­　　【導(dǎo)讀】太原市泰和怡園小區(qū)開發(fā)商賣房時宣稱“在售大紅本樓盤，首付30%，月供900元，擁有大兩居”，購房人和開發(fā)商約定按揭買房，但在交清首付后，卻被告知不能按揭。之后開發(fā)商多次以提高首付比例才能辦理按揭為由，多次重簽合同推遲交房時間，等待5年直到交房仍無法按揭，有人為入住借錢付清全款，但入住后仍麻煩不斷，“大紅本”遲遲辦不下來，水電暖的價格高得離譜，有些業(yè)主的房子還被二次買賣?！短焯?15》本期聚焦：按揭買房承諾成空，買房人成待宰羔羊。

­　　央廣網(wǎng)北京5月19日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，按揭貸款買房是很多普通家庭首選的購房方式。一般情況下，買房人都是在廣告中或從銷售人員口中得知一些項目可以辦理按揭貸款，然后就付款買房并委托開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)。這樣做其實存在很大風(fēng)險。

­　　太原市泰和怡園小區(qū)的業(yè)主們現(xiàn)在就因買房5年后仍無法按揭貸款，而被開發(fā)商以斷水?dāng)嚯姷确绞酱呃U剩余房款而頭痛不已。

­　　業(yè)主們告訴記者，他們都是在2009年買的房，當(dāng)時開發(fā)商賣房時宣稱"在售大紅本樓盤，首付30%，月供900元，擁有大兩居"，售樓中心展示有住房模型和相關(guān)的審批文件。當(dāng)時銷售人員還介紹，這個樓盤所在地原來是航天耐火纖維廠廠址，屬于杏花嶺區(qū)中小企業(yè)局管轄，現(xiàn)在樓盤土地用途已經(jīng)變更，出讓金也已經(jīng)交清，正在辦理相關(guān)證件，可以按揭買房，買房后保證能拿到大紅本，也就是房產(chǎn)證。一聽是國有企業(yè)改制土地，保證能拿到大紅本，當(dāng)時業(yè)主們就放心和開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書并約定按揭買房，但在交清首付后，開發(fā)商卻遲遲不辦理按揭手續(xù)。

­　　業(yè)主：“當(dāng)時我們交了30%的房款，買房首付30%，剩余的房款按揭，當(dāng)時這些按揭手續(xù)都是委托開發(fā)商去辦理的，但是就一直沒有找我們?nèi)ミM行按揭的配合工作。”

­　　直到2011年7月認購協(xié)議上約定的交房時間，開發(fā)商才通知業(yè)主們可以辦理按揭貸款了，但又告知按銀行要求，首付必需達到40%，才能辦理，同時還提醒業(yè)主交錢同時要重新簽訂一份認購協(xié)議。業(yè)主們?yōu)楸M快辦理按揭，都補交了10%的首付款，這時才注意到新認購協(xié)議上的交房日期變更為2012年7月。業(yè)主們又繼續(xù)等著，這次等來的是，開發(fā)商接連多次以提高首付比例才能辦理按揭為由，多次重簽合同并推遲交房時間。一直等到2013年底樓盤建好交房，仍不能按揭的情況下，開發(fā)商又提出每平米加價500元才能收房。

­　　業(yè)主：“每平米要漲500塊錢，向相關(guān)部門去反映這個問題，和開發(fā)商協(xié)商以后，大家都退一步，都交到55%?！?/p>

­　　大部分業(yè)主在2014年年初交清55%首付款后，收房入住，入住后仍麻煩不斷。

­　　業(yè)主：“相關(guān)的配套設(shè)施啥也沒有，我們猜測估計就沒有驗收就交房了。到2015年，相關(guān)樓盤的任何手續(xù)仍然沒有，但是開發(fā)商要催著繳納剩余的房款，也就是將近45%，他要全款。沒有錢交，他們通過斷水?dāng)嚯姷男问奖浦銈內(nèi)ソ皇Ｓ嗟姆靠?。?/p>

­　　業(yè)主們提供了一段錄音證據(jù)資料，這是他們到物業(yè)詢問斷水?dāng)嚯娛乱说匿浺簟?/p>

­　　業(yè)主：“你為啥斷我水電？”

­　　物業(yè)：“領(lǐng)導(dǎo)通知的?！?/p>

­　　業(yè)主：“把領(lǐng)導(dǎo)通知的文件拿出來。”

­　　物業(yè)：“俺是口頭通知?！?/p>

­　　業(yè)主：“口頭通知算數(shù)？”

