

　　據(jù)華僑城2011年年報(bào)透露，2012年新推盤(pán)項(xiàng)目中，高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目所占比重將進(jìn)一步提升。目前華僑城存貨規(guī)模已由2010年的195.74億元猛增至317.37億元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)，今年將面臨巨大的去庫(kù)存化壓力。究其原因，除華僑城布局的區(qū)域均位于受限購(gòu)政策影響嚴(yán)重的一二線(xiàn)城市外，其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的高端化也是面臨滯銷(xiāo)的主要原因。3月19日在其2011年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，華僑城總裁劉平春表示，要將現(xiàn)在可變現(xiàn)的項(xiàng)目想方設(shè)法賣(mài)掉，加快銷(xiāo)售，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)，降低負(fù)債率，這是華僑城今年的第一要?jiǎng)?wù)。

　　除了縮減規(guī)模和加快銷(xiāo)售之外，一些房企開(kāi)始從公司結(jié)構(gòu)上“動(dòng)刀”，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)以縮減企業(yè)開(kāi)支。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近日調(diào)整內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，已經(jīng)撤銷(xiāo)了北京事業(yè)部與東北事業(yè)部，從“總部-事業(yè)部-城市公司”的三級(jí)架構(gòu)，變成了“總部-城市公司”的兩級(jí)架構(gòu)。在近日舉行的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明透露，調(diào)整的目的是為了提升整個(gè)集團(tuán)的管控能力及各城市公司的綜合管理能力，同時(shí)降低成本和提高效率。

　　而另一些公司則把盈利重心開(kāi)始向投資型商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。中國(guó)海外發(fā)展公布2011年年報(bào)，營(yíng)業(yè)額增加約9.6%至港幣485.8億元，凈利潤(rùn)增加19.3%至港幣151.2億元，創(chuàng)歷史新高。盡管銷(xiāo)售、利潤(rùn)同步增長(zhǎng)，中海集團(tuán)董事會(huì)主席孔慶平仍表示，為達(dá)到合理的租售配比，集團(tuán)會(huì)力爭(zhēng)逐步把投資物業(yè)盈利比重達(dá)到集團(tuán)盈利的20%。目前中海正在開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)250萬(wàn)平方米，而其中約150萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)會(huì)于2015年前全部完成并會(huì)保留為長(zhǎng)線(xiàn)投資物業(yè)。

　　上半年房企資金或面臨最緊時(shí)點(diǎn)

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2012年1-2月，7個(gè)重點(diǎn)城市的新房新增供應(yīng)是近四年中最低的兩個(gè)月。而購(gòu)地方面，13個(gè)重點(diǎn)城市今年1-2月土地成交量同比下降24%，亦處于近五年中的同期低位。這表明新房銷(xiāo)售長(zhǎng)期低迷、降價(jià)趨勢(shì)明顯的情況下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)、購(gòu)地均保持謹(jǐn)慎。從剛剛結(jié)束的兩會(huì)表態(tài)來(lái)看，今年房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，且力度不放松，這使得開(kāi)發(fā)商對(duì)后市繼續(xù)看淡。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院從資金來(lái)源、銷(xiāo)售情況等多方面對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈情況進(jìn)行分析認(rèn)為，2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增速連續(xù)兩年回落，并且連續(xù)兩年低于本年資金來(lái)源增速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)靠銷(xiāo)售回籠資金持續(xù)困難，與之相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源的增速也大幅放緩；另一方面，由于信貸持續(xù)收緊，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款更多的是利用之前獲得的信貸余額，而新增貸款增速不足。綜合各方面因素易居研究院認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況屬于偏緊區(qū)間，從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況比2008年要好，但也處于較緊張水平。

　　對(duì)于今年開(kāi)發(fā)商的資金情況，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，從向好的方面看，2012年1－2月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源14151億元，同比增長(zhǎng)16.2%，得益于2月央行2月份再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)16.3%。隨著開(kāi)發(fā)投資的減少和資金來(lái)源的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有望得到緩解。但值得注意的是，2012年1－2月份商品房銷(xiāo)售額4145億元，同比下降20.9%，以銷(xiāo)售回款為主的其他渠道資金來(lái)源同比下降5.6%。“存貨量巨大、去化普遍不暢，再加上部分開(kāi)發(fā)商今年上半年將面臨償債高峰，因此2012年上半年開(kāi)發(fā)商資金情況仍存在變數(shù)，也可能將出現(xiàn)最緊張的時(shí)點(diǎn)?！睏罴t旭認(rèn)為。