《報告》分析認為，當前全國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)五個反差，表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟全面走低，房地產(chǎn)主要指標走高；房地產(chǎn)絕對值主要指標上升，但同比增幅仍在下滑；房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額同比增幅高于一季度，投資和新開工面積同比增幅卻低于一季度；主要房地產(chǎn)指標全國低，四十個重點城市高；房地產(chǎn)政策調(diào)控中央政府仍緊，地方政府趨松。

　　今年6月份以來，房地產(chǎn)市場也逐漸出現(xiàn)回暖跡象。對此，《報告》指出這其中有四個方面的因素：一是由于我國經(jīng)濟下滑，中央政府釋放重大政策調(diào)整信號。原來預計今年一季度是我國經(jīng)濟非常困難的時候，但發(fā)展實踐證明二季度我國宏觀經(jīng)濟比一季度更為困難，而且是否見底并不明朗。國家非常及時明確地進行了主要體現(xiàn)在貨幣政策和財政政策的預調(diào)微調(diào)，而實際上新的政策舉動遠超預調(diào)微調(diào)的范圍。這又表現(xiàn)在連續(xù)下調(diào)準備金率后，不到一個月時間內(nèi)連續(xù)調(diào)整貸款利率；同時，還啟動一系列國家級、區(qū)域級的基本建設項目和重點工程項目。

　　二是地方政府不斷挑戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策紅線，形成群體市場效應。與中央政府提升經(jīng)濟采取財政投資拉動政策和貨幣寬松促進政策不同，地方政府穩(wěn)經(jīng)濟增長(主要是穩(wěn)財政收入)的措施是房地產(chǎn)(賣地、稅收)和招商引資。土地轉(zhuǎn)讓和招商引資實際上已成為二十年來中國各個城市形態(tài)和功能改變提升的基本抓手、根本路徑和主要經(jīng)驗。地方政府當前面對的主要壓力是經(jīng)濟增速下滑、財政收入困難和巨額地方債到期。在高舉房地產(chǎn)政策調(diào)控和限購的旗幟下，各地結(jié)合實際情況，做的都是促進房地產(chǎn)市場回暖的具體措施。地方政府的實際措施釋放給市場的都是寬松放緩性的信號。

　　三是首套房和自住改善住房需求壓力階段性釋放。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，購房群體自然延緩入市，等待價格下跌。一般情況下，是政策多發(fā)期緊縮期在前，市場觀望期等待期在后。一旦進入政策空窗期，價格又久等不下，限購政策效應遞減，特別是又看到國家宏觀經(jīng)濟下滑政府又出臺預調(diào)微調(diào)措施之后，積壓下來的住房消費需求就需要階段性的正常釋放。

　　四是樓市預期發(fā)生變化。中央政府經(jīng)濟政策的調(diào)整，地方政府購房管制的松動，土地購置在低位出現(xiàn)漸升的溢價率，開發(fā)企業(yè)以價換量銷售策略的推行，住房合理需求的階段性釋放，投資性的豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)區(qū)域性熱銷，正是這六個方面的因素帶動、互動，產(chǎn)生了我國二季度我國房地產(chǎn)市場的回暖現(xiàn)象，引發(fā)整個社會輿論出現(xiàn)了樓市將變的預期判斷。

　　對于當前宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系，《報告》認為需要重點把握六個方面的問題。一是二季度乃至整個上半年，40個重點城市房地產(chǎn)市場回暖，領先于全國市場。40個重點城市的房地產(chǎn)動態(tài)走向，是全國房地產(chǎn)動態(tài)走向的領跑者和風向標；二是當前人們對本輪我國宏觀經(jīng)濟下滑的原因和解決問題的對策，在認識上不一致。因此致使調(diào)控政策執(zhí)行不一致，調(diào)控政策效果不確定，市場前景預期不明朗；三是我國房地產(chǎn)的市場信息有的時候是混亂的，甚至是互相抵觸的，盡管這些信息都是真實的。房地產(chǎn)市場未來走勢直接取決于調(diào)控政策的執(zhí)行力度和宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢；三是對現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行的主要障礙，不在于消費者，不在于房地產(chǎn)企業(yè)，當然他們也存在著不理解和抵觸，而在于我國六百多個地級市和兩千多個縣級市政府；四是如同我國核心利益不能泛化一樣，房地產(chǎn)政策調(diào)控關(guān)鍵期也不能長期化，沒有長期化的關(guān)鍵期。與其稱現(xiàn)在為政策調(diào)控關(guān)鍵期，不如稱之為政策調(diào)控博弈期；六是在“限購”嚴格執(zhí)行的環(huán)境下，中短期內(nèi)暫不存在房地產(chǎn)投資量、銷售量、銷售額和房價大幅上升的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境。但是由于現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資增幅下降和開工、竣工絕對量的減少，中長期中國商品房房價反彈的動能依然明顯存在。（記者 楊聯(lián)民 李剛）

　　鏈接>>

　　新青年"網(wǎng)上購房"漸成氣候

　　【記者陸昀北京報道】騰訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道數(shù)據(jù)研究中心日前發(fā)布的《2012年第二季度新青年置業(yè)報告》顯示，網(wǎng)上購房已被大眾廣泛接受，市場潛力巨大，但這也要求行業(yè)約束機制需逐步完善。

　　《報告》稱，目前正有越來越多的置業(yè)者選擇在網(wǎng)上交易房產(chǎn)，“買房網(wǎng)絡化”呼之欲出。在本次新青年置業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)查過程中，有76%的購房人有購房意愿，對于網(wǎng)上購房也持相對樂觀態(tài)度。

　　房地產(chǎn)電商平臺因信息立體化、渠道扁平化，營銷成本較低，也有利于房產(chǎn)信息的公開、透明和傳播。相比普通的網(wǎng)上賣房，線上團購更具優(yōu)勢。研究數(shù)據(jù)表明，48.26%被調(diào)查人最為關(guān)注團購模式，并認為房地產(chǎn)電子商務將會成為主流。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53%的購房人表示如果可能，將嘗試在網(wǎng)上購房。但由于房產(chǎn)交易流程復雜、周期長，房產(chǎn)電子商務交易往往都需要涉及線上線下兩端。而作為普通大眾最為重要的商品交易，置業(yè)者一般較為謹慎和敏感。《報告》也反映出，購房人對房產(chǎn)電子商務最大的擔心集中在房源價格和信息的真實性上。這要求行業(yè)約束機制須逐步完善。電商平臺須加強自身約束能力，保障信息價格真實有效，促進房產(chǎn)電子商務公開透明。同時，需要將線上線下服務對接做到更加優(yōu)化，以提高房產(chǎn)電子商務成功交易率。