今年上半年，廈門樓市的表現(xiàn)如何？呈現(xiàn)了哪些特點？7月1日， DTZ戴德梁行發(fā)布了今年上半年廈門房地產(chǎn)市場回顧及下半年預判。該機構分析認為，上半年廈門商品住宅成交量雖受供應減少，觀望情緒濃烈，以及信貸因素影響低位運行，但價格仍保持向上勢頭；寫字樓市場成交有所改善，隨著傳統(tǒng)商務區(qū)新增供應的相繼入市，短期內租金將保持上漲；消費增長提速，消費需求支撐購物中心平穩(wěn)經(jīng)營。

　　1、土地市場:開發(fā)商拿地趨理性

　　一直以來，土地市場被看作是樓市的“風向標”，我們先來看戴德梁行對今年上半年廈門土地市場的分析。

　　據(jù)統(tǒng)計，2014年上半年，廈門共出讓13幅土地，僅完成全年土地出讓計劃的12%。其中，5幅商住用地全數(shù)成交，競得人均為廈門當?shù)刂麌?，綜合溢價率約55.3%，低于去年商住用地（及含住宅綜合體用地）117.3%的溢價率水平。

　　收窄的溢價、謹慎的叫價及單一化的競得人，體現(xiàn)了開發(fā)商對未來市場預估趨向理性；但有限的土地供應，及日益減少的土地儲備，都刺激著開發(fā)商對土地的需求。

　　2、一手住宅:成交量低位運行

　　廈門樓市有“降溫”了嗎？我們來看看這組數(shù)據(jù)。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，今年前5個月，全市商品住宅預售批準面積120.1萬平方米，同比減少50.6%。受供應量減少，觀望情緒蔓延及信貸因素的綜合影響，廈門一手住宅成交面積為148.9萬平方米，同比下降56.4%，各季度平均值均低于去年同期。

　　戴德梁行廈門公司總經(jīng)理潘育敏認為，廈門一手住宅基本處于供需平衡的狀況，在現(xiàn)有限購政策大方向不變的前提下，廈門住宅成交量將繼續(xù)保持低位，但地方政府局部靈活的舉措將在一定程度上刺激購房者。

　　今年上半年，島外依然在廈門一手住宅市場“唱主角”，其占比擴大至76.7%，其中集美區(qū)一手住宅成交量占全市總成交量的39.7%。受湖里區(qū)供應新增的刺激，今年第二季度島內一手住宅成交量占比提升至34%。

　　成交量的減少并未能帶動售價的調整，廈門一手住宅銷售均價依然堅挺。今年前五個月，廈門一手住宅成交均價達每平方米19132.5元，較去年同期上升25.7%，但月銷售均價漲幅均低于去年同期。

　　自今年1月起，廈門商品住宅價格指數(shù)增幅便出現(xiàn)逐月遞減。在國內多個城市出現(xiàn)房價下降的大環(huán)境下，廈門購房者的觀望情緒進一步加重。即便如此，城市配套日趨完善，開發(fā)商實力雄厚，產(chǎn)品設計貼近需求，附加價值提升，都支撐著廈門房價。成交量減少，房價漲幅收窄的趨勢將維持。

　　3、二手住宅:成交量同比下降超五成

　　觀望情緒加重，同樣波及廈門二手住宅市場。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年廈門市二手住宅僅成交66.5萬平方米，較去年同期下降了51.6%，月均成交面積低于去年同期水平。

　　該機構分析認為，島內兼具景觀及學區(qū)雙重資源的中、高端二手住宅，以及坐擁升級版基礎配套（特別是交通）及商業(yè)配套的優(yōu)質島外中、高端二手住宅，推動了全市中、高端二手住宅售價及租金的上升。

　　4、寫字樓:租金將繼續(xù)小幅提升

　　伴隨著國內宏觀經(jīng)濟逐步回暖，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得良好的政策助力。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，廈門甲級寫字樓市場運行基本平穩(wěn)，空置率維持在18%左右，租金連續(xù)兩季度小幅上升，第二季度租金約為每月每平方米115.1元。

　　企業(yè)入駐情況良好的兩岸貿易中心片區(qū)，租金已上升至每月每平方米85元；鷺江道租金降至每月每平方米134.1元；濱南至濱北片區(qū)及兩岸金融中心片區(qū)甲級寫字樓租金水平保持穩(wěn)定，分別為每月每平方米135元和104.9元。

　　今年二季度全市寫字樓的吸納量達1039.4平方米，成交量主要來自金融業(yè)、服務業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)受政策刺激加速擴張，積極布局海西。核心位置、高端形象為多數(shù)入駐鷺江道CBD及兩岸金融中心甲級寫字樓租戶的考量，兩岸貿易中心片區(qū)則成為船運物流及貿易企業(yè)的聚集區(qū)。

　　今年下半年，包括禹洲廣場在內的多個位于目前租金高地的濱南至濱北及鷺江道CBD的甲級寫字樓項目相繼入市，將拉動全市甲級寫字樓租金水平的上揚，但密集的供應也將提高空置率。

　　潘育敏表示，2015年廈門市預計新增寫字樓供應量近39萬平方米，雖受工程進度及開發(fā)商自身因素影響，實際交付量或將低于預測值。然而，兩岸金融中心近26萬平方米的新增供應，仍將改變現(xiàn)有廈門的商務格局，受其影響東部商務區(qū)商務氛圍將得到完善。另一方面，巨大的供應量也可能使得租金下降。　

　　5、商場:需求支撐購物中心平穩(wěn)經(jīng)營

　　在未有新增購物中心入市的情況下，今年上半年，廈門市優(yōu)質購物中心平均租金連續(xù)小幅上漲至每平方米每月653.5元。盡管受商場改造、品牌調整，以及電商沖擊等因素影響，出現(xiàn)不同程度的空置，但全市購物中心空置率基本維持在10.2%。購物中心新增需求以餐飲連鎖、快時尚品牌為主。

　　國內中小零售品牌（特別是運動休閑、家紡家居）減少布點，中山路、蓮坂至火車站商圈內的多個購物中心面臨改造及品牌調整，也導致諸多商鋪遷出。

　　位于中山路核心商圈內的中華城經(jīng)過改造提升了人氣，也促使商圈內購物中心的租金水平回歸理性；蓮坂至火車站的購物中心租金進一步提升，島內各主力商圈的租金差距進一步縮小。

　　潘育敏預測，伴隨著廈門社會消費品零售總額繼續(xù)增長，以及對外吸引力的提升，廈門商業(yè)氛圍將變得更濃了。年內超26萬平方米的新增購物中心，在目前預租良好的情況下，將驅動租金平穩(wěn)運行。2015年，72萬平方米的新增供應中近23%為中高端定位購物中心，將進一步提高廈門優(yōu)質購物中心的租金水平。未來，廈門購物中心的品牌多元化將得以實現(xiàn)