新政激活二手房市場 看房人數(shù)、成交套數(shù)顯著增加

　　“3·30”新政中，與二手房市場最直接的相關(guān)規(guī)定是：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　那么，在新政出臺半個多月后，政策落地執(zhí)行的情況如何，二手房市場有什么樣的變化？記者走訪了市區(qū)如是房產(chǎn)、南新房產(chǎn)等知名二手房中介機(jī)構(gòu)。

新政出臺后

二手房買方市場漸變賣方市場

　　在走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，二手房中介的看房人數(shù)較之前多了不少。如是房產(chǎn)總經(jīng)理游健文告訴記者，新政出臺后，到二手門店看房的人數(shù)較之前增加了30%以上，而成交量增加了約20%。

　　游健文認(rèn)為，成交量的增加沒有與看房人數(shù)成正比，主要有兩大原因，一個是買房是大宗消費，需要多比較多考慮，而從看房到成交，更需要有一定的過程與時間。新政出臺才半個多月，部分客戶雖然開始積極看房，但心態(tài)上還處于觀望狀態(tài)；另一大原因是最近股市較為火爆，很多臨近成交的客戶，由于股市行情好，舍不得把錢退出股市，導(dǎo)致成交暫緩。

　　游總告訴記者，在市場行情不好的時候，粥多僧少，經(jīng)紀(jì)人要拼命地找客戶?，F(xiàn)在市場行情好，以前積壓很久的一些房源都出手了，反而變?yōu)樯嘀嗌?，現(xiàn)在中介門店給經(jīng)紀(jì)人每天的硬性指標(biāo)已經(jīng)變?yōu)椴粩嗟亻_發(fā)新房源，以滿足目前市場的需求。

營業(yè)稅調(diào)整深得民心

豪宅界定標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅不同

　　談到哪些政策對于二手房市場的觸動最大，游健文認(rèn)為，新政中營業(yè)稅、公積金政策、第二套房貸款政策等都對市場起了很大的作用，讓很多原本想買房但因購房成本高而退卻的市民達(dá)到了購買條件，也讓一些觀望中的市民增強了購房信心。

　　當(dāng)然，對二手房交易影響最大的政策首先是營業(yè)稅的調(diào)整，2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。按照這個規(guī)定，很多這幾年開發(fā)的新樓盤，都達(dá)到了條件，這個直接給客戶節(jié)省了約5.6%的營業(yè)成本，實實在在降低了購房成本。

　　但值得注意的是，目前豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)有所不同。普通住宅以備案時間為準(zhǔn)，非普通住宅以契稅單的時間為準(zhǔn)。也就是說，面積超過144平方米的非普通住宅，即使備案時間超過兩年，但繳交契稅的時間不足兩年，也不能享受到目前的相關(guān)優(yōu)惠政策。

泉州、晉江相關(guān)政策已落地

洛江尚有部分政策未落地

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，本次的政策力度非常大。一位資深業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，這是他從業(yè)十多年來難得見的好政策，購房者應(yīng)趁此機(jī)會把握好購房時機(jī)。

　　據(jù)記者了解，新政出臺后，泉州市區(qū)、晉江等地的執(zhí)行速度非常快，從公積金政策、營業(yè)稅、銀行政策、二套房界定等一系列與新政有關(guān)的政策，都已經(jīng)落地執(zhí)行。目前洛江片區(qū)尚有部分政策沒落地，據(jù)相關(guān)人員透露，估計在這一兩周洛江這邊的政策也會全面落地。（唐曉霞）

　　利好之下，該出手買房嗎 哪種產(chǎn)品更能保值增值

王福丹連捷集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁

　　“閩七條”、“3·30”新政等一系列樓市利好政策的陸續(xù)出臺，提振了市場信心，不少購房者開始積極看房，但觀望情緒仍在。那么，當(dāng)下是否適合出手購房，什么樣的產(chǎn)品更具有保值增值的潛力？本期樓市開講邀請三位嘉賓為大家解答。

