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　　新一輪樓市調(diào)控政策（國五條）上周出臺(tái)后，昨日“國五條細(xì)則”公布。根據(jù)細(xì)則，對房價(jià)上漲過快的城市，可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是一劑“猛藥”。對于剛剛回暖的樓市，這劑“猛藥”會(huì)有怎樣的影響？記者昨晚第一時(shí)間連線我省有關(guān)房地產(chǎn)專家進(jìn)行解讀。

【摘要】房價(jià)控制目標(biāo)一季度公布

　　據(jù)中國政府網(wǎng)消息，國務(wù)院辦公廳昨日發(fā)布“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。

　　通知要求，認(rèn)真落實(shí)省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對省級(jí)人民政府穩(wěn)定房價(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價(jià)上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)。

充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用

　　通知要求，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。

　　繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作。

符合條件外來工年內(nèi)納入住房保障

　　通知要求，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

　　通知要求，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/P>

地級(jí)市3年內(nèi)住房信息聯(lián)網(wǎng)

　　通知要求，2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻。對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

　　通知要求，研究建立多部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要禁止其參加土地競買，不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，禁止其通過信托計(jì)劃融資。

　　通知還要求，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

【解讀】福州各郊縣將被納入限購？

　　“國五條細(xì)則”昨日問世，讓還在等待“兩會(huì)”后出細(xì)則的房地產(chǎn)市場頗感意外。記者注意到，細(xì)則大多數(shù)是此前一些政策的重申。業(yè)界認(rèn)為，這一劑猛藥是否會(huì)挫殺剛剛回暖的樓市，可能還要看地方具體執(zhí)行細(xì)則的出臺(tái)。

關(guān)鍵詞：房價(jià)調(diào)控目標(biāo)

房價(jià)信息應(yīng)透明化

　　細(xì)則明確，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　解讀：此次細(xì)則明確了各城市房價(jià)控制目標(biāo)的公布時(shí)間，并提出要考核問責(zé)。而此前，也曾有此要求。2011年，福州提出“新建住房價(jià)格增幅低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平”的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　采訪中，多位受訪市民表示，調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該細(xì)化，且對房價(jià)波動(dòng)狀況應(yīng)該實(shí)時(shí)向社會(huì)公布。

　　多位省內(nèi)業(yè)界人士和專家都曾表示，對于房價(jià)調(diào)控，房地產(chǎn)市場信息的透明化尤為重要，地方政府應(yīng)該公布房價(jià)的實(shí)際動(dòng)態(tài)。定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，地方政府壓力大，使得一些部門不得不采取干預(yù)的手段進(jìn)行調(diào)控，而這好比給市場蒙上一層紗，讓老百姓看不到真實(shí)的市場。

關(guān)鍵詞：限購區(qū)域

福州郊縣還能因限得“?！眴?？

　　細(xì)則提出，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

　　解讀：細(xì)則出臺(tái)后，福州郊縣將被納入限購？

　　此前，福州限購范圍為五城區(qū)，各郊縣未納入限購范圍。近兩年的福州樓市，出現(xiàn)了城區(qū)限購，郊縣“因‘限’得?！钡臓顩r，不少投資資金流向了郊縣，閩侯、連江等地?zé)o論是房市還是土地市場都很火爆。

　　業(yè)界認(rèn)為，根據(jù)細(xì)則，一旦郊縣也被納入限購范圍，對郊縣的樓市或影響較大。

　　此外，對于限購，福州一度出現(xiàn)假離婚、違規(guī)辦社保的現(xiàn)象。此次細(xì)則針對此提出嚴(yán)厲的處罰措施。業(yè)界表示，開發(fā)商、銀行、購房者當(dāng)三者利益共謀的情況下，一些調(diào)查取證變得比較困難，而當(dāng)樓市投資不再暴利的情況下，市場才會(huì)冷靜，才不會(huì)去觸違規(guī)的底線。

關(guān)鍵詞：二套房首付

劍指高房價(jià)，房貸政策“留伏筆”

