讓九成業(yè)主繳費是個技術(shù)活

由業(yè)委會牽頭，漳州薌城九龍城小區(qū)的業(yè)主們籌集了17萬資金，建起小區(qū)大門和保安亭

　　物業(yè)費收不齊，是物業(yè)公司普遍反映的“老大難”，也是物業(yè)撤離的主因。海都記者連日走訪發(fā)現(xiàn)，目前泉州普通住宅小區(qū)里，物業(yè)費收繳率能達到90%的并不多。有的小區(qū)因業(yè)主與物業(yè)公司有分歧，物業(yè)費繳交率甚至沒過半。

　　眾口難調(diào)之下，小區(qū)僅靠物業(yè)公司管理，很少能盡如人意。反倒是物業(yè)、社區(qū)、業(yè)委會等通力協(xié)作，共同構(gòu)筑起和諧的小區(qū)。

　　此篇通過對多個小區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀走訪，希望能帶來更多小區(qū)管理上的提醒和啟發(fā)。

　　北星社區(qū)海星小區(qū)：

　　物業(yè)費收取率不到一半

　　海星小區(qū)是泉州最大的安置房小區(qū)，遠遠望去頗具現(xiàn)代氣息。走近一看，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生卻令人擔憂：建筑沙土隨意堆放，生活垃圾散落在小區(qū)過道。

　　海星小區(qū)毗鄰市行政中心，目前共有21棟1820戶住戶、70多家店面。2009年一期交房之初，泉州長冠物業(yè)接管小區(qū)，后來該物業(yè)撤出，社區(qū)又代管了3年。去年8月，福建南奔物業(yè)服務有限公司進駐。談及小區(qū)的管理現(xiàn)狀，該物業(yè)公司董事長曾志強也是一臉無奈。他說，目前僅入住800多戶，物業(yè)費每平方米收取1元，作為安置小區(qū)，未入住的業(yè)主基本未繳物業(yè)費，獨居一戶的老年人也未收繳，物業(yè)費收取率不到一半。“整體說來，業(yè)主花錢買服務的意識不夠，還有業(yè)主以物業(yè)管理不到位為由拒繳物業(yè)費。”曾志強稱，下一步，他將更換小區(qū)老化的監(jiān)控線路，完善一門一卡門禁制度，繼續(xù)加強小區(qū)的衛(wèi)生保潔和安全。他堅信，隨著小區(qū)周邊的泉州一中、晉光小學的投用，小區(qū)的入住率將不斷提升。

　　霞淮社區(qū)豐盛假日城堡：

　　12年換了七八家物業(yè)公司

　　位于霞淮社區(qū)的豐盛假日城堡，于2003年交房。那座砌成城堡形狀的大門，曾經(jīng)讓住戶們對未來城門里的生活有著美好的向往。

　　可說到小區(qū)的物業(yè)管理，5棟的業(yè)主陳阿姨掰著手指數(shù)落：樓道電梯壞了，反映后物業(yè)沒及時修；小區(qū)內(nèi)到處是車，業(yè)主沒地方停車；樓道公共場所好久才打掃一次……

　　目前小區(qū)有14棟業(yè)主1500多戶，店面300多家。12年了，這里的物業(yè)來了又走，走了又來，先后換了七八家物業(yè)服務公司。目前負責該小區(qū)物業(yè)的是泉州市宏思物業(yè)服務有限公司，已管理該小區(qū)5年多，也是小區(qū)服務最長的物業(yè)公司。

　　該公司相關負責人張景南介紹，作為豐澤區(qū)美麗社區(qū)建設點，小區(qū)目前正著手整治，經(jīng)業(yè)委會同意也將整改部分綠化帶增設停車位，所以當前小區(qū)看起來會不那么清潔。至于業(yè)主反映的問題，他們也會盡快改進。

　　張景南說，豐盛假日是十多年的老舊小區(qū)，設施設備常出現(xiàn)問題，尤其是化糞池老化嚴重，電梯也常要維修維保。而最關鍵的是，小區(qū)物業(yè)的收繳率只有近70%，物業(yè)費收不齊，小區(qū)運行就比較困難。