政策利好加碼

樓市發(fā)展后勁足

　　房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用非常明顯，因此，這次在“兩會”結(jié)束之后，“閩七條”以及“3·30新政”等樓市重磅政策應(yīng)市而出。

　　“閩七條”作為全國首個省級調(diào)控房地產(chǎn)的政策，其最大關(guān)注點在于對首次申請公積金貸款的職工，首付比例降至20%；而“3·30新政”則是對二套房的首付端及交易端進(jìn)行“松綁”。這一系列樓市調(diào)控政策的頻繁推出，與其說是政府“救市”倒不如看成是提振市場信心，釋放原本被壓抑的剛需、剛改需求，當(dāng)然這對于有計劃入市的投資客群而言或也是一個非常具有參考性的利好信號。

　　對于有住房需求的購房者，就如華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強所言，只要有居住需求，任何時候出手都是黃金買點。而對于投資型客群而言，選擇什么類型的房子更具有保值、增值潛力則與該項目所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口情況以及城市公共配套設(shè)施等綜合因素有關(guān)。

　　總體而言，那些位于城市核心地段，具有成熟、優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)以及毗鄰教育、醫(yī)療、休閑運動等城市公共配套設(shè)施的項目更具有吸引力，在未來物業(yè)價值升值過程中也更具潛力。另外，此類房源的抗房價下跌風(fēng)險的能力也比較強，在房價震蕩、樓市形勢不明朗情況下，它們相較其他普通房源更容易受市民青睞。

　　而回歸泉州樓市，泉州市場與福州、廈門市場區(qū)別還是蠻大的。相對而言，泉州市場輻射面更窄，屬于內(nèi)生型市場，雖有自己優(yōu)勢，但輻射范圍主要還是集中在區(qū)域內(nèi)。而福州作為省會，除具備政治、文化中心功能外，其城市屬性也更綜合；而廈門，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，除了具備經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢外，在城市綜合實力排名上也相對更強。

　　因此，泉州樓市未來一個發(fā)展方向，或是可以充分發(fā)揮自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，打破區(qū)域界限，實現(xiàn)縣域與市區(qū)一體化，激發(fā)、釋放包括縣域居民在內(nèi)，尤其是工薪階層等潛在購房者的購買力，進(jìn)一步提升、促進(jìn)泉州的樓市開發(fā)水平。（郭榮鑫 實習(xí)生：吳潔茹）

吳永輝泉州中源房地產(chǎn)營銷總監(jiān)

可理性入市

優(yōu)質(zhì)地段更具價值

　　什么時機(jī)更適合購房這一問題，一直備受廣大購房者的關(guān)注。作為大宗耐用商品，住房不可或缺，且總價較高，使用時間較長，因此獲得了較高的社會關(guān)注度。雖然房價隨外部環(huán)境變動而有所起伏，但消費者無需過多顧慮。

　　首先，住房的首要功能是居??；其次，住房的價格雖然有一定的波動，但總體上依舊處在平穩(wěn)上升中；同時，住房作為固定資產(chǎn)，可以提升消費者的信譽，為信貸、簽證等加分。因此，不論何時入手，住房都是相當(dāng)具有價值的。

　　當(dāng)下屬于一個較好的購房時機(jī)。對于首套房認(rèn)定的放開和首付比例的降低，使得現(xiàn)在的購房門檻有了較大幅的的下降。且目前泉州房地產(chǎn)市場的價格較為合理，住房產(chǎn)品種類也較為豐富，消費者有更多的選擇余地。所以，在此時根據(jù)自身需求，理性入市是一個較好的選擇。

　　市場受利好的影響，不久之后或?qū)⒅饾u恢復(fù)升溫，而購房環(huán)境也將可能隨之改變。過多的觀望與等待，以及對于抄底買房、一步到位的盲目追求，反而可能影響消費者當(dāng)下的置業(yè)計劃。

