原標(biāo)題：買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房首付商貸最低30%

　　購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。這意味著共有產(chǎn)權(quán)房的持有具有排他性、唯一性。持共有產(chǎn)權(quán)房須家庭名下唯一住房。如果你不想失去共有產(chǎn)權(quán)房，那么就不能再買(mǎi)房了。

　　9月20日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式發(fā)布，該辦法將于9月30日正式實(shí)施?！掇k法》發(fā)布以來(lái)，北京青年報(bào)記者接到眾多讀者、市民咨詢(xún)共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)事宜的信息。對(duì)此，昨日，北青報(bào)記者咨詢(xún)了多名市住房保障方面的專(zhuān)家，對(duì)大家關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了解讀。

　　轉(zhuǎn)讓

　　政府所持份額不出售會(huì)不會(huì)影響將來(lái)?yè)Q房？

　　本次正式發(fā)布的《辦法》跟此前的“意見(jiàn)征集稿”相比，最大的一個(gè)變化是“共有產(chǎn)權(quán)住房政府所持的份額暫不出售”。按照之前的“意見(jiàn)征集稿”內(nèi)容，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。另外，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年，也可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府份額后獲得商品房產(chǎn)權(quán)。

　　但在9月20日發(fā)布的《辦法》中，這部分內(nèi)容已經(jīng)被刪除了。對(duì)此，多位市民致電北青報(bào)記者詢(xún)問(wèn)，該部分的內(nèi)容刪除是否意味著共有產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓了?要轉(zhuǎn)讓的話需要符合什么條件?會(huì)不會(huì)影響以后改善性換房?

　　對(duì)此，北京住房保障專(zhuān)家指出，《辦法》雖然對(duì)此前的意見(jiàn)征集稿進(jìn)行了修改，但并沒(méi)有限制共有產(chǎn)權(quán)房市民個(gè)人份額的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《辦法》，購(gòu)房人需要轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，明確轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

　　住房保障專(zhuān)家指出，雖然市民手中的共有產(chǎn)權(quán)住房份額轉(zhuǎn)讓不受影響，但根據(jù)最終的方案，無(wú)論是原購(gòu)房人還是新的購(gòu)房人，都不可以購(gòu)買(mǎi)政府份額的產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)也不會(huì)變?yōu)樯唐贩?。個(gè)人只能將其份額的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)有共有產(chǎn)權(quán)住房資格的家庭。這是為了優(yōu)先滿(mǎn)足剛需的共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)家庭，防止炒作和套利，落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”理念。

　　二套

　　持有共有產(chǎn)權(quán)房能否再買(mǎi)房？

　　共有產(chǎn)權(quán)住房《辦法》發(fā)布之后，許多市民提出疑問(wèn)，一旦持有了共有產(chǎn)權(quán)住房，再買(mǎi)第二套房會(huì)不會(huì)受影響?對(duì)此，《辦法》指出，購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。回購(gòu)價(jià)格是委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。也就是說(shuō)，如果你買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)房，又繼續(xù)買(mǎi)了房，或者繼承了其他房屋以及有人贈(zèng)送你房屋，那么，你持有的共有產(chǎn)權(quán)住房份額將被代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。

　　也有市民提出，如果婚前一人購(gòu)買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)住房，但結(jié)婚的對(duì)象有一套商品房，那么兩人結(jié)婚后，共有產(chǎn)權(quán)住房是否要退出?

　　對(duì)此，據(jù)保障房專(zhuān)家介紹，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房是以家庭為單位的，一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房。這就意味著，如果兩人要結(jié)婚，可以將商品住房賣(mài)出，保留共有產(chǎn)權(quán)住房;也可以退出共有產(chǎn)權(quán)住房，個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額交由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)，保留商品住房。代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)房屋價(jià)格應(yīng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。

　　這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房的持有具有排他性、唯一性。持共有產(chǎn)權(quán)房須家庭名下唯一住房。如果你不想失去共有產(chǎn)權(quán)房，那么就不能再買(mǎi)房了。

　　購(gòu)房

　　共有產(chǎn)權(quán)房能辦抵押貸款嗎？

　　共有產(chǎn)權(quán)房能否貸款以及能否實(shí)現(xiàn)抵押也是市民關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)《辦法》第二十一條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的，購(gòu)房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購(gòu)房貸款。

