下雨、高考、停水停電，能否成為開發(fā)商延期交房的理由？

　　近日，同安區(qū)一些業(yè)主因開發(fā)商推遲交房告上法庭，但開發(fā)商辯解說，因?yàn)榇嬖诟呖?、天氣、水電等“不可抗力”，延期交房無(wú)須支付賠償金。為此，近日雙方在同安法院的法庭上展開了激烈爭(zhēng)辯。

延遲交房“四大原因”

　　被告開發(fā)商說，自己一直在“積極組織施工”，導(dǎo)致其推遲交房有“四大原因”。

　　首先，項(xiàng)目開工后，因小區(qū)附近供熱管道實(shí)施，占用二期項(xiàng)目建設(shè)用地，嚴(yán)重影響開發(fā)商的施工進(jìn)度。

　　其次，施工期間，開發(fā)商向供電局申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，但由于一期部分業(yè)主認(rèn)為臨時(shí)施工用電的總線路架設(shè)在一期圍墻內(nèi)，因此集體鬧事、阻撓項(xiàng)目施工，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法正常供電，多次被迫停電、停工，停工時(shí)間累計(jì)長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月之久。

　　第三，受到強(qiáng)降雨和惡劣的臺(tái)風(fēng)天氣的影響，建筑施工作業(yè)無(wú)法正常進(jìn)行，導(dǎo)致工期延誤。

　　第四，每年高考期間，廈門市多個(gè)路段實(shí)施交通限制措施，開發(fā)商亦受影響無(wú)法正常施工。

推遲一年業(yè)主怒告開發(fā)商

　　“拖太久了，推遲交房有一年時(shí)間?！睋?jù)業(yè)主廖小姐等人起訴說，購(gòu)房時(shí)他們都和開發(fā)商簽了合同，合同約定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2012年6月30日前，將符合約定條件的商品房交付購(gòu)房人使用。

　　另外，合同第九條還對(duì)逾期交房進(jìn)行了具體的約定，即逾期超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行。但是，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付款萬(wàn)分之四的違約金。

　　原告廖小姐說，她購(gòu)買的房子是88平方米，總價(jià)519616元。她是一次性付款，這些購(gòu)房款早在簽購(gòu)房合同時(shí)就全部付給開發(fā)商了。因此，按每天萬(wàn)分之四違約金計(jì)算，開發(fā)商逾期交房一年，就要支付違約金75864元。

　　對(duì)此，開發(fā)商答辯說，雖然逾期交房是事實(shí)，但是，未能如期交房是因“不可抗力”導(dǎo)致的，因此，開發(fā)商無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)天氣不好能否免責(zé)？　　

　　開發(fā)商指出，雙方簽訂的合同第八條約定：“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期?！?

　　而這些“特殊原因”包括遇到“不可抗力”、“重大技術(shù)問題”、“停水、停電”、“晝夜降雨量超過70mm及六級(jí)或六級(jí)以上大風(fēng)天氣”，還有“市政府作出禁止施工作業(yè)、實(shí)施交通管制等決定，造成無(wú)法施工”等。

　　開發(fā)商說，正是在遭遇上述不可抗力的影響后，無(wú)法如期交房。根據(jù)《民法通則》相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。因此，無(wú)需承擔(dān)民事責(zé)任。

　　不過，針對(duì)開發(fā)商給出的理由，起訴的業(yè)主們都認(rèn)為“太牽強(qiáng)”，因?yàn)椤案呖肌薄ⅰ疤鞖狻钡纫蛩?，原本就是每年都?huì)出現(xiàn)的情況，開發(fā)商在簽訂合同的時(shí)候就應(yīng)該預(yù)料到會(huì)出現(xiàn)這些情況。至于所謂的“供電”和“一期業(yè)主鬧事”等原因，更算不上“不可抗力”，也與二期購(gòu)房者無(wú)關(guān)。

　　因此，起訴的二期業(yè)主們堅(jiān)持認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)支付逾期交房的違約金。

　　近日，同安區(qū)法院作出一審判決，支持了原告業(yè)主的訴求，要求開發(fā)商支付75864元違約金給購(gòu)房者廖小姐。

法官說法“四大原因”都不成立

　　法官說，所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況在合同履行期間內(nèi)發(fā)生。

　　本案中，供熱管道施工項(xiàng)目早已建成投用，施工時(shí)間早于訟爭(zhēng)商品房項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間，不屬于不可抗力。

　　其實(shí)，針對(duì)開發(fā)商說的一期業(yè)主阻撓供電線路架設(shè)問題，法官說，這些事原本發(fā)生在二期業(yè)主簽訂購(gòu)房合同之前，也不構(gòu)成“不可抗力”。

　　第三，惡劣天氣因素問題。被告作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，理應(yīng)對(duì)可能影響工期的各種因素進(jìn)行充分的估計(jì)，事先合理扣除。而且，法官還查明，天氣原因方面，也沒有開發(fā)商說的那么嚴(yán)重。由于開發(fā)商未能提交現(xiàn)場(chǎng)施工日志和監(jiān)理日志等證據(jù)，未能證明確實(shí)存在由于天氣原因造成無(wú)法施工的情況。因此，法官也不采納開發(fā)商的“惡劣天氣說”。

　　第四，高考道路交通管制問題。經(jīng)查，同安區(qū)一共有三個(gè)考點(diǎn)，而訟爭(zhēng)商品房項(xiàng)目附近不但沒有考點(diǎn)，甚至連一所中學(xué)都沒有。

　　綜上，開發(fā)商的“四大原因”都不能算“不可抗力”。

律師說法：天氣不好未必免責(zé)　

　　福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師認(rèn)為，天氣不好并不是任何情況下都可以成為開發(fā)商逾期交房的理由，一般只有在以下兩種情況下開發(fā)商才能以天氣不好作為免責(zé)理由。

　　第一，該“天氣”已構(gòu)成了“不可抗力”，而且該“不可抗力”的情況與逾期交房存在法律上的因果關(guān)系。法律上的“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免且并不能克服的客觀情況，一般的雨雪天氣不屬于“不可抗力”。異常的天氣只有達(dá)到一定程度如臺(tái)風(fēng)、特大暴雨等才構(gòu)成“不可抗力”，這種情況下開發(fā)商要免責(zé)，不僅要提供氣象局關(guān)于延期施工期間的氣象報(bào)告，還要提供證據(jù)如施工日志等證明該天氣已經(jīng)阻礙商品房施工的進(jìn)程。

　　第二，開發(fā)商和買受人在簽訂買賣合同時(shí)，對(duì)“天氣”問題進(jìn)行了特殊約定款，如約定在降雨量達(dá)到一定程度時(shí)可以延期交房，對(duì)于雙方的這種約定，可以作為開發(fā)商逾期交房的免責(zé)理由。除以上兩種情況以外的天氣情況，均不能作為開發(fā)商逾期交房的免責(zé)理由。