樓市政策利好頻出 剛需剛改客群可適時出手

鄭鎮(zhèn)安泉州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長

　　從降準、降息，到二套房首付門檻降低、營業(yè)稅免征，今年2月以來中國的房地產(chǎn)市場暖風頻吹、利好不斷，其力度之大、頻次之高堪比2008年。

　　為了讓廣大購房者更好地掌握當前的政策環(huán)境，我們整理了2月份以來對泉州老百姓買房置業(yè)相關(guān)的政策條款，并邀請泉州房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)副會長鄭鎮(zhèn)安為大家做權(quán)威解讀，力求梳理出當下泉州的理性投資之路。

政策1 2月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；

　　內(nèi)容：自2015年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時，為進一步增強金融機構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)的支持力度。

政策2 2月26日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式公布；

　　內(nèi)容：統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣本正式對外公布。新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。各地不能要求當事人強制更換新證，小產(chǎn)權(quán)房不會發(fā)證。

政策3 2月28日，中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準利率0.25個百分點；

　　內(nèi)容：自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；

　　一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。

政策4 3月15日全國人大三次會議閉幕后，國務(wù)院總理李克強答記者問透露房地產(chǎn)市場發(fā)展利好信號

　　內(nèi)容：李克強總理的答記者問，釋放了諸多房企利好消息，但無形中也對房企提出了較高的要求。

　　1）經(jīng)濟穩(wěn)增長是新常態(tài)，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)必將受益;

　　2）總理要求金融更好的服務(wù)經(jīng)濟實體，融資環(huán)境寬松可期；

　　3）去行政化是主旋律，樓市政策有望延續(xù)市場化格局；

　　4）支持改善性住房需求，或?qū)有乱惠嗛_發(fā)投資增長；

　　5）互聯(lián)網(wǎng)+”或?qū)⒅Ψ科筮M行產(chǎn)業(yè)升級；

　　6）鼓勵“走出去”和“引進來”，地產(chǎn)行業(yè)預期向好。

政策5 3月20日福建出臺新政“閩七條”;

內(nèi)容：

　　1）首改房認定放寬；

　　2）支持公積金貸款，首次申請首付比例降低至20%；

　　3）支持住房貸款，本省金融機構(gòu)適當下浮貸款利率；

　　4）房屋貨幣化安置，補償款購商品房享“團購”優(yōu)惠；

　　5）打通轉(zhuǎn)換通道多渠道促進商品房與保障房轉(zhuǎn)換；

　　6）試推共有產(chǎn)權(quán)住房，個人按所持產(chǎn)權(quán)比例支付購房款；

　　7）推進公共服務(wù)均等化提升住宅小區(qū)基本公共服務(wù)水平。

政策6 3月30日央行：“二套房貸款首付比降至四成”；

　　內(nèi)容：央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

政策7 3月30日財政部：個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅；

　　內(nèi)容：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

政策8 3月31日泉州市政府：“閩七條”在泉州落地；

內(nèi)容：

　　1）放寬首套房首改房認定，舊房換新房可認定為首改房；

　　2）加大使用住房公積金購房支持力度，首次申請公積金貸款首付降至20%；

　　3）加強住房金融服務(wù)，首套房貸款利率可適當下?。?/p>

　　4）推進房屋征收貨幣化安置補償款購買存量商品房；

　　5）著力打通商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換通道；

　　6）試行推出共有產(chǎn)權(quán)住房；

　　7）調(diào)節(jié)土地供應；

　　8）提升住宅小區(qū)基本公共服務(wù)水平；

　　9）建立房地產(chǎn)風險防控機制；

　　10）提升樓盤開發(fā)品質(zhì)。

政策評價

　　“這是一個去行政化，力求通過市場的手來引導合理住房消費的過程。”

　　從2008年下半年樓市“觸底反彈”至今，樓市雖時有漲落，但始終處于高位運行，相對的樓市調(diào)控也加重、趨緊。而經(jīng)過2014年一整年的調(diào)整，當前的市場已有所回落，如果再施以高壓必然會抑制部分合理需求，不利于市場的長期穩(wěn)健發(fā)展。

　　因此，無論是在首套房、首改房的認定還是首付比例的降低，其實從本質(zhì)上來看都是“市場的回歸”，把那些行政命令式的限制解鎖，真正用供求關(guān)系調(diào)節(jié)市場漲跌。

房價走向

　　“雖有利好托市，但房價難大漲，整體企穩(wěn)向好。”

　　首先，從政策層面來看，政府此番的一系列舉措實際上是抑揚結(jié)合的“組合拳”，在降準降息等利好的“轟炸”下，3月1日起正式實施的不動產(chǎn)登記雖然關(guān)注度降低了，但其在心理層面給購房者帶來的影響是不容忽視的：由于擔心未來將在持有環(huán)節(jié)被大量征稅，導致了部分欲入市的購房者陷入新的觀望。

　　其次，股市的大熱以及樓市投資的薄利化也是近期樓市未見明顯好轉(zhuǎn)的重要原因。股市的“異軍突起”、一線飄紅，吸納了大量的社會資本，故而流向樓市的也大幅縮減。

　　最后，較大體量的存量房成為樓市壓力，如何去庫存、搶跑快銷成為各大開發(fā)商面臨的關(guān)鍵命題，貿(mào)然漲價顯然不合時宜。

　　不過，由于不動產(chǎn)登記是一個浩大工程，短時期內(nèi)完成的可能性不大，加上股市“大幅吸金”并非常態(tài)，以及政府有意識地嚴控新增土地供應，因此樓市企穩(wěn)向好的基本面還是很有保障的。

入市建議

　　“時機不錯，剛需剛改客群可根據(jù)自身需求及購買力，適時出手。”

　　當前可謂不可多得的入市良機：首先利好頻出，購房門檻及相關(guān)稅費大幅降低；其次市場供應量大，可選擇的樓盤多；再者市場競爭激烈，各項目紛紛提升產(chǎn)品、服務(wù)，產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高；最后，為了跑量，樓盤多以平價入市，買方具有較大的議價空間。

　　因此對于剛需剛改客群來說，只要房源中意，能與自身的購買力及家庭需求相匹配，價格合適的話就可適時出手。

　　（黃榕凱 實習生：吳潔茹）