　　北峰街道見龍亭小區(qū)：

　　滿意度調(diào)查改善小區(qū)亂象

　　去年8月，見龍亭小區(qū)因短時間內(nèi)多次破管停水，影響了1200余戶居民正常用水，本報曾進行過報道。緊接著，該小區(qū)又因大面積停電、電梯維修拖拉、裝修垃圾隨處可見等問題再次見諸報端，并在當月的物業(yè)管理考評中以49分的低分居泉州市區(qū)綜合考評末位。近日，記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)衛(wèi)生、綠化等方面做得很不錯，他們是怎么改善的？

　　見龍亭小區(qū)物業(yè)項目經(jīng)理陳先生介紹，見龍亭是泉州市最大的保障性住房小區(qū)，集安置房、廉租房、經(jīng)濟適用房等為一體，入住1500多戶，入住率約50%。為了能與業(yè)主直接對話，物業(yè)主動聯(lián)系了一些有威望的業(yè)主代表，通過他們加強與其他業(yè)主的溝通。

　　去年，他們還嘗試著進行滿意程度調(diào)查。比如，有8%的業(yè)主對于屋頂漏水有意見，部分業(yè)主對安保管理等不信任。了解到業(yè)主的具體訴求，才能個個擊破。如今，陳經(jīng)理正打算整治停車亂象，他希望通過統(tǒng)一管理，降低車輛失竊的可能。

　　陳經(jīng)理也表示，小區(qū)管理更需要“四位一體”的配合，建設指揮部把好工程關、社區(qū)委員會進行協(xié)調(diào)、物業(yè)公司做好管家、業(yè)主委員會做好橋梁，才能一起將小區(qū)管理品質(zhì)提上來。

　　目前，小區(qū)安置房的物業(yè)費收取率達到92%，經(jīng)濟適用房達到80%，整體尚能滿足小區(qū)運作。

　　漳州薌城九龍城小區(qū)：

　　業(yè)委會自治中的佼佼者

　　解聘物業(yè)公司，這是業(yè)主和物業(yè)矛盾集中爆發(fā)的結(jié)果。這種情況下，業(yè)主委員會能把小區(qū)管理得井井有條的屈指可數(shù)。漳州薌城區(qū)九龍城北區(qū)無疑是其中的佼佼者。九龍城小區(qū)分南北兩區(qū)，以南昌路為界，7至10幢為北區(qū)，共280戶。昨天，海都記者到九龍城北區(qū)實地走訪，由業(yè)主自愿捐款10多萬元建設的大門已于年初啟用，實行封閉式管理。最近兩年來，該小區(qū)只有一戶業(yè)主拖欠物業(yè)費，已收取的物業(yè)費扣除小區(qū)管理成本，還結(jié)余9萬多元。

　　小區(qū)該怎么自治？由全體業(yè)主公投決定！

　　小區(qū)業(yè)委會顧問阮阿伯介紹，業(yè)委會聘請了一名職業(yè)經(jīng)理人，業(yè)委會成員帶頭交清了物業(yè)費，并且公示小區(qū)的收入開支。對于公共事務，業(yè)委會都會事先征求多數(shù)業(yè)主的同意再執(zhí)行。2013年年底，九龍城小區(qū)業(yè)委會倡議建設小區(qū)大門，這是一筆不小的開支，但部分業(yè)主反對使用公維金，怎么辦？業(yè)委會另辟蹊徑，征得多數(shù)業(yè)主同意后，向業(yè)主募集資金，一共籌得17萬元，順利修起了大門和保安崗亭。“自治的好處，是業(yè)主們可以用最少的錢，做更多想做的事。”阮阿伯說。

　　對于業(yè)委會自治，漳州市物管站一名工作人員有不同看法。“小區(qū)物業(yè)管理很龐雜，涉及消防、電梯等公用設備的維護，需要專業(yè)的知識，只靠業(yè)主的一腔熱血，是很難自治起來的。”這名工作人員說，相關法律對業(yè)委會的監(jiān)管仍處于空白。該工作人員建議，物業(yè)管理面積超過5萬平方米的，最好交給專業(yè)的物業(yè)公司去管理。畢竟，物業(yè)企業(yè)若亂作為，有關部門可依法按規(guī)對其進行監(jiān)管約束。

拒繳物業(yè)費擬納入征信系統(tǒng)

張娟/漫畫

　　物業(yè)費難收繳引起的惡性循環(huán)，正是小區(qū)難管的癥結(jié)所在，該如何破解？

　　據(jù)透露，新的《福建物業(yè)管理條例》正處征求意見稿階段，意見稿就提出，對小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費，擬納入個人征信系統(tǒng)。

