閩南網(wǎng)7月8日訊 債務(wù)人房產(chǎn)被查封拍賣，案外人王某夫婦卻提出了異議，稱訴爭(zhēng)房產(chǎn)被封之前，他們就已出錢買下這棟房產(chǎn)。但最終，因?yàn)樽C據(jù)不足，他們的案外執(zhí)行異議，被豐澤法院駁回。

　　二手房買賣期間，類似的債權(quán)糾紛很常見，豐澤法院今年以來就審理了近10起，但由于證據(jù)等原因，多數(shù)案外人的房屋產(chǎn)權(quán)主張都被法院駁回了。二手房買賣過程中，買受人該如何保護(hù)自己的合法利益，此類訴爭(zhēng)有法可依嗎？

　　本期海都說法，邀請(qǐng)豐澤法院審監(jiān)庭林錦明法官以案釋法。

　　【案情回顧】

　　老賴房產(chǎn)被查封

　　案外人稱產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓

　　前些年，家住泉州豐澤區(qū)的陳大姐，向鯉城張大哥借款50萬元，寫下欠條后，一直沒還款。去年5月，張大哥將她告上法庭，要求還款。豐澤法院判令陳大姐償還本金及相應(yīng)利息。

　　但判決書下達(dá)后，陳大姐還是沒還款，案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院把位于豐澤某小區(qū)陳大姐名下一處房產(chǎn)查封了，準(zhǔn)備拍賣抵債。

　　節(jié)外生枝的是，案件執(zhí)行過程中，案外人王某夫婦，向法院提出了執(zhí)行異議。這對(duì)夫婦稱，早在2011年8月，他們就向陳大姐買下了被法院查封的房產(chǎn)，總價(jià)款共65萬元。王某夫婦稱，當(dāng)時(shí)買賣雙方約定了房屋交付方式，并于交付當(dāng)天付了全部購房款，“但由于開發(fā)商原因，遲遲沒辦理過戶登記而已”。

　　王某夫婦認(rèn)為，他們支付了全部?jī)r(jià)款，其在房屋轉(zhuǎn)讓行為中沒有過錯(cuò)，請(qǐng)求法院裁定解除對(duì)該房產(chǎn)的查封保全措施，不予拍賣變賣處置。

　　法庭上，王某夫婦為證明自己主張，還向法院提供了收條和一份《房屋買賣合同》。但豐澤法院審理認(rèn)為，這張收條所載明的已付款項(xiàng)，并沒有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄佐證，且無法證實(shí)雙方買賣合同真實(shí)合法，現(xiàn)有的證據(jù)不足以證明其已實(shí)際支付全部購房款，法院對(duì)二人的執(zhí)行異議予以駁回。

　　豐澤法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)并未登記在案外人王某夫婦名下，不具有物權(quán)效力，因此，法院有權(quán)依法對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)予以執(zhí)行。

　　【法官釋法】

　　房產(chǎn)買賣期間被查封

　　該如何判定產(chǎn)權(quán)歸屬？

　　二手房買賣已成為當(dāng)前社會(huì)普遍存在的一種交易方式，但買受人由于缺乏法律意識(shí)，未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，當(dāng)涉案房產(chǎn)變更登記前，作為執(zhí)行標(biāo)的被法院依法查封、凍結(jié)后，買受人對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)就存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年以來，豐澤法院就審查了近10起二手房買受人（案外人）提出執(zhí)行異議的案件，其中，大部分案件因房屋買受人未能及時(shí)辦理登記過戶手續(xù)、未按規(guī)定時(shí)間支付房款、未按規(guī)定時(shí)間接管房屋等原因，被法院裁定駁回執(zhí)行異議。

　　本案經(jīng)辦法官介紹，此前，此類案件審理一直存在爭(zhēng)議，但今年5月5日，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》開始實(shí)施，對(duì)此類情形有了明確規(guī)定，對(duì)案外人提出的房屋產(chǎn)權(quán)異議，對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷。另外，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能排除執(zhí)行的，法院應(yīng)予以支持：一、在法院查封之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同；二、在法院查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三、已支付全部?jī)r(jià)款，或已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四、非因買受人自身原因未辦理過戶登記的。

　　注意保留四類證據(jù)

　　避免二手房買賣糾紛

　　本案經(jīng)辦法官提示，善意的房屋買受人在購買二手房的時(shí)候，應(yīng)注意如下問題，防止房屋陷入不必要的糾紛致使合法權(quán)益無法得到法律保護(hù)：

　　1.簽買賣協(xié)議前，應(yīng)查清房屋的權(quán)屬情況，確認(rèn)賣方系房屋的所有權(quán)人，且該房產(chǎn)沒有其他糾紛、未被凍結(jié)查封；

　　2.按協(xié)議的約定支付購房款，購房款的支付應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，且通過買受人自己的賬號(hào)向賣方賬戶轉(zhuǎn)賬，保留銀行轉(zhuǎn)賬憑證，大筆的購房款法官建議不要使用現(xiàn)金支付；

　　3.支付購房款之前，要先辦理房屋買賣、過戶備案登記，在房款支付后要及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，防止因時(shí)間延誤及房屋出賣人的原因，產(chǎn)生無法過戶的后果；

　　4.及時(shí)占有、使用、管理二手房，報(bào)關(guān)相關(guān)憑證、憑據(jù)。（海都記者 韓影 通訊員 林錦明）