海都深讀·第六十四期

難收的物業(yè)費(fèi)

難收的物業(yè)費(fèi)

　　閩南網(wǎng)11月3日訊 這是一出物業(yè)和業(yè)主間的狗血劇，也是一場沒有真正贏家的官司：物業(yè)把60多戶業(yè)主告上法庭，索要被拖欠的24萬余元物業(yè)費(fèi)，業(yè)主敗訴；有業(yè)主反過來舉報物業(yè)沒有資質(zhì)，物業(yè)被主管部門責(zé)令退出；結(jié)果小區(qū)陷入混亂，電梯全被關(guān)停……

　　10月15日起，泉州市區(qū)東方花園城，因?yàn)槲飿I(yè)的退出開始陷入無序；豐澤南埔社區(qū)介入?yún)f(xié)調(diào)，試圖建立臨時代管機(jī)構(gòu)，但至今沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。這一風(fēng)波的起源——物業(yè)費(fèi)難收繳，其實(shí)并不是個案。

　　物業(yè)費(fèi)為什么難收？“你服務(wù)不好，我干嗎要交物業(yè)費(fèi)？”“你不繳費(fèi)，物業(yè)難以維繼，哪來的服務(wù)？”這樣的死局，在泉州、漳州乃至國內(nèi)其他城市的小區(qū)并不鮮見。

　　物業(yè)費(fèi)到底有多難收？一組數(shù)據(jù)可見一斑：泉州北星社區(qū)海星小區(qū)收繳率近50%，霞淮社區(qū)豐盛假日城堡收繳率近70%，收繳率超過90%的并不多。

　　這樣的死局該如何破解？新的《福建物業(yè)管理?xiàng)l例》征求意見稿提出，小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，擬納入個人征信系統(tǒng)。泉州住建部門也有意向，擬讓業(yè)委會出面收取物業(yè)費(fèi)，再按合約逐月支付費(fèi)用給物業(yè)公司。今日，泉州市人大常委會還將視察《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議》辦理情況。

　　海都駐臺記者發(fā)現(xiàn)，在臺灣欠繳物業(yè)費(fèi)的情況極少，社會分工細(xì)化，小區(qū)的管理和服務(wù)脫鉤，保安、衛(wèi)生等服務(wù)全部外包給專業(yè)公司，物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營成本相對低一些，但管理的水平和效率卻很高。這或是未來的一大趨勢。本期深讀，關(guān)注物業(yè)費(fèi)背后的博弈。

業(yè)主物業(yè)互告 小區(qū)停擺

物業(yè)退出后，東方花園城小區(qū)的電梯被封，業(yè)主們只能爬樓梯

　　家住東方花園城的陳莊（化名）怎么也沒想到，自己本是維權(quán)投訴物業(yè)，卻讓整個小區(qū)陷入困境。他本人也深陷輿論漩渦，成為眾矢之的。

　　小區(qū)宣傳欄中，豐澤磊豪物業(yè)公司留下的《公告》依然存留?！豆妗贩Q，物業(yè)公司10月15日正式撤離，因?yàn)殡娞轃o人管理必須停梯，如果有人自己拿主意開梯，發(fā)生事故自己負(fù)責(zé)。地下室加壓泵停機(jī)，無人管理，如果有人做主開機(jī)，控制器燒壞后果自負(fù)。2015年10月14日后一切安全問題與物業(yè)公司無關(guān)。

　　陳莊家住頂樓17樓，年近六旬的他和眾多業(yè)主一樣，已連續(xù)爬了半個月的樓梯。見到海都記者，他顧不上喘粗氣，急著訴說自己這段時間的委屈。

　　物業(yè)撤離

　　在陳莊搬進(jìn)東方花園城的五年里，先后經(jīng)歷了兩次物業(yè)撤離，最近的一次，是半個多月前。

　　其實(shí)，2012年磊豪物業(yè)進(jìn)駐時，陳莊是充滿期待的。他掏出數(shù)張物業(yè)費(fèi)繳納收據(jù)，從2012年7月到2013年6月的近一年時間里，每一筆物業(yè)費(fèi)他都準(zhǔn)時繳納，并經(jīng)常給小區(qū)的管理建設(shè)提意見，可有時候得到的回應(yīng)并不令人滿意。