　　住房的價值是內(nèi)部品質(zhì)與外部資源的有機(jī)結(jié)合。因此，選擇優(yōu)質(zhì)房源不僅需要關(guān)注樓盤價格，更加需要注重樓盤的周邊配置以及地段，以及樓盤質(zhì)量品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)。對大多數(shù)亟需家庭而言，孩子與老人的需求是置業(yè)中首要的考慮因素，所以，就學(xué)以及就醫(yī)配套尤為值得關(guān)注。

　　在這一方面，城東-洛江、東海兩大片區(qū)領(lǐng)跑新區(qū)，以良好的政企互動帶動新城的發(fā)展，產(chǎn)生了巨大的集聚效應(yīng)，其潛力可想而知。尤其是城東-洛江片區(qū)接近成熟，區(qū)內(nèi)配套已較為完善，又有洛陽江優(yōu)質(zhì)自然資源以及城東學(xué)園的優(yōu)質(zhì)教育，可謂置業(yè)的難得地段，其中的一些學(xué)區(qū)樓盤，更因其資源的稀缺性具有極大升值潛力。其次住宅、物業(yè)的品質(zhì)決定了購房者的居住品質(zhì)。因此，選擇優(yōu)質(zhì)房企開發(fā)的樓盤，對于居住質(zhì)量的提升和房產(chǎn)的保值也有重要的意義。（陳雨佳）

范蘭瑛金丘紫金城營銷部經(jīng)理

當(dāng)下是價格較低

選擇較多的抄底良機(jī)

　　去年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，從之前的供求關(guān)系總體偏緊，進(jìn)入了現(xiàn)在總體趨于平衡、局部地區(qū)過剩的狀態(tài)。在這樣的情況下，將房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷優(yōu)化、調(diào)整，把過去抑制房價過快上漲的從嚴(yán)、過嚴(yán)的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態(tài)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身的規(guī)律，我認(rèn)為是合理且真正落到實處的。

　　總結(jié)這一輪新政對樓市的刺激，我認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下三個方面：首先，最直截了當(dāng)?shù)木褪琴彿块T檻的降低，無論是首套房公積金首付20%還是二套房的首付比例從60%降到40%，準(zhǔn)入門檻的降低無疑將釋放一大部分的需求，剛需剛改迎來難得春天；其次就是交易的便捷，新政規(guī)定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的免征期從5年恢復(fù)至2年，這就使得一部分想要轉(zhuǎn)讓卻受困于較高營業(yè)稅的二手房源被成功接手，交易變得更為順暢；再次，無論是政策面還是市場面的向好，使得交易進(jìn)入良性循環(huán)，市場信心大幅提升。

　　而從市場的實際反饋來看，雖然當(dāng)前仍處于清明前后的傳統(tǒng)淡季，但無論是客戶的來訪量還是來訪轉(zhuǎn)成交量都有了一個較大幅度的攀升，可以說新政效果立竿見影。

　　新政的施行帶熱了市場，但受困于較大體量的供應(yīng)，可以說短時間帶動房價的提升還不切實際，因此這就為市場營造了價格較低、選擇較多、議價空間較大的購房良機(jī)，此時出手可謂恰逢其時。

　　深度調(diào)整后的市場顯得更為理性，狂飆突進(jìn)的樓市黃金期也一去不復(fù)返，因此更為謹(jǐn)慎地出手、理性投資將是當(dāng)下買房的第一要義。從項目及產(chǎn)品的選擇上，我個人建議一定要選擇那些配套成熟的中心區(qū)位或者后發(fā)優(yōu)勢明顯的績優(yōu)股、潛力項目。

　　一些地處新區(qū)或發(fā)展中區(qū)域的樓盤，以低價入市，雖尚不完善，但規(guī)劃起點較高，相關(guān)配套不斷升級，這些將成為項目的后發(fā)優(yōu)勢，造就項目的“洼地”價值，可謂抄底正當(dāng)時。（黃榕凱）