­　　隨后，記者以中央臺(tái)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》節(jié)目身份致電萬(wàn)科假日風(fēng)景物業(yè)經(jīng)理，得到的答復(fù)是這樣的：

­　　經(jīng)理：哪位？

­　　記者：您好，我是中央人民廣播電臺(tái)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》節(jié)目。

­　　經(jīng)理：您什么事？

­　　記者：您好，是這樣的。有聽(tīng)眾向我們反映，你們假日風(fēng)景C區(qū)一號(hào)樓904的房子長(zhǎng)期漏水，導(dǎo)致現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)法居住了是吧？

­　　經(jīng)理：是這樣的女士，我們有固定的新聞發(fā)言人，請(qǐng)您聯(lián)系我們公司的新聞發(fā)言人可以嗎？

­　　按照這位物業(yè)經(jīng)理提供的聯(lián)系方式，記者聯(lián)系了北京萬(wàn)科物業(yè)：

­　　物業(yè)：您先跟我說(shuō)一下情況好嗎，然后給我留下您的聯(lián)系方式，我這邊再找我們這邊相關(guān)人員跟他們?cè)俅_定一下，再給您回復(fù)行嗎？

­　　后來(lái)，我們接到宋小姐的微信，說(shuō)萬(wàn)科方面電話(huà)聯(lián)系她，告訴她萬(wàn)科方面的意見(jiàn)是只修不賠，如果她不能接受這樣的決定，可以到法院走法律路徑。而到目前為止，我們沒(méi)有接到萬(wàn)科方面的回復(fù)。

­　　關(guān)于這個(gè)案例涉及的相關(guān)問(wèn)題，北京市安里律師事務(wù)所包華和北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所胡鋼律師做出了分析點(diǎn)評(píng)：

­　　經(jīng)濟(jì)之聲：物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主的生活中祈禱什么作用，該做哪些工作？如果業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)公司不作為，業(yè)主可以做什么維護(hù)自己的權(quán)益？

­　　包華：這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該分成幾個(gè)部分的來(lái)回答。第一個(gè)就是關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，根據(jù)我們國(guó)家的法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定，向廣大的業(yè)主提供設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、場(chǎng)地相關(guān)秩序的養(yǎng)護(hù)以及管理等等方面的職責(zé)。本案中提到的關(guān)于房屋部分的日常維護(hù)應(yīng)該是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)然這個(gè)管理的范疇是不是涉及到公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備要具體問(wèn)題具體分析。比如現(xiàn)在我們家里邊一個(gè)水龍頭壞了，這就不屬于必須由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)進(jìn)行服務(wù)的，業(yè)主自行維修也是可以的。但是如果涉及到公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備，就屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的范疇了。第二個(gè)方面，如果當(dāng)出現(xiàn)了公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)一步維修或者整改的內(nèi)容，業(yè)主有權(quán)利將相應(yīng)的內(nèi)容反饋給物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)他所公開(kāi)承諾的服務(wù)響應(yīng)時(shí)間和要求或者合同承諾來(lái)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，這是一個(gè)履約的過(guò)程。如果物業(yè)公司服務(wù)的不到位，或者服務(wù)不夠達(dá)標(biāo)的話(huà)，業(yè)主們也是可以投訴的。比如說(shuō)業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投訴，也可以向物業(yè)服務(wù)主管部門(mén)投訴，比如說(shuō)住建部門(mén)就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主管部門(mén)。進(jìn)行投訴之后，由企業(yè)和住建部門(mén)基于自身的職責(zé)來(lái)履行相應(yīng)的義務(wù)。

­　　經(jīng)濟(jì)之聲：本案中，宋小姐所遇到的問(wèn)題來(lái)看，她們家因?yàn)槭窃陧攲佣矣质俏蓓斅┧?，那這個(gè)頂層的屋頂漏水是否屬于物業(yè)該管的公共區(qū)域呢？

­　　包華：這個(gè)肯定是屬于公共的區(qū)域和設(shè)施設(shè)備，因?yàn)槲菝媸沁@棟樓業(yè)主共有的，而且涉及到這棟樓整體的建筑安全，所以應(yīng)該由物業(yè)公司來(lái)處理。當(dāng)然也會(huì)有一個(gè)情況，就是說(shuō)如果最初在屋面施工過(guò)程中，確實(shí)存在施工不到位或者說(shuō)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)先行應(yīng)急，也就是先要保證這個(gè)房屋基本不是太漏，比如鋪上防雨氈子等等，做一個(gè)應(yīng)急處理。維修這一塊，如果是開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行維修。而且大家需要看一下自己手里邊房屋使用說(shuō)明書(shū)和房屋質(zhì)量保證書(shū)，上面會(huì)有對(duì)于屋面部分的保修期限，如果在期限范圍之內(nèi)，要盡快向開(kāi)發(fā)商去主張。

­　　經(jīng)濟(jì)之聲：宋小姐認(rèn)為，如果三年前有一點(diǎn)漏的時(shí)候，物業(yè)就著力解決問(wèn)題，就可以避免現(xiàn)在出現(xiàn)的大問(wèn)題。宋小姐的這個(gè)說(shuō)法是不是有道理？

