­　　5月1日即本周日營改增將全面推開，此次營改增涉及的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)數(shù)量較少，但房地產(chǎn)業(yè)營改增輻射面更廣，除了開發(fā)商，普通企業(yè)購置房產(chǎn)、個人轉(zhuǎn)讓住房均受影響。營改增給個人住房轉(zhuǎn)讓帶來的稅負重了還是輕了？改革后需要注意哪些問題？記者昨日咨詢了國地稅等有關(guān)部門。

­　　兩類情況可享免征

­　　營改增后，個人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為繳納增值稅。市地稅局12366納稅服務(wù)熱線工作人員表示，改革前后政策基本一致，根據(jù)規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。時間劃分和執(zhí)行稅率與目前營業(yè)稅一樣。

­　　享受免征增值稅的情況還有一類，即涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)，但個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外轉(zhuǎn)讓視同銷售。

­　　注意購房征稅時點差異

­　　需要提醒的是，目前我市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行細則已調(diào)整。

­　　市地稅直屬稅務(wù)分局有關(guān)負責(zé)人說，我市套數(shù)認定標準調(diào)整主要影響契稅繳納，征稅時點的調(diào)整目前影響的是營業(yè)稅，今后影響的是增值稅繳納。

­　　其中，個人轉(zhuǎn)讓住房征稅時點，不再按原購房合同簽訂時間認定，改按契稅完稅憑證時間與房屋所有權(quán)證記載時間孰先原則認定。比如，林先生2013年簽了購房合同，購房發(fā)票寫的也是2013年，但產(chǎn)權(quán)證今年才辦理，像這種情況以產(chǎn)權(quán)證上的時間為準，持有仍不足2年。

­　　因此，納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

­　　百萬房未滿2年

­　　改革后可省2400元

­　　如果個人住房未滿2年，營改增前后納稅有何不同？

­　　記者了解到，目前營業(yè)稅稅率5%，今后增值稅征收率也是5%，比例并未調(diào)整，但營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅。

­　　根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+5%），應(yīng)納增值稅額=銷售額×征收率。比如，一套不滿2年的住房售價100萬元，增值稅應(yīng)納稅額=100÷（1+5%）×5%=4.76萬元。

­　　當前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收，100萬元住房的營業(yè)稅應(yīng)納稅額為100萬元×5%=5萬元。

­　　不難看出，營改增后可省稅5-4.76=0.24萬元，即省稅2400元。

­　　房貸利息能抵稅嗎？

­　　此次營改增不只是擴大試點行業(yè)范圍，同時擴大了增值稅抵扣的范圍，將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，這將讓眾多榕企受益。目前福州有4.2萬戶一般納稅人，通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)，都可以獲得抵扣稅款、減輕稅負的實惠。

­　　福州一家企業(yè)還咨詢說，他們在異地買了一套住房，是否可以抵扣增值稅進項稅額，也得到了肯定的答復(fù)。

­　　金融行業(yè)此次也納入營改增試點，對此有人咨詢說，購房貸款利息能否抵扣增值稅？稅務(wù)部門表示，根據(jù)試點通知規(guī)定，購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)，不得從銷項稅額中抵扣。因此，取得貸款服務(wù)的進項發(fā)票不得抵扣。

­　　此次營改增主要由國稅部門執(zhí)行，但住房交易營改增將由地稅部門代辦，同時個人轉(zhuǎn)讓住房的征稅及開票地點不變。福州城區(qū)在福州市房屋登記中心本部（福嶼路200號）和市民服務(wù)中心4樓（高橋路69號）地稅住房交易窗口征稅及開票。