5月1日即本周日營(yíng)改增將全面推開，此次營(yíng)改增涉及的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)數(shù)量較少，但房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增輻射面更廣，除了開發(fā)商，普通企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房均受影響。營(yíng)改增給個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓帶來的稅負(fù)重了還是輕了？改革后需要注意哪些問題？記者昨日咨詢了國(guó)地稅等有關(guān)部門。

　　兩類情況可享免征

　　營(yíng)改增后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)為繳納增值稅。福州市地稅局12366納稅服務(wù)熱線工作人員表示，改革前后政策基本一致，根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。時(shí)間劃分和執(zhí)行稅率與目前營(yíng)業(yè)稅一樣。

　　享受免征增值稅的情況還有一類，即涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)，但個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓視同銷售。

　　注意購(gòu)房征稅時(shí)點(diǎn)差異

　　需要提醒的是，目前我市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行細(xì)則已調(diào)整。

　　市地稅直屬稅務(wù)分局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，我市套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整主要影響契稅繳納，征稅時(shí)點(diǎn)的調(diào)整目前影響的是營(yíng)業(yè)稅，今后影響的是增值稅繳納。

　　其中，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征稅時(shí)點(diǎn)，不再按原購(gòu)房合同簽訂時(shí)間認(rèn)定，改按契稅完稅憑證時(shí)間與房屋所有權(quán)證記載時(shí)間孰先原則認(rèn)定。比如，林先生2013年簽了購(gòu)房合同，購(gòu)房發(fā)票寫的也是2013年，但產(chǎn)權(quán)證今年才辦理，像這種情況以產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間為準(zhǔn)，持有仍不足2年。

　　因此，納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。

　　百萬房未滿2年

　　改革后可省2400元

　　如果個(gè)人住房未滿2年，營(yíng)改增前后納稅有何不同？

　　記者了解到，目前營(yíng)業(yè)稅稅率5%，今后增值稅征收率也是5%，比例并未調(diào)整，但營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅。

　　根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+5%），應(yīng)納增值稅額=銷售額×征收率。比如，一套不滿2年的住房售價(jià)100萬元，增值稅應(yīng)納稅額=100÷（1+5%）×5%=4.76萬元。

　　當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，100萬元住房的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為100萬元×5%=5萬元。

　　不難看出，營(yíng)改增后可省稅5-4.76=0.24萬元，即省稅2400元。

　　房貸利息能抵稅嗎？

　　此次營(yíng)改增不只是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍，同時(shí)擴(kuò)大了增值稅抵扣的范圍，將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，這將讓眾多榕企受益。目前福州有4.2萬戶一般納稅人，通過外購(gòu)、租入、自建等方式新增不動(dòng)產(chǎn)，都可以獲得抵扣稅款、減輕稅負(fù)的實(shí)惠。

　　福州一家企業(yè)還咨詢說，他們?cè)诋惖刭I了一套住房，是否可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，也得到了肯定的答復(fù)。

　　金融行業(yè)此次也納入營(yíng)改增試點(diǎn)，對(duì)此有人咨詢說，購(gòu)房貸款利息能否抵扣增值稅？稅務(wù)部門表示，根據(jù)試點(diǎn)通知規(guī)定，購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)，不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此，取得貸款服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不得抵扣。

　　此次營(yíng)改增主要由國(guó)稅部門執(zhí)行，但住房交易營(yíng)改增將由地稅部門代辦，同時(shí)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的征稅及開票地點(diǎn)不變。福州城區(qū)在福州市房屋登記中心本部（福嶼路200號(hào)）和市民服務(wù)中心4樓（高橋路69號(hào)）地稅住房交易窗口征稅及開票。（記者 歐陽進(jìn)權(quán)）