­　　物業(yè)：“俺就是口頭通知?！?/p>

­　　業(yè)主：“你們這就是承包房地產(chǎn)的物業(yè)，水電想賣就賣，不想賣就不賣了，沒有任何理由?！?/p>

­　　物業(yè)：“我給你做不了主?！?/p>

­　　緊接著2016年，2017年，除了斷水?dāng)嚯娡?，開發(fā)商又想出另一招催要余款的方法，那就是收取高額利益，之后又開始安裝門禁系統(tǒng)，從單元門到大門都安裝上了門禁系統(tǒng)。

­　　業(yè)主：“2016年4月16日，大部分業(yè)主接到物業(yè)電話，找物業(yè)經(jīng)理商談余款問題。去了之后物業(yè)經(jīng)理告訴業(yè)主，余款按月2%收取高利息，按2%計征。這根本就不是商量，所有的條款都是人家單方面規(guī)定的，人家叫你多少交錢就得交多少，如果不交，余款就按這個高利息執(zhí)行。4月25日以后，物業(yè)部門又打電話叫我們交，看到利息的起始時間就制定了，電話通知五一后繳款的利息是多少，告知如果不交利息甚至返款，開發(fā)商拒收也就不要了，將強制收回房子。然后到了2016年12月份，開發(fā)商開始更換門禁設(shè)施，沒有交全款的業(yè)主就不給配發(fā)鑰匙，業(yè)主就有家回不成。2017年4月份，開發(fā)商看到大部分業(yè)主已經(jīng)配了門卡，但不是通過開發(fā)商領(lǐng)的門卡，就是外面配的門卡，然后他又開始升級他的門卡，保密強度更高了，居民們又回不了家了?，F(xiàn)在有的人出去租房子，有的人就沒辦法，有鑰匙的人下來趁人家沒關(guān)門再進去?！?/p>

­　　有業(yè)主選擇搬出，也有業(yè)主選擇借錢付清全款，但付清后就后悔了，首先“大紅本”遲遲辦不下來，其次是水電暖供應(yīng)不穩(wěn)定，還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房子竟還被二次買賣。

­　　業(yè)主們也向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)監(jiān)管部門反映過小區(qū)開發(fā)商的種種違規(guī)行為，但最終都以業(yè)主需交齊全款而告終。

­　　為進一步核實清楚相關(guān)問題，記者致電宸光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的負責(zé)人梁亞強，但電話一直處于無人接聽狀態(tài)。在這之后，記者又登陸太原市房地局信息網(wǎng)，在商品房項目信息公示欄內(nèi)，根據(jù)界面內(nèi)容提示，分別輸入項目名稱、項目座落、開發(fā)企業(yè)等信息，都沒有顯示出任何備案登記。

­　　記者發(fā)現(xiàn)山西當(dāng)?shù)孛襟w在2015年就關(guān)注報道相關(guān)事件，當(dāng)時記者就已經(jīng)無法聯(lián)系到開發(fā)商。當(dāng)?shù)赜浾邚奶蟹抗芫直O(jiān)察大隊處了解到，只要在房管局的網(wǎng)站上查不到信息的樓盤，基本屬于違規(guī)銷售。

­　　按揭買房承諾成空，買房人成待宰羔羊，該怎么維權(quán)？中聞律師事務(wù)所律師李斌和北京潮陽律師事務(wù)所律師邵桐針對今天案例涉及的相關(guān)的問題做出了分析點評。

­　　經(jīng)濟之聲：業(yè)主們告訴記者，現(xiàn)在不是不想交余款，業(yè)主也盼望盡快交清，安居樂業(yè)，但是開發(fā)商不具備交清房款的因素實在很多。按揭貸款無法辦理，到底誰該為此負責(zé)？

­　　李斌：“首先我們要明確一下為什么沒有能夠辦理按揭，因為在買方和開發(fā)商之間存在著商品房買賣的法律關(guān)系，當(dāng)我一次性付清全款有困難的時候，那我就要求按揭貸款的方式來付清首付款之外的余款。這里面開發(fā)商必須先和銀行簽一個項目合作協(xié)議，也就是意味著你的樓盤必須是合法的，是有完整的審批手續(xù)。這個時候買房人和開發(fā)商簽了商品房的預(yù)售合同，交了首付款，開發(fā)商給他開一個首付款的繳納憑證，買方就可以到跟開發(fā)商有合作協(xié)議的銀行去申請按揭貸款。銀行還要對買方進行授信審查，審查相關(guān)的信用資質(zhì)，看能不能具備還款能力。如果銀行認為OK，可以發(fā)放貸款了，銀行和買方會簽訂貸款協(xié)議。這個時候，買方把他的房屋在將來辦產(chǎn)權(quán)證之后抵押給銀行作為借款擔(dān)保，而開發(fā)商也要對買方向銀行的借款債務(wù)的本息償還負一個階段性的連帶保證責(zé)任。

