這幾天，一條關(guān)于“土地使用權(quán)年限到期或即將到期，需花費(fèi)房?jī)r(jià)三成費(fèi)用‘買地’才能重新辦理土地證”的消息引人關(guān)注，很多購(gòu)房者都開(kāi)始檢查自己買的房子土地使用權(quán)年限。

　　記者昨日獲悉，日前福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也存在類似的麻煩——福州部分商業(yè)項(xiàng)目的土地使用年限只剩下19年，而部分住宅產(chǎn)品的土地使用年限不到70年期限的一半。

　　花了一輩子的積蓄，貸款剛換掉，土地使用期又到了？記者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，大可不必緊張，因?yàn)榧词估m(xù)費(fèi)，可能也不需要那么高的費(fèi)用。

土地證到期續(xù)費(fèi)

　　浙江溫州王女士花了近百萬(wàn)元買了一套75平方米的二手房。今年3月底，王女士發(fā)現(xiàn)這套房子土地證上寫(xiě)的使用期限已于今年3月4日到期。如果要續(xù)期，按照基準(zhǔn)地價(jià)算，得花費(fèi)房?jī)r(jià)的三分之一，重新購(gòu)買土地使用權(quán)。

　　溫州市國(guó)土局解釋說(shuō)，雖然《物權(quán)法》有規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但是到目前為止，各級(jí)政府對(duì)于續(xù)期問(wèn)題都沒(méi)有明確的細(xì)則，對(duì)于基層工作人員來(lái)說(shuō)，只能依照現(xiàn)有的土地出讓政策辦理續(xù)期。而按照規(guī)定，重新購(gòu)買土地使用權(quán)，是以當(dāng)下評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)的。他們承認(rèn)，重新購(gòu)買土地使用權(quán)的出讓金確實(shí)太高了，他們自己也覺(jué)得太高。

　　這就是這幾天火爆網(wǎng)絡(luò)的“土地證續(xù)費(fèi)”事件。

福州也有土地使用年限

　　記者昨日采訪中獲悉，在福州房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也存在土地使用權(quán)期限“縮水”的樓房。

　　“2011年我買了某樓盤的四期5號(hào)樓，簽字的時(shí)候，合同中一項(xiàng)約定嚇我一跳：其土地使用權(quán)僅有36年，這與國(guó)家規(guī)定的居住用地使用權(quán)最高年限70年相差34年。”業(yè)主湯女士說(shuō)，她找到銷售部的負(fù)責(zé)人后才知道，房地產(chǎn)公司在取得四期幾棟樓的土地使用權(quán)前，這一地塊為一企業(yè)擁有，并只取得50年的土地使用審批，使用年限到2046年7月18日。開(kāi)發(fā)商把原先企業(yè)用地轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)，扣除原企業(yè)使用10多年的時(shí)間，所以簽約時(shí)土地使用權(quán)續(xù)期只有36年。而到現(xiàn)在，這一住宅的土地證期限也只有30年了。

　　無(wú)獨(dú)有偶，旁邊一個(gè)小區(qū)也是如此。

　　閩侯的英泰第一城B區(qū)有20余棟住宅樓，2008年開(kāi)始陸續(xù)交房，整個(gè)英泰第一城B區(qū)共有1200多戶。然而，第一批買了這里商品房的消費(fèi)者在拿到房產(chǎn)證時(shí)才知道原來(lái)這塊地的土地使用權(quán)只有50年，土地出讓年限截止日期為2045年11月29日。由于上世紀(jì)90年代就取得土地使用證，從原來(lái)企業(yè)取得50年土地使用權(quán)到轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)成商品房時(shí)已經(jīng)過(guò)去了十多年，所以她們當(dāng)年購(gòu)買房子時(shí)就只剩下37年的土地使用權(quán)了。

　　“也就是說(shuō)，這房子，現(xiàn)在只剩下29年使用權(quán)了。”該樓盤業(yè)主林女士說(shuō)：“當(dāng)時(shí)我們用和周邊樓盤相近的價(jià)格買了這里的房子，但卻是個(gè)土地使用期縮水的房產(chǎn)，虧大了。”

