廈門一房東和二房東起合同糾紛店家遭殃停電無法營業(yè)

來源:海峽導(dǎo)報 2014-05-09 08:48 http://m.yyykp.com/ 海峽都市報電子版

[摘要]一房東和二房東打租賃合同糾紛官司，店面竟被一房東斷電無法營業(yè)。

房東回應(yīng)“業(yè)主要維護(hù)自己權(quán)益”

　　導(dǎo)報記者看到，與其他店家簽訂第二份合同的是一位姓莊的女士。昨日下午，導(dǎo)報記者致電聯(lián)系莊女士，她稱自己是上丞公司負(fù)責(zé)人的親屬，關(guān)于斷電一事，她解釋說是因為租戶不交租金，這件事情交由她的女婿吳先生具體處理。而吳先生的說法是，一審他們勝訴，業(yè)主要維護(hù)權(quán)益，隨后吳先生匆匆掛掉電話。

　　對此，王女士反駁稱，她已于2013年9月向潘某交了2年總計88000元的租金，租金交到2015年9月，目前雙方糾紛還沒最終審判，說她沒交房租，她感到很難接受。

　　而潘某的代理律師——福建勤賢律師事務(wù)所林先生則介紹，目前此案已轉(zhuǎn)到廈門中級法院審理，正在公告送達(dá)階段，他認(rèn)為，租戶是善意第三方，可以拒絕對方再簽約的要求。

律師意見判決未生效房東做法不合理

　　福建理海律師事務(wù)所梁瑛律師認(rèn)為，轉(zhuǎn)租是一種特殊的租賃關(guān)系，出租人（上丞公司）與轉(zhuǎn)租人（潘某）之間存在租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人與次承租人（店家）之間存在租賃關(guān)系，而出租人與次承租人之間并不存在直接的合同關(guān)系。一旦轉(zhuǎn)租人違約導(dǎo)致出租人解除合同，收回租賃物，則直接受到損害的必然是次承租人的利益。

　　本案中，若上丞公司與潘某之間的租賃合同被法院判決解除，那么潘某與王女士之間的轉(zhuǎn)租合同將成為無源之水，除非王女士與上丞公司重新簽訂租賃合同，否則，王女士將面臨向上丞公司返還租賃店面的法律責(zé)任。

　　不過目前一審法院判決解除上丞公司與潘某之間的租賃合同，由于該判決未生效，該合同未解除，上丞公司采取斷電的方式逼迫王女士簽訂合同是不合理的。而鑒于出租人已在本案中浮出水面，律師建議王女士可與上丞公司商討新的租賃合同的簽署，同時要求潘某出具轉(zhuǎn)租合同可能解除的說明，以過渡二審審理階段。

可追究潘某挽回店家損失

　　那么王女士的權(quán)益該如何獲得保障呢？首先，王女士可向潘某主張返還已交納的租金；其次，王女士可向潘某要求賠償裝修、租金差價等損失；此外，王女士還可根據(jù)與潘某簽訂的租賃合同，追究潘某的違約責(zé)任。

　　而次承租人對出租人解除合同的行為是否有對應(yīng)之策呢？根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第十七條的規(guī)定，次承租人有權(quán)以代轉(zhuǎn)租人履行支付租金、違約金等義務(wù)的方式，對抗出租人的合同解除權(quán)。

　　但是次承租人行使該項抗辯權(quán)有一個必要前提，即出租人解除合同的原因在于轉(zhuǎn)租人欠付房租。只有在這種情況下，次承租人才能以代償?shù)姆绞綄钩鲎馊?。?dāng)然，次承租人因代償相關(guān)費用而造成的損失可以向轉(zhuǎn)租人追償。（記者林彬彬/文陸軍航/圖）

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