住房市場的消費需求釋放出來，不僅要增加保障性住房建設，更要嚴厲打擊住房投機投資需求，擠出房地產泡沫

　　面對國內住房市場的回暖，一方面，中央政府多次表態(tài)房地產宏觀調控不動搖，堅決打擊與遏制住房的投資投機炒作需求；另一方面，發(fā)布了《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》和《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》(以下簡稱《通知》)。

　　政府出臺兩文件穩(wěn)市場

　　中央政府通過頻繁表態(tài)，希望以此穩(wěn)定市場預期，不要讓當前樓市的回暖導致整個市場出現重大逆轉，讓兩年多來的房地產宏觀調控功虧一簣。

　　后兩個文件的出臺，則重點放在兩個方面。一個方面是通過增加保障性住房建設達到一箭雙雕。即可拉動住房市場投資，因為當前國內GDP增長下行，很大程度都與早些時候國內住房市場出現“量降價滯”兩年的僵局有關。住房市場銷售全面減少，庫存增長，必然會影響當年的房地產開發(fā)投資，影響到對相關幾十個產業(yè)的需求，如鋼鐵、水泥等。而有條件支持大量建造保障性住房，既可增加整個社會對住房市場投資，也可解決當前中低收入民眾住房條件困難的問題，甚至于會被認為以此來拉低整個住房市場的價格水平。

　　另一方面，如果鼓勵民間資本參與保障性住房的工程建設，即可讓流竄在市場上大量民間資金進入實體經濟，而不是到處流竄并推高各種資產價格，緩解當前國內金融市場各種風險；同時，由于國內大造保障性住房，僅政府財政資金進入保障性住房工程難以為繼，引入外部市場資金進入保障性住房工程建設也勢在必行。這樣政府的住房政策既可為穩(wěn)增長提供動力，又可讓當前住房市場的價格穩(wěn)定在某個水平上?？梢哉f，這就是最近中央政府出臺上面幾個文件的目的所在。

　　住房市場問題嚴重

　　但是，住房市場的問題是一個嚴重的經濟問題，即當前住房市場的價格如果不向下調整，如果不回歸到合理的價格水平，而是把住房的價格頂在天花板上不下來，住房市場是無法轉型，住房市場投機投資需求也無法遏制，住房消費需求更是無法釋放出來，而住房市場泡沫只能繼續(xù)吹大。在這種情況下，吹大了的泡沫豈能不破滅？房地產泡沫豈能不給經濟帶來重大的災害？

　　更值得注意的是，由于住房價格過高，不僅把絕大多數居民擠出市場，這些居民的住房福利受到嚴重侵犯，而且過高房價也讓住房市場成了一個少數人侵害與掠奪絕大多數人財富的機制。

　　在這種情況下，如果說，當前的住房政策不能夠把住房市場的投機投資需求嚴厲擠出市場，去除住房市場賺錢功能，那么住房市場的問題要想解決是不可能的。不過，加大保障性住房建設，是否就可以解決住房問題呢？

　　近期房價出現上漲的三大原因

　　需要指出的是，最近國內住房市場的價格出現重新上漲趨勢，其中有三個方面的原因。一是經過近兩年來國內住房市場的宏觀調控的確取得了一定的成果，住房投機投資需求被逐漸地擠出市場。但越是“房地產化”嚴重的地方，對GDP增長的影響就越大。這種影響不僅沖擊著房地產業(yè)，也沖擊著與許多房地產業(yè)相關的產業(yè)，同樣也沖擊著地方政府的財政收入。如果繼續(xù)實施現有的住房政策，住房消費需求將被逐漸的釋放出來。就當前國內經濟形勢來看，只有讓住房市場價格真正下行，讓住房市場真正轉型，國內住房市場消費需求才能真正釋放出來。這才是穩(wěn)增長真正的動力。

　　但是，面對GDP增長的下行，政府對住房市場調控的工具性又開始顯現，宏觀經濟政策也隨即轉向“穩(wěn)增長”。穩(wěn)增長的經濟政策不僅在于增加各種重大投資支持，表現為信貸規(guī)模的寬松，如降低銀行的存款準備金率，而且更為重要的是央行一個月內兩次降息。這樣一來，卻導致房地產宏觀調控的差別化住房信貸政策最后一道防線被沖破?？梢哉f，兩年來的房地產宏觀調控最有效或影響最大的住房宏觀調控政策就是差別化的信貸政策。因此，國內房價出現了回升，房地產泡沫又會繼續(xù)吹大。

　　在這種情況下，不僅住房消費者會恐慌性進入市場，因為，他們擔心住房政策的轉向又會出現2009年那樣的情況，房價會隨著這種政策的轉向越來越高。更為重要的是改變了住房預期。住房市場預期改變，必然會吸引住房投資投機炒作者重新進入市場。在這種情況下，盡管看上去一些行政性的住房購買限制政策沒有取消并還在發(fā)揮作用，但是只要是有利可圖，住房投資投機炒作就能夠突破現有的各種住房行政政策限制進入市場。因為，在這些人看來，他們進入市場越早，獲得利益的機會就越多，其利潤水平就越高。否則錯過機會，機不再來。

　　二是隨著國內貨幣政策微調力度的加大，部分地方的軟性托市政策更是找不同的角度來出臺。這些軟性的托市政策目的就是要讓開始下跌的房價不下跌而且重新開始上漲，就是鼓勵住房投資投機炒作者進入市場。這樣，不僅讓能夠讓住房銷售在短期內快速增長，而且也讓一些城市住房價格迅速推高。

　　三是如果當前不針對性地對住房投機投資需求進行嚴厲的打擊或遏制，只是增加商品房的供應，增加保障性住房的建設，那么住房市場建造的住房最多，也是無法滿足住房投機投資者對住房的無限需求的（因為住房投機投資的需求是在零及無限大的區(qū)間）。

　　因為，如果不通過事中及事后嚴厲的稅收政策打擊住房投機投資需求，那么市場一定會認為購買住房是有利可圖，再加上最近銀行信貸政策比較寬松，住房市場投機投資需求也就會在這種情況下迅速放大。住房投機投資需求一進入市場，其價格必然上漲。一般來說，住房投機投資需求者其出價水平會高于住房消費者。正是這種市場預期轉變，國內一些城市的住房上漲也就成了必然。

　　此外，當前有一部分觀念認為，購買第一套住房都不會進行投機投資或炒房。這其實是錯的。只要沒有事中及事后的稅收政策限制，購買第一套住房同樣可用作投機投資，只不過其杠桿率低一些而已，賺錢比購買二套以上的住房慢一點而已。

　　可以說，在當前住房宏觀調控政策范圍內，要真正防止住房市場價格反彈，就得堅決去除住房市場賺錢功能，真正遏制住房投機投資的需求，而不是說說而已，并讓住房價格水平向下移，這樣才能讓住房消費釋放出來。住房市場的消費需求釋放出來不僅要增加保障性住房建設（在一定意義上說，房價下行到一定程度，保障性住房作用與功能也會弱化），更要嚴厲打擊住房投機投資需求，擠出房地產泡沫。這才是當前國內經濟穩(wěn)增長的動力及住房市場能夠走上健康發(fā)展之路的關鍵所在。（作者系中國社科院金融研究所研究員）