　　他整理了一疊詳細(xì)的存證資料：有關(guān)于業(yè)主家里被盜的說明書；有物業(yè)當(dāng)年承諾的管理方案；有物業(yè)與業(yè)主打官司的判決書；甚至還有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)沒有兌現(xiàn)管理承諾的種種佐證……“他們當(dāng)年承諾的服務(wù)為三級服務(wù)，可是你看看，每年定期清洗二次供水池、公示收支狀況、發(fā)電機(jī)每月運(yùn)行一次等，他們都沒有做到。”陳莊拿出物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對照表，逐字逐句地解釋道。

　　更讓他不能接受的是，這家服務(wù)了三年多的物業(yè)公司，竟然沒有資質(zhì)。東方花園城的原物業(yè)方、豐澤磊豪物業(yè)有限公司經(jīng)理方先生也坦言，他們確實(shí)未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。他稱，在陳莊等人告發(fā)后，公司接到豐澤區(qū)住建局的通知，責(zé)令他們按規(guī)撤出小區(qū)的管理。豐澤區(qū)住建局相關(guān)人員也證實(shí)，豐澤磊豪確實(shí)未取得物業(yè)資質(zhì)，局里已發(fā)出整改通知，責(zé)令物業(yè)撤離。

　　對于業(yè)委會，陳莊等業(yè)主也提出疑惑：業(yè)委會為何沒把好關(guān)，聘請了無資質(zhì)的物業(yè)公司？東方花園城原業(yè)委會主任鐘先生稱，業(yè)主委員會成立于2011年，當(dāng)時磊豪物業(yè)公司正在辦理資質(zhì)，業(yè)委會并不是有意隱瞞。

　　電梯停了，保安沒了，小區(qū)大門失守怎么辦？經(jīng)小區(qū)業(yè)主緊急討論，應(yīng)對該混亂場面的通知也貼遍了各個樓道口，“解決小區(qū)當(dāng)前最為緊迫的保安工作問題，特別倡議小區(qū)業(yè)主緊急集資，用于聘請臨時保安，盡快成立臨時代管機(jī)構(gòu)……”

　　其間，因物業(yè)缺位，有的業(yè)主將矛頭指向了告發(fā)前物業(yè)的陳莊等人，有的業(yè)主則出謀劃策為小區(qū)謀出路。

　　對簿公堂

　　早在物業(yè)撤離之前，業(yè)主與物業(yè)間的糾葛，一度鬧到了公堂之上。

　　方先生介紹，從2012年7月至2015年10月14日，他們公司為小區(qū)服務(wù)了3年多時間。2012年6月，小區(qū)原先的物業(yè)公司被撤換。經(jīng)多方同意，他們公司入駐。當(dāng)時物業(yè)與業(yè)委會簽訂了一份臨時合約。而在簽約之初，他們正在為物業(yè)資質(zhì)申請而奔波，后來因?yàn)榉N種原因，資質(zhì)申請擱淺。之后，物業(yè)公司與東方花園城也未再補(bǔ)充簽訂正式協(xié)議。

　　“小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠了41萬元，物業(yè)一直虧損，我們本也難承受這負(fù)擔(dān)。”方先生介紹，東方花園城共3.2萬平方米，每平方米收取物業(yè)管理費(fèi)1.2元。進(jìn)駐第一年，物業(yè)費(fèi)用及水電公攤等繳交比例為85%，第二年大約有80%，到了第三年，還不到65%。方先生稱，時至今日，360戶居民、60家店面，總計420戶業(yè)主，有100多戶業(yè)主沒有繳齊物業(yè)費(fèi)，總計拖欠41萬元。其中，有40多戶從未繳過物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。