　　實(shí)際上，這樣的情況，還可以舉出不少。

　　福州一位投資者朱先生前幾年購(gòu)買福州某樓盤的一間商鋪，沒(méi)想到詳細(xì)了解后卻驚聞這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)用地使用年限僅到2035年，即使從當(dāng)時(shí)開(kāi)始計(jì)算，也只剩下23年的使用年限，相比正常商業(yè)項(xiàng)目40年的土地使用年限少了近一半。

　　最讓這些購(gòu)房者郁悶的是，土地使用年限縮水這么多，但是房?jī)r(jià)卻沒(méi)便宜多少。

　　湯女士說(shuō)，這些樓盤里，36年土地使用權(quán)的商住房與70年土地使用權(quán)的住宅房，在售價(jià)上每平方米僅相差1000多元。

買到“產(chǎn)權(quán)年限縮水房”原因很多

　　為什么業(yè)主們會(huì)買到“年限縮水”房？

　　根據(jù)1990年5月19日開(kāi)始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)條款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的土地用途為：住宅用地為70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年；綜合或其他用地為50年。

　　據(jù)福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，土地使用權(quán)縮水的原因主要有幾個(gè)方面，一是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的原因，開(kāi)發(fā)商從政府那里拍下土地后，經(jīng)過(guò)正常的籌備、開(kāi)發(fā)、銷售速度、辦理房產(chǎn)證等過(guò)程，通常開(kāi)發(fā)周期在1年到2年。二是部分樓盤受土地使用性質(zhì)變更影響而導(dǎo)致土地使用年限驟減。比如有的土地前期屬于工業(yè)用地，后來(lái)根據(jù)規(guī)劃又變更為住宅用地，這樣產(chǎn)權(quán)無(wú)形中“被縮水”。三是樓盤銷售周期拉的過(guò)長(zhǎng)，等房子真正到了業(yè)主手上時(shí)已經(jīng)度過(guò)一段“空閑期”。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，等到開(kāi)發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會(huì)縮水較多。此外，有的地塊經(jīng)過(guò)出讓后，往往會(huì)在多個(gè)買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無(wú)形中造成了土地使用年限的縮水。最后，受囤地生財(cái)?shù)睦骝?qū)使，一些開(kāi)發(fā)商有意囤地、拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度，使得不明就里的購(gòu)房者糊里糊涂地買下產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)大大縮水的房子。

土地證到期續(xù)費(fèi)不一定很多錢

　　英泰第一城的一位業(yè)主徐女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)他們第一批購(gòu)房的眾多業(yè)主得知自己買到的商品房只有37年的土地使用權(quán)時(shí)，就已經(jīng)坐不住了，開(kāi)始向有關(guān)部門投訴。當(dāng)時(shí)，有關(guān)部門和開(kāi)發(fā)商都答復(fù)說(shuō)，到期后可續(xù)土地使用期，到時(shí)購(gòu)房者只要按地段級(jí)別，每平方米收取一定的費(fèi)用，就可把土地使用期限續(xù)到70年整。

　　“因?yàn)閲?guó)家目前對(duì)這種只取得50年土地使用期的商住房到期后如何處置仍沒(méi)有明確規(guī)定，就算到期后可續(xù)期，很可能也得補(bǔ)交一筆不菲的土地出讓金，那么折算起來(lái)價(jià)格就貴了。唉，真的很糾結(jié)。”徐女士說(shuō)，直到今天，她都與與眾多業(yè)主一樣，仍對(duì)商品房的使用年限放不下心。

　　所以，這幾天溫州的消息一出來(lái)，徐女士立即“驚”了。

　　“業(yè)主們都在傳，我是一口氣看完這個(gè)報(bào)道的?？吹綔刂莸哪俏粯I(yè)主近百萬(wàn)元買個(gè)房，住沒(méi)多久就要交30萬(wàn)元為土地證續(xù)費(fèi)的消息，我又郁悶了很久。”徐女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)她本來(lái)就不想買了，只是舍不得那3萬(wàn)元定金?，F(xiàn)在看來(lái)，自己還要付出的，估計(jì)比這3萬(wàn)元要加上好幾倍。

