據(jù)海峽導報報道買了預售房，付了大筆的錢，卻不知開發(fā)商用在何處，也擔心開發(fā)商跑路而無法交房。這種情況將不會再出現(xiàn)在廈門。

　　近日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局對原《廈門市商品房預售款監(jiān)督管理實施細則》作了進一步修改，形成新的《實施細則》，將于2014年7月1日正式實施。

　　該細則將規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，確保商品房預售資金用于工程建設，防止因挪用預售資金導致“爛尾樓”發(fā)生。

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所有商品房項目都納入監(jiān)管

　　據(jù)了解，早在2002年，廈門即出臺實施了《廈門市商品房預售管理規(guī)定》。不過，該規(guī)定設立了免除監(jiān)管的條款，包括：具有國家房地產(chǎn)開發(fā)二級以上（含二級）資質；前一年度被評為市級以上“重合同，守信用”單位或銀行信用“AAA級”單位；自有資金達該項目投資額50%。

　　“最多只有5%的項目納入了監(jiān)管?！睆B門市國土房產(chǎn)局相關負責人透露，實踐證明，上述免監(jiān)管條款存在較大的弊端，給開發(fā)企業(yè)留下了一定的操作空間，原有部分管理規(guī)定已經(jīng)不適用，有必要進一步修改。

　　修改后的《實施細則》總體思路是：“全監(jiān)管，全程監(jiān)管，全額監(jiān)管”。即取消了上述的免除監(jiān)管條款，所有商品房項目都納入監(jiān)管。每個項目從申請預售許可證開始，直至項目辦理完竣工預收報備手續(xù)，全過程都進行監(jiān)管。

　　具體程序是，預售資金全額進入專用賬戶，由交易登記中心作為監(jiān)管機構，通過交易登記中心、開戶銀行、預售人三方訂立監(jiān)管協(xié)議，共同管理商品房預售資金的存取。

預售資金只能專款專用

　　《實施細則》規(guī)定，監(jiān)管額度內的預售資金只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

　　而專用賬戶內資金超過監(jiān)管額度的部分，預售人可向登記機構申請支取，優(yōu)先用于項目工程建設和償還開發(fā)貸款。

　　此外，商品房預售資金專用賬戶的設立，應在申請商品房預售許可證前申請辦理。但專用賬戶可以根據(jù)實際情況進行變更或新增。

　　據(jù)了解，目前該項業(yè)務均在廈門市行政服務中心一樓市房地產(chǎn)交易權籍登記中心窗口受理。受條件局限，島外其它工作站目前暫時無法收件。

精裝房裝修費用也納入監(jiān)管

　　值得一提的是，從今年開始，廈門市全面推行精裝修房。所以，為確保項目裝修交付使用，預售資金包含的裝修費用也納入單獨監(jiān)管?！秾嵤┘殑t》規(guī)定，預售資金包含裝修費用的項目（裝修一次到位），預售人已收取的裝修費用應在監(jiān)管協(xié)議中約定納入監(jiān)管。而具體提取的裝修費用標準在協(xié)議中約定，主要由開發(fā)企業(yè)申報?！皬膶嶋H看，裝修款在房價中的占比還是比較大的，已經(jīng)接近于建安成本。”廈門市國土房產(chǎn)局相關負責人表示，考慮到裝修時間比較短，正常也就三五個月，所以裝修完成后開發(fā)商才能提取。

專家解讀
對管理不規(guī)范房企造成更大資金壓力

　　預售款納入監(jiān)管，是否對原本就資金緊張的房產(chǎn)企業(yè)帶來更大的壓力？對此，廈門市國土房產(chǎn)局相關負責人表示，預售監(jiān)管對實力不夠或管理較不規(guī)范的房企會有一定影響，但對于正規(guī)房企，影響不會太大，因為“全額監(jiān)管”并非“全部監(jiān)管”，一字之差體現(xiàn)了監(jiān)管的靈活性。

　　“廈門房產(chǎn)的溢價率都比較高?！痹撠撠熑私忉屨f，此次監(jiān)管的原則是，確定監(jiān)管額度，額度內憑單支取，額度外自由使用。

　　據(jù)了解，《實施細則》僅僅對確保工程建設的費用予以重點監(jiān)管（即預售資金監(jiān)管額度），其余資金經(jīng)批準后預售人可自由支取使用。這種資金監(jiān)管模式，既能確保工程竣工驗收，又能減少資金沉淀，降低企業(yè)資金成本。其中，預售資金監(jiān)管額度由登記機構按照預售項目工程總造價及風險金（工程總造價的20%）核定。