“三四百億元的維修基金，使用比例極低，這問題真該好好關(guān)注!”北京市政協(xié)委員、金隅集團(tuán)董事長蔣衛(wèi)平表示。

　　維修基金，也就是房屋的“養(yǎng)老錢”和“治病錢”，全名住宅專項維修資金或公共維修基金。當(dāng)樓房頂層漏水、電梯年久失修時，想使用這筆錢卻異常困難，甚至有物業(yè)公司派專人跑了三年也沒鬧明白“公維”基金存哪兒了……專項維修資金使用難，正成為困擾難題。

　　支付難：鑒定排半年，“一圈”走下來一年多

　　本是購房時居民上交的一筆錢，卻在使用時困難重重。早在2011年初的年檢中，北京泰華濱河苑小區(qū)的7部電梯因急需大修而被要求停梯，可是這些電梯又帶病運行兩年。

　　按照規(guī)定，對電梯的大修及更換可以使用專項維修資金，但需經(jīng)“列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，以及占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主”都簽字同意，再經(jīng)過有關(guān)部門審批才能撥付使用。

　　北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長宋寶程說：“很多小區(qū)沒有業(yè)委會，加上有些業(yè)主對物業(yè)公司不信任，想完成‘雙三分之二’簽字難!”

　　即便是成立了業(yè)委會，“公維”基金的使用依然遭遇“審批難”。

　　北京金港國際小區(qū)業(yè)委會提供的使用“公維”基金大修電梯的審批流程顯示，在三分之二業(yè)主同意的基本條件后，還要經(jīng)過鑒定、審價、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、維修、竣工驗收、申請、審批、付款等九個步驟，才能真正使用上這筆錢。

　　北京金港國際小區(qū)業(yè)委會主任于志紅說，“光鑒定就要排隊半年，一圈走下來就得一年多。之前做的預(yù)算到批下來時，物價、人工費都漲了，根本不夠用?！?/P>

　　蔣衛(wèi)平稱，這個問題涉及千家萬戶，但由于前置條件過多導(dǎo)致基金簡直無法使用，而且負(fù)責(zé)審批的人少根本顧不上。

　　北京大學(xué)行政管理系主任蕭鳴政說，政府的出發(fā)點是為老百姓做件好事，但最終結(jié)果就好像大家印象中的保險公司，收保費時候特積極，可是要支付的時候就提各種條件，支付困難。

　　多頭管理：基金使用比例僅為2.3%

　　據(jù)北京市住建委副主任程建華提供的數(shù)據(jù)，自從1998年實行“公維”基金制度以來，截至2013年底，北京市的這筆錢累計金額約達(dá)到350億元，使用額約8億元。按此計算，基金使用比例僅為2.3%。

　　宋寶程透露，目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”，業(yè)務(wù)管理歸住建委相關(guān)部門，這些步驟先后到區(qū)房管局、市房屋安全鑒定總站、審計單位等多個部門辦理，業(yè)主對資金的存取還要到銀行，多頭管理太突出。

　　程建華說，北京市住建部門去年曾專門出臺文件，對房屋損壞造成滲漏、電梯故障等六大類維修使用基金的使用進(jìn)行簡化，但總體來說全國普遍存在使用難。

　　除了多頭管理和運行效率低下，受訪專家一致認(rèn)為，目前“公維”基金還普遍存在著歸集不到位、數(shù)據(jù)混亂、增值不高、續(xù)籌困難等問題亟待解決。

　　從1998年國務(wù)院發(fā)布相關(guān)文件起算，我國住房專項維修資金制度已有15年的歷史。此后有關(guān)部門再次聯(lián)合印發(fā)了《住宅專項維修資金管理辦法》，但“公維”基金依然沉睡，百姓質(zhì)疑和非議不絕于耳。

　　蔣衛(wèi)平舉例說，很多老舊小區(qū)在經(jīng)過了二三十年后存在漏雨、漏水、墻壁破損等很多問題都得不到解決，再加上物業(yè)公司也收不上來錢，形成了惡性循環(huán)。

　　住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉等認(rèn)為，為了最大限度地保證維修資金的安全，其使用規(guī)定了嚴(yán)密的審批程序，但缺乏細(xì)化的操作規(guī)程，造成維修資金使用程序復(fù)雜，并且在設(shè)計和執(zhí)行中存在幾大缺陷。

　　更重要的是，建設(shè)主管部門和財政部門作為維修資金代管機(jī)構(gòu)的同時，又是維修資金的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這種雙重性質(zhì)的機(jī)構(gòu)定位，使建設(shè)主管部門和財政部門集資金代管、監(jiān)管職能于一體，集運動員、裁判員于一身。

　　由于共同財產(chǎn)理念缺失和公共權(quán)利意識淡漠，多地業(yè)主大會成立比例低，業(yè)主共同決策困難，業(yè)主大會議事規(guī)定形同虛設(shè)，社會基礎(chǔ)薄弱。

　　是基金就要運作，不應(yīng)貶值

　　蕭鳴政認(rèn)為，建設(shè)主管部門和財政部門擁有代管權(quán)的同時，并未明確其對維修資金保值增值的義務(wù)，導(dǎo)致大多數(shù)城市維修資金收益率低于一年期存款利率。

　　作為公共維修基金的所有人，百姓并不知道錢存哪了。蕭鳴政說，既然是基金，就要去運作，不應(yīng)讓它貶值?！按嬖谀募毅y行就是個不小的利益，相當(dāng)于白給銀行賺息差。”

　　據(jù)北京市住建委提供的2009年到2012年的維修資金增幅和使用資金的增幅對比來看，該資金以每年10%的增幅在增長，而資金使用量卻幾乎達(dá)到每年100%的增幅。

　　隨著住宅使用時間的增長，維修資金使用需求的快速增長與實際撥付困難的矛盾將日益尖銳。

　　一方面應(yīng)將現(xiàn)有程序，利用創(chuàng)新手段突破現(xiàn)有管理障礙。北京市政協(xié)委員徐淑蘭說，實踐操作來看，可以讓業(yè)主通過一些如短信、微信回復(fù)等手段，對基金的使用做表決，提高效率。

　　另一方面，專家建議，結(jié)合我國現(xiàn)實，可進(jìn)一步理順管理機(jī)制，由單一部門對專項維修資金管理制度統(tǒng)一管理，明確權(quán)責(zé)提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨詢和相關(guān)事務(wù)辦理。

　　蔣衛(wèi)平說，三中全會提出全面改革的思路，就是要在轉(zhuǎn)變政府職能時把“審批”改為“監(jiān)管”，變政府的監(jiān)管為社會的監(jiān)管。

　　此外，專家指出，我國還可以借鑒一些外國經(jīng)驗，比如在美國，維修準(zhǔn)備金的保值增值由基金公司負(fù)責(zé)管理，在資金的閑置期，留足15%的資金后，以借支的方式得利息。建議我國改進(jìn)資金托管方式，提高資金增值收益率，還利于民。

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