　　這意味著購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以貸款，而且貸款享受與原先自住房相同的政策。此前自住房的首付標(biāo)準(zhǔn)是商貸最低30%;公積金貸款最低20%。雖然此前北京曾兩次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)普通住房首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的首付款比例不低于40%，但這兩次新政的貸款規(guī)定中，都特別注明了“自主型商品住房、兩限房等政策性住房除外”。共有產(chǎn)權(quán)住房的貸款明確將延續(xù)此前政策性住房的政策，那么其首付也是商貸最低30%，公積金貸款最低20%。

　　關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的抵押?jiǎn)栴}，根據(jù)《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)可依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。其中，代持機(jī)構(gòu)抵押融資只能專(zhuān)項(xiàng)用于本市保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。可見(jiàn)，共有產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有抵押方面的限制，只不過(guò)是購(gòu)房者只能抵押其個(gè)人持有的份額。

　　申請(qǐng)

　　非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)？

　　在《辦法》發(fā)布之后，許多市民提出“能否申請(qǐng)非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題。對(duì)此，根據(jù)《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶(hù)籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶(hù)籍無(wú)房家庭，以及符合本市住房限購(gòu)條件、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶(hù)籍無(wú)房家庭。其中，非本市戶(hù)籍無(wú)房家庭申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的具體條件，由各區(qū)人民政府根據(jù)本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等實(shí)際情況確定并面向社會(huì)公布。

　　有市民提出，審核中對(duì)于工作地的認(rèn)定按照什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行?對(duì)此，專(zhuān)家解釋?zhuān)鶕?jù)之前試點(diǎn)項(xiàng)目錦都家園的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是按照繳納社保所在區(qū)。

　　從《辦法》的規(guī)定上來(lái)看，其并未禁止市民申請(qǐng)非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房。但根據(jù)目前的市場(chǎng)供需情況，申請(qǐng)非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有優(yōu)先權(quán)的，其申請(qǐng)成功的概率幾乎為零。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞?hù)籍、就地就業(yè)的人員購(gòu)買(mǎi)，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問(wèn)題的解決。

　　聚焦

　　不滿(mǎn)30周歲單身能否購(gòu)買(mǎi)錦都家園？

　　30周歲年齡的限制是共有產(chǎn)權(quán)住房《辦法》公布以來(lái)熱議最多的條款。對(duì)此，市住建委認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)優(yōu)先保障家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且人口較多的家庭。不滿(mǎn)30周歲單身家庭可“先租后買(mǎi)”，形成梯度消費(fèi)。

　　日前，多名不滿(mǎn)30周歲的單身青年向北青報(bào)記者咨詢(xún)，其此前已經(jīng)申購(gòu)朝陽(yáng)區(qū)原自住房項(xiàng)目“錦都家園”。該項(xiàng)目的申購(gòu)工作已于2017年6月20日全部結(jié)束，最終約16萬(wàn)戶(hù)家庭確認(rèn)申購(gòu)。9月20日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式印發(fā)，按照文件規(guī)定，錦都家園項(xiàng)目納入共有產(chǎn)權(quán)住房管理。

　　今年26歲的劉女士稱(chēng)，她此前申購(gòu)了“錦都家園”的自住房項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是符合申購(gòu)資格的，但現(xiàn)在錦都家園項(xiàng)目納入了共有產(chǎn)權(quán)住房管理，她擔(dān)心自己是否會(huì)失去申購(gòu)資格，或者即使獲得了資格也無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。“一旦搖號(hào)中了，我是否需要火速找個(gè)人結(jié)婚才能買(mǎi)?”

　　對(duì)此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，鑒于該項(xiàng)目在《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》執(zhí)行前已完成申購(gòu)。為確保政策平穩(wěn)有序過(guò)渡，前期審核申購(gòu)政策仍參照《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》、《北京市自住型商品住房銷(xiāo)售管理暫行規(guī)定》等相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行，目前市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委正會(huì)同公安、民政、社保、地稅、國(guó)土等部門(mén)對(duì)確認(rèn)申購(gòu)家庭的購(gòu)房資格進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審查。

　　這意味著像劉女士這樣不滿(mǎn)30周歲的單身人士，其申購(gòu)資格審查按照此前自住房的規(guī)定進(jìn)行，其一旦搖中，即可購(gòu)買(mǎi)“錦都家園”項(xiàng)目的房子，并不需要火速找對(duì)象結(jié)婚。(記者 朱開(kāi)云)