賣出的房 16年后還能討回？

　　楊先生獲悉自己被告上法庭后，也提出了反訴。他起訴要求，老何返還13萬元房屋轉(zhuǎn)讓費、10萬元裝修費，并支付利息17萬多元。

　　與此同時，楊先生還要求老何賠償因毀約給他造成的損失375萬多元。楊先生說，訟爭房屋面積193.49平方米，而2013年上半年思明區(qū)住宅平均市場單價每平方米27730元，按這個價格算，他的損失高達500多萬元，現(xiàn)在，他只要求老何承擔(dān)70%的責(zé)任，即賠償375萬多元。“房子已經(jīng)賣了16年，現(xiàn)在起訴要求退房，這是不誠信！”楊先生還說，現(xiàn)在，他無法也不應(yīng)騰退房屋，因為，當(dāng)年他向老何購房后，出于對合同及老何的信賴，再也沒有購買其他房屋，損失巨大。而且，他和配偶都沒有固定工作，女兒還在讀初中，又沒有其他可居住房屋，不具備騰退房屋的條件。

　　面對楊先生的指責(zé)，老何為自己辯解說，他并非不誠信。只是當(dāng)年交易房屋時，對法律政策“了解不夠”?，F(xiàn)在，他知道法律明確規(guī)定，私自買賣宅基地及附屬房屋是違法無效的，因此，他起訴糾正自己當(dāng)初的違法行為，并不違反誠信原則。

　　經(jīng)過審理，近日，廈門中院作出終審判決，認定雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效，判決要求楊先生將房屋退還給老何，與此同時，老何要返還13萬元房屋轉(zhuǎn)讓費和10萬元裝修費。

　　法官說法

　　市民買農(nóng)屋 合同無效力

　　“農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓，宅基地上的農(nóng)屋同樣不能買賣！”法官說，根據(jù)我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。

　　本案中，訟爭房屋建造于宅基地之上，在房地合一的格局下，“地隨房走”，房屋買賣必然涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓，農(nóng)屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，宅基地上的農(nóng)屋不得轉(zhuǎn)讓。所以，雙方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》已經(jīng)違法，應(yīng)當(dāng)認定為無效合同。

　　針對楊先生索賠的“利息損失”以及375萬多元“房價上漲損失”，法官認為，因為合同無效，所以合同當(dāng)中有關(guān)違約責(zé)任的條款不再具有法律約束力。

　　而且，楊先生對合同無效亦有過錯，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)該部分利息損失，因此，索賠利息和房價上漲損失的訴求于法無據(jù)，依法不予支持。

　　法官還說，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同無效后，有過錯一方賠償對方的損失僅限于“信賴?yán)鎿p失”，即當(dāng)事人因信賴合同有效而在訂立和履行合同過程中支出一定費用，從而在合同無效后蒙受的一定損失。同時，基于無效合同自始無效，有過錯一方賠償?shù)膿p失不應(yīng)包括合同有效情形下履行合同“可以獲得的利益”（即通過房價上漲獲得的利益）。

　　律師說法

　　無效合同 不受保護

　　近年來，隨著城市房價居高不下，不少城鎮(zhèn)居民選擇向農(nóng)民買房，由此引發(fā)的矛盾也愈加頻繁。“城市居民通過購買，獲得農(nóng)村土地上的住房，不受法律保護。”福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師認為，本案及全國其他地方的類似判決，實際上表明了法院對于此類案件的一致看法，即無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，只要實質(zhì)上存在城市居民購買村民宅基地行為，都是無效合同，不受法律保護。