　　方先生認(rèn)為，造成這樣的局面，部分原因是物業(yè)公司沒有做到盡善盡美，有些業(yè)主有意見，并煽動其他業(yè)主一起拒繳物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)費(fèi)繳交不全，公司無以為繼，也會影響服務(wù)質(zhì)量。

　　今年7月，豐澤磊豪物業(yè)將東方花園城小區(qū)總共欠費(fèi)24萬元的60多戶業(yè)主，分批一一告上法庭，里面也包括陳莊。7月，豐澤法院開庭審理了此案，業(yè)主敗訴。方先生稱，由于每次只能起訴一戶業(yè)主，目前有19戶業(yè)主走上法院被告席。有的業(yè)主在還未開庭前，就自覺將所欠物業(yè)費(fèi)上繳。開庭至今，公司又追繳了4萬多元的物業(yè)費(fèi)。

　　此外，方先生也有些擔(dān)心，公司撤走前繳納了部分公攤水電費(fèi)，但最多只能持續(xù)到11月中旬。屆時，如果還未有新的物業(yè)接管，小區(qū)恐怕會面臨斷電斷水的狀況。

　　破解困境

　　物業(yè)撤離、小區(qū)無人管理，由業(yè)委會再次引入新的物業(yè)公司不就行了？

　　實(shí)際上，從去年開始，東方花園城就沒有業(yè)委會了。東方花園城原業(yè)委會主任鐘先生介紹，去年業(yè)委會換屆選舉，南埔社區(qū)也積極介入，卻沒有業(yè)主愿意加入。

　　面對一片混亂的小區(qū)，有熱心業(yè)主張貼了《東方花園城物業(yè)管理缺失的臨時應(yīng)對方案》及《東方花園城委托成立物業(yè)臨時代管機(jī)構(gòu)的授權(quán)》。《臨時應(yīng)對方案》稱，由熱心業(yè)主查看加壓水泵，輪流開關(guān)水泵，保障供水；由華大街道牽頭，組織小區(qū)業(yè)主（至少50%以上業(yè)主簽字）授權(quán)成立小區(qū)臨時代管機(jī)構(gòu)；而電梯只能暫時關(guān)閉，必須等臨時代管機(jī)構(gòu)引入物業(yè)后才能開梯。

　　南埔社區(qū)的魏書記也連續(xù)多天走訪，并指派了社區(qū)人員協(xié)助業(yè)主解決此事。魏書記表示，聽到、見到很多不和諧的境況，有些中低層的業(yè)主沒有意識到問題的嚴(yán)重性，甚至稱，“反正我不住在高層，電梯不能用，對我影響也不大”。

　　魏書記認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是盡快建立臨時代管機(jī)構(gòu)，暫時負(fù)責(zé)小區(qū)的安保、電梯等問題；如果有需要，保潔方面社區(qū)可以臨時支援。接下來，盡快選舉、成立新一屆業(yè)委會，由業(yè)委會重新引入物業(yè)。

　　昨日，海都記者了解到，有熱心業(yè)主、社區(qū)居委會與相關(guān)物業(yè)公司洽談，暫時接手小區(qū)的物業(yè)管理，并提出屆時還需要過半業(yè)主的簽字同意，期待業(yè)主們能積極配合。同時提出，如果能順利追繳拖欠的物業(yè)費(fèi)，引入新物業(yè)應(yīng)該會比較順利。

　　有業(yè)主建議，新的業(yè)委會成立后，可以增加一條章程：業(yè)委會成員任期半年，各梯輪流當(dāng)，既是責(zé)任也是義務(wù)，沒有理由讓個別人為大家免費(fèi)服務(wù)。

　　眾口難調(diào)，不滿意者，下次輪他當(dāng)。