　　那么，福州這些業(yè)主們到底要怎么辦呢？

　　很多人有誤解，那就是土地70年到期免費(fèi)續(xù)期。實(shí)際上，《物權(quán)法》只說(shuō)到期后“自動(dòng)續(xù)期”，沒(méi)說(shuō)這個(gè)自動(dòng)是免費(fèi)給的，而《土地法》則說(shuō)土地使用權(quán)必須由土地使用者支付使用權(quán)出讓金。

　　福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士江南客表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。雖然《物權(quán)法》對(duì)土地使用權(quán)到期后的處置做出了“自動(dòng)延續(xù)”的規(guī)定，但這是建立在國(guó)家暫時(shí)不使用這塊地的前提下，而如果土地到期需要續(xù)期的話，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定重新向土地管理部門提出申請(qǐng)，同時(shí)簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　至于怎么續(xù)費(fèi)，目前，相關(guān)部門都表示，暫時(shí)還沒(méi)有具體說(shuō)法。

　　不過(guò)，可以參考一下。

　　按溫州的做法，全額收取土地出讓金。比如福州東街口的一套房，土地證上的土地使用面積為15平方米（土地面積一般遠(yuǎn)小于產(chǎn)權(quán)面積），按福州住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為10440元/平方米，要支付156600元。

　　按深圳的做法，根據(jù)2004年《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，土地使用權(quán)在屆滿或即將屆滿的一年內(nèi)，可以到房管局申請(qǐng)續(xù)期，按照當(dāng)年基準(zhǔn)地價(jià)的35%繳納土地出讓金，也就是54810元。

　　所以，在相關(guān)政策明確前，只能建議市民在住房的買賣過(guò)程中提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問(wèn)題，不要讓自己買虧了。

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不續(xù)費(fèi)仍可以繼續(xù)居住

　　房屋的土地使用權(quán)到期之后又該怎么辦？這個(gè)長(zhǎng)期受社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題有了實(shí)例：浙江省溫州市政府開(kāi)始正式施行續(xù)費(fèi)政策，也就是說(shuō)要續(xù)繳土地出讓金。

　　從溫州現(xiàn)在的問(wèn)題來(lái)看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期需要續(xù)費(fèi)才知道相關(guān)情況。那么如果不買賣，到期后還能繼續(xù)居住嗎？對(duì)此，專家表示，物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無(wú)償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，但轉(zhuǎn)讓時(shí)卻要補(bǔ)繳土地出讓金。

　　所以，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

住宅用地使用權(quán)“撞限” 呼喚頂層設(shè)計(jì)

　　這幾天，有媒體報(bào)道溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬(wàn)元“延期”的新聞，引發(fā)熱議和關(guān)注。

　　記者就此向溫州市國(guó)土局求證核實(shí)。溫州市國(guó)土局表示，物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。近期媒體報(bào)道“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀。

　　溫州市國(guó)土局稱，溫州市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期的住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問(wèn)題?；鶎訃?guó)土部門在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來(lái)不便。對(duì)此，溫州市國(guó)土局高度重視，已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定，妥善化解這類問(wèn)題。

　　溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況，有其特殊性。全國(guó)大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問(wèn)題近期不會(huì)集中出現(xiàn)。

　　物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家還尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。盡管溫州出現(xiàn)的“到期房”總體量不大，但也關(guān)系到幾百戶家庭的切身利益，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門重視并妥善解決。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，量大面廣的土地使用權(quán)到期問(wèn)題，會(huì)在幾十年后集中出現(xiàn)。如果不未雨綢繆、提前進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，有可能引發(fā)房主的不安。因此，用法律手段解決好這個(gè)問(wèn)題越來(lái)越迫切了。