閩南網(wǎng)6月11日訊 通過(guò)法院競(jìng)拍，黃小姐花45萬(wàn)元，拿到了一棟被抵押房屋的房產(chǎn)證。去年底她去接房時(shí)，屋里住的人卻將其拒之門(mén)外，后者拿出一份與原房主簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，稱(chēng)兩年前就已買(mǎi)得此房，也花了45萬(wàn)余元；而此協(xié)議，法院也判其有效。

　　一方拿著《房屋所有權(quán)證》，一方則拿著《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，屋子的歸屬糾紛，一直鬧到現(xiàn)在。前幾天，黃小姐打來(lái)電話，講述了這樣一件煩心事。

　　【事件實(shí)錄】她競(jìng)拍獲得房產(chǎn)證 他2年前就買(mǎi)了該房

　　2011年8月，在泉州中院拍賣(mài)廳，黃小姐以45萬(wàn)元拍得南安溪美長(zhǎng)安小區(qū)一套住宅及儲(chǔ)藏間，約定2011年底交房，也拿到了該處房屋的《房屋所有權(quán)證》。

　　然而，2011年12月中旬，預(yù)定交房前不久，她接到一自稱(chēng)黃某海的男子打來(lái)的電話。據(jù)稱(chēng)，這一男子在電話里說(shuō)，這套房子幾年前已被他從原房屋所有人處買(mǎi)來(lái)；且手上有《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，所以房屋是他的。

　　實(shí)際上，當(dāng)初買(mǎi)這套房屋的人是王先生；黃某海是他的親屬，代他跟黃小姐交涉，其所說(shuō)的是事實(shí)。

　　王先生介紹，2009年11月，他從陳某筑、許某照夫婦處購(gòu)買(mǎi)了這一房產(chǎn)，并簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，同時(shí)支付了45萬(wàn)余元全額購(gòu)房款。期間，陳某筑提出先償還銀行欠款，取得房產(chǎn)證后再過(guò)戶(hù)，王先生對(duì)此知情。

　　王先生想不到，陳某筑一直未償還銀行欠款，房屋因此一直未過(guò)戶(hù)，而陳某筑也跑了路，找不到人。

　　2010年1月，法院拍賣(mài)房屋前，王先生曾向南安法院提起訴訟。當(dāng)時(shí)，法院確認(rèn)其《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》有效。

　　【說(shuō)法】法官：抵押期仍有產(chǎn)權(quán) 但買(mǎi)賣(mài)須經(jīng)同意

　　南安法院執(zhí)行庭黃琨臻法官介紹，此案的關(guān)鍵在于，王先生買(mǎi)房前，陳某筑將房屋抵押給了銀行。

　　黃法官說(shuō)，房屋抵押后，產(chǎn)權(quán)仍在原屋主（陳某筑）手中，且陳某筑享有拍賣(mài)款項(xiàng)的優(yōu)先受償權(quán)，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)。

　　而原房主陳某筑夫妻因借款合同，以該房子為抵押擔(dān)保向銀行貸款22萬(wàn)元，在約定時(shí)效內(nèi)未還款；因此，銀行方有權(quán)從抵押物所得價(jià)款中受償。

　　黃法官認(rèn)為，承認(rèn)王先生與陳某筑所簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》有效，但由于該房產(chǎn)已被抵押，當(dāng)時(shí)就駁回了其請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)的訴求。黃法官說(shuō)，王先生應(yīng)另行向陳某筑二人主張債權(quán)。

　　律師：抵押債務(wù)優(yōu)先還 房屋產(chǎn)權(quán)要看證

　　福建文衡律師事務(wù)所涂宗全律師認(rèn)為，陳某筑夫婦先用該房屋向銀行抵押貸款，后又將該房屋以協(xié)議形式出賣(mài)給王先生。對(duì)于陳某筑而言，兩個(gè)行為都因房屋產(chǎn)生合同之債，但法律規(guī)定，有抵押的債權(quán)優(yōu)于無(wú)抵押的債權(quán)，因此銀行通過(guò)拍賣(mài)房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

　　此外，《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（如房產(chǎn)）經(jīng)相關(guān)部門(mén)的核準(zhǔn)登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此，本案的房屋產(chǎn)權(quán)登記在黃小姐名下，已發(fā)生效力。王先生雖付全款，手持合同，但房屋所有權(quán)未經(jīng)登記，不具有所有權(quán)。對(duì)于45萬(wàn)余元的購(gòu)房款，王先生可以無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的為由，向法院起訴，主張解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，退回款項(xiàng)。（海峽都市報(bào)閩南版記者 史國(guó)亮 黃謹(jǐn)）