　　細(xì)則提出，對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　解讀：上周網(wǎng)上曾盛傳，二套住房貸款的首付款比例將提至七成，貸款利率調(diào)至1.3倍，讓市場一陣騷動(dòng)。此次細(xì)則顯示，這并非“空穴來風(fēng)”。無論是“國五條”，還是其細(xì)則，都給房貸政策的調(diào)整埋下伏筆。

　　此前，省內(nèi)房地產(chǎn)專家王阿忠曾表示，對于銀行來說，二套房房貸屬于比較安全的貸款，銀行對于收緊房貸的意愿并不強(qiáng)。或許該條款更多是警示意義，好比一個(gè)緊箍扣在房地產(chǎn)市場上，一旦市場出現(xiàn)異常的熱度，政府就將在金融調(diào)控上再加碼。

關(guān)鍵詞：20%個(gè)稅

百萬房產(chǎn)稅差數(shù)萬

　　細(xì)則提出，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　解讀：此次細(xì)則中被認(rèn)為“最猛”的規(guī)定是售房個(gè)稅按20％計(jì)征。福州二手房市場一經(jīng)理得知該規(guī)定時(shí)，愣了好一會(huì)后說：“那影響肯定非常大，威力太猛了?！?/P>

　　據(jù)了解，對于個(gè)人所得稅的規(guī)定曾多次變化。在樓市低迷時(shí)，曾給予一定的優(yōu)惠寬松條件，調(diào)控時(shí)又有所收緊。目前，福州市售房個(gè)稅的征收辦法為：滿5年出售家庭唯一生活用房的免征，否則按普通住宅1%征，非普通住宅按1.5%征。征收依據(jù)是房產(chǎn)的評估價(jià)或申報(bào)價(jià)。

　　驪特房產(chǎn)后期經(jīng)理陳先生給記者算了一筆賬。一套評估價(jià)為100萬的未滿5年的普通住宅，目前個(gè)稅按1%征收，收取1萬元。而一旦按所得差價(jià)征收，也就是目前的評估價(jià)或申報(bào)價(jià)，減去房產(chǎn)原來交易的價(jià)格所得。以福州2008年的房子目前增值超四五成即增值40萬計(jì)算，也要征收8萬元，與現(xiàn)有政策相比，個(gè)人所得稅有7萬元的差價(jià)。

　　顯然，一旦執(zhí)行新的稅費(fèi)規(guī)定，對市場的打擊毋庸置疑。但此次新規(guī)按20%計(jì)征個(gè)人所得稅并非新規(guī)?！罢魇諅€(gè)人所得稅，目前各大城市都出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則。”業(yè)內(nèi)資深人士林先生表示，因此該規(guī)定是否會(huì)對樓市產(chǎn)生影響，關(guān)鍵看地方政府出臺(tái)的細(xì)則。

　　林先生認(rèn)為，核實(shí)房屋原值可能在執(zhí)行中會(huì)碰到一些困難。據(jù)了解，對于原來從開發(fā)商那里買的房子，都有合同備案，查詢并不難，但是有些二手房就比較麻煩了，因?yàn)楹芏喽址勘緛砭褪前凑赵u估價(jià)和申報(bào)價(jià)進(jìn)行申報(bào)，并非原值，如何界定這個(gè)原值尚待明確。（N海峽都市報(bào)記者楊永敏）

　　對樓市的影響將超出市場預(yù)期，房價(jià)上漲勢頭將被遏制；二手房市場面臨巨大的打擊；一二線城市樓市降溫速度與程度及幅度將超三四線城市。

　　——亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓

　　計(jì)征20%個(gè)稅，應(yīng)該是按差額征收，重點(diǎn)還是打擊投資、投機(jī)的需求。預(yù)計(jì)短期內(nèi)地方政府執(zhí)行細(xì)則落地較難。

　　——同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉

　　稅收政策更為明顯是為壓縮投資者獲利空間，這比之前營業(yè)稅要求更為明顯。

　　——中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)