　　泉州市住建部門相關人士也透露，今后泉州住宅的物業(yè)費將由業(yè)委會收取，若是物業(yè)服務公司代勞的話，那么費用收取的蓋章則加蓋業(yè)委會，而物業(yè)公司的費用，則根據(jù)合同約定，由業(yè)委會支付。

　　業(yè)主拒絕物業(yè)費 擬納入個人征信系統(tǒng)

　　泉州市物業(yè)協(xié)會會長鄭鎮(zhèn)安認為，關鍵是物業(yè)要誠信，承諾就要兌現(xiàn)，這是企業(yè)生存的生命力，而業(yè)主在享受服務的同時，也要有花錢買服務的意識。

　　鄭鎮(zhèn)安介紹，如何解決業(yè)主不繳納物業(yè)費這一難題，有人曾建議，應納入失信記錄范疇。而對于不誠信的物業(yè)企業(yè)，通過業(yè)委會撤換物業(yè)公司，或業(yè)主可向行政主管部門投訴，行政主管部門的誠信系統(tǒng)內(nèi)，記錄投訴的次數(shù)等，并對誠信較差的企業(yè)，限制其企業(yè)接盤，以起到監(jiān)督督促的作用。“待泉州實現(xiàn)地方立法，建議加快對物業(yè)企業(yè)和業(yè)主誠信立法，對他們的不誠信行為加以限制。”

　　泉州市住建局相關人員透露，新的《福建物業(yè)管理條例》征求意見稿就提出，對小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費，擬納入個人征信系統(tǒng)。

　　其實這樣的做法，國內(nèi)其他地方也在嘗試。據(jù)現(xiàn)代快報報道，《南京市住宅物業(yè)管理條例（草案）》征求意見稿也提到，業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。但這個條文引起了市民的熱議，在一項網(wǎng)絡投票中，有八成網(wǎng)友對這個規(guī)定投反對票。目前南京市人大常委會經(jīng)一審對草案作了修改：對欠交物業(yè)費、公攤水電費等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認后，仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　泉州住宅物業(yè)費

　　設想改由業(yè)委會收取

　　泉州市住建局相關人員稱，目前，就提升物業(yè)管理水平，該局與物業(yè)協(xié)會正對市區(qū)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀做調(diào)研，內(nèi)容涉及業(yè)委會的成立、物業(yè)費的繳交、業(yè)主大會業(yè)委會規(guī)范管理、各行政主管部門齊抓共管等。

　　該人士指出，下一步，泉州將進一步規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)委會，充分發(fā)揮其作用。“有個初步的意向，今后泉州住宅的物業(yè)費將由業(yè)委會收取，若是物業(yè)服務公司代勞的話，那么費用收取的蓋章則加蓋業(yè)委會。而物業(yè)公司的費用，則根據(jù)合同約定，由業(yè)委會支付。業(yè)主對物業(yè)公司服務有何意見建議，可反映給業(yè)委會，由業(yè)委會督促物業(yè)公司整改。若物業(yè)服務實在做得不到位，管理實在太差的話，則可由業(yè)委會解雇，另聘其他物業(yè)公司。”

　　福建賢泰律師事務所律師李文質(zhì)認為，緩和業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，需提高業(yè)主和物業(yè)公司的履約精神，合同簽了就該按合同來履行，一方如果沒有履行可以到法院起訴對方，而不是“惡對惡”的方式解決。

　　李文質(zhì)指出，雙方容易發(fā)生糾紛，另一個重要原因就是《物業(yè)服務合同》的內(nèi)容約定不清楚，特別是物業(yè)幾個關鍵服務項目，例如安全、衛(wèi)生。一般物業(yè)合同只是籠統(tǒng)約定要維護小區(qū)安全和保持衛(wèi)生，但怎樣算是維護小區(qū)安全，沒有明確，致使雙方對何為遵守合同約定產(chǎn)生矛盾，直接導致是否交物業(yè)費產(chǎn)生糾紛。建議在《物業(yè)服務合同》中就物業(yè)的關鍵服務項目要有更仔細的約定，物業(yè)公司是否已經(jīng)履約就有參照的標準，有了標準就好辦事。