­　　如果手續(xù)不合法，銀行沒有辦法和開發(fā)商簽訂項目合作協(xié)議，你就要區(qū)分責(zé)任到底在誰。如果是開發(fā)商，他沒有提供真實的情況，沒有和銀行簽訂合作協(xié)議，這是開發(fā)商的責(zé)任。如果說由于買方自身的信用沒有通過銀行的審查，那就是買方的責(zé)任。銀行不會承擔(dān)什么責(zé)任，因為銀行作為貸款人，是一個平等主體的合作行為，我有權(quán)利和你簽訂合同，也有權(quán)利不可你簽訂合同。

­　　沒有辦按揭，往往在我們分析的案例中，應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商承擔(dān)全部責(zé)任。這個案例當(dāng)中，開發(fā)商的樓盤開發(fā)根本就不合法，沒有取得相關(guān)的五證，怎么能和銀行取得項目資金合作的協(xié)議呢？我想銀行是不會跟這樣的開發(fā)商就這種違法樓盤銷售達成合作協(xié)議的?！?/p>

­　　經(jīng)濟之聲：對于這樣的現(xiàn)狀，業(yè)主們應(yīng)該怎么辦？

­　　邵桐：“從本案的相關(guān)情況來看，目前開發(fā)商五證不全，又無法辦理房產(chǎn)證，也無法和銀行合作與業(yè)主辦理按揭貸款手續(xù)，因此，我認為現(xiàn)在業(yè)主的合法權(quán)利受到了侵犯。這是由開發(fā)商導(dǎo)致的，那么他和消費者或者說業(yè)主之間所簽訂的房屋買賣合同的目的就無法實現(xiàn)。在這種情況下，我建議業(yè)主以這個合同目的無法實現(xiàn)來解除與開發(fā)商之間所簽訂的房屋買賣合同。同時，還可以向開發(fā)商請求返還已付的房屋購房款以及賠償損失，并且可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一倍的相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?/p>

­　　經(jīng)濟之聲：如果能夠拿到這樣一大筆賠償，對于消費者來說肯定是一件好事，但是因為這個數(shù)額巨大，拿到的難度是否也是很大的？

­　　邵桐：“沒錯，根據(jù)開發(fā)商現(xiàn)在的狀況來看，他的給付能力我覺得肯定存在問題。另外一定要強調(diào)的是，開發(fā)商給付業(yè)主賠償是不超過已付房款的一倍，也就是說，也許不是這個房屋的總價的一倍?！?/p>

­　　經(jīng)濟之聲：在一個資質(zhì)不健全的開發(fā)商那里購買的房屋，如果我們付了全款，房產(chǎn)證就能夠拿下來嗎？

­　　李斌：“這當(dāng)然不是了，所以說現(xiàn)在如果付清全款，他將承擔(dān)一個巨大的風(fēng)險。我們知道房產(chǎn)證的辦理需要經(jīng)過兩個登記：第一個是開發(fā)商必須具備五證，也就是建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，還有商品房預(yù)售許可證，缺了哪一個都不可以的。如果五證齊全了，房屋竣工驗收合格了，經(jīng)過實測以后住建部門可以辦理初始登記，也就是開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)。這個登記辦成之后，才有可能為業(yè)主辦理第二次過戶登記，也就是我們所說的‘大紅本’產(chǎn)權(quán)證。

­　　現(xiàn)在的問題在于，假定我把全部房款交清了，我作為買房人的合同義務(wù)都已經(jīng)完畢了，我沒有違約，但問題在于你能不能請求法院支持你的訴訟請求，就是讓開發(fā)商協(xié)助我辦理過戶登記。法院審理之后，他要判斷一下在客觀上房屋過戶登記能不能夠履行，如果由于開發(fā)建設(shè)的樓盤本身存在違法性，也就意味著沒有合法的審批手續(xù)，沒有辦法實際履行。那么雖然交付了全款，你仍然拿不到產(chǎn)權(quán)證。

­　　我想提醒各位業(yè)主，可以先去相關(guān)的比如規(guī)劃部門、國土部門、住建委去了解、查詢一下，目前這個樓盤有沒有可能取得合法的審批，如果能夠取得，將來有條件辦理過戶登記，那你再交房費不遲。如果不能夠取得相關(guān)的審批手續(xù)，意味著你拿到了房屋的使用權(quán)，但是你永遠沒有所有權(quán)，所以建議大家不要再去交齊全款。錢交給人家了，房子產(chǎn)權(quán)沒拿下來，最后你兩手空空什么都沒得到，這是最大的風(fēng)險。

­　　可以考慮一下邵律師所提到的，現(xiàn)在房子我不要了，我要求你返還賠償，把錢拿回來再去別的地方購買一個合法樓盤，這樣可能是明智之舉。但是前提在于，他得有錢能還給你才行，所以需要查詢財產(chǎn)線索?！?/p>