­　　包華：有一定道理。因?yàn)閺穆┧慕嵌葋?lái)說(shuō)，如果不能夠及時(shí)處理，漏點(diǎn)就會(huì)由于水的侵蝕越來(lái)越大，漏的就會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，到后期的發(fā)展速度會(huì)很快。所以如果是在最初漏水的時(shí)候進(jìn)行一些應(yīng)急的處理，哪怕鋪上一些氈子做一些必要處理，這個(gè)事情都會(huì)好很多。

­　　經(jīng)濟(jì)之聲：可現(xiàn)在的情況是，第一年萬(wàn)科沒(méi)處理，第二年是來(lái)不及處理，到第三年出了大問(wèn)題不得不處理。對(duì)于萬(wàn)科這種作為的方式，持一個(gè)什么樣的觀點(diǎn)呢？

­　　胡鋼：按照我們國(guó)家的法律，無(wú)論是合同法還是侵權(quán)責(zé)任法，因?yàn)槟愕倪`約行為或者這種侵權(quán)行為給他人造成了實(shí)際的損害或者說(shuō)實(shí)際的損失，在這種情況下，恐怕任何一個(gè)合理合法的人，這個(gè)“人”無(wú)論是個(gè)人還是相關(guān)的組織比如企業(yè)，最早都應(yīng)當(dāng)采取所謂的止損，及時(shí)采取相關(guān)的補(bǔ)救措施，避免對(duì)方的損失擴(kuò)大化。屋頂漏雨的問(wèn)題直接涉及到消費(fèi)者在頂層居住的情況，而且屋頂又屬于業(yè)主共有的重要區(qū)域，無(wú)論是按照我們國(guó)家2003年制定的物業(yè)管理?xiàng)l例和2007新的修訂，包括2007年的物權(quán)法和2009年的最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋?zhuān)记宄谋砻?，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在這種明顯的違約的行為，那么消費(fèi)者可以要求對(duì)方賠償損失、采取相關(guān)的補(bǔ)救措施等等，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而且在這一方面，我們?nèi)嗣穹ㄔ旱膽B(tài)度是非常明確的，是予以支持的。

­　　經(jīng)濟(jì)之聲：三年之后，由于物業(yè)維修不利，造成宋小姐的房子有一間不能使用，電線(xiàn)有短路的情況，萬(wàn)科物業(yè)方面是否該有所作為？該如何作為？

­　　包華：我認(rèn)為首先應(yīng)該應(yīng)急處理漏水點(diǎn)，可能你現(xiàn)在沒(méi)有查到一個(gè)很明確的漏水點(diǎn)到底在哪，但是從屋面的整修來(lái)說(shuō)，在上面做一些應(yīng)急的處理，包括在大范圍之內(nèi)進(jìn)行封閉處理都是可以做到的。比如說(shuō)，鋪上一個(gè)防水氈子就會(huì)好很多，把這個(gè)事情先要減緩。第二個(gè)方面來(lái)講，由于這個(gè)水已經(jīng)漏到室內(nèi)了，對(duì)于室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備尤其是電路的影響比較大，要做安全的排查，也就是說(shuō)這個(gè)漏水如果導(dǎo)致其他的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患的話(huà)，是一定要避免的。這兩方面需要先做。第三個(gè)方面，再說(shuō)我們業(yè)主或者承租人的房屋受損，比如說(shuō)墻上的壁紙或者刷的漆或者是家具、地板等方面如果有損失的話(huà)，那是第三步的事情。所以先從漏水點(diǎn)開(kāi)始，到我們的設(shè)施設(shè)備的安全，最后才是我們的裝修和家具。

­　　胡鋼：碰到這種影響我們生產(chǎn)生活的行為，特別是有現(xiàn)實(shí)的損害結(jié)果，有些時(shí)候我們恐怕要將誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任這個(gè)事情先往后放一放，我們應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相關(guān)的補(bǔ)救措施。因?yàn)槿绻悴徊扇?，事?shí)上損害是由消費(fèi)者自己直接承受的。一年也好三年也好，在這種情況下我們?nèi)绻皶r(shí)自己采取了補(bǔ)救措施，哪怕自己先掏錢(qián)，你可以將相關(guān)證據(jù)保存下來(lái)，比如說(shuō)可以將采取補(bǔ)救措施之前的房屋情況錄音錄像等等，特別是錄像這種方式非常好，還有聘請(qǐng)他人進(jìn)行維修的相關(guān)的合同、相關(guān)的單據(jù)，包括維修的過(guò)程也充分的作為證據(jù)保存下來(lái)。最后就是可以再做一個(gè)視頻證據(jù)的留存，就是采取了補(bǔ)救措施以后的結(jié)果。這些證據(jù)固定以后，而且把相關(guān)的補(bǔ)救措施做到以后，再慢慢的和對(duì)方主張自己的權(quán)利，無(wú)論是當(dāng)年和消費(fèi)者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的開(kāi)發(fā)商或者現(xiàn)在正在提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)公司，我們可以一步步來(lái)，但盡可能的首先先采取補(bǔ)救措施。