商業(yè)用地：熱點(diǎn)商圈“身價(jià)”漲了約五成

　　那么，今后廈門“最貴地皮”是哪里呢？

　　昨天，記者對照2014版基準(zhǔn)地價(jià)和2007版基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)，最新的這次地價(jià)調(diào)整，增幅較大區(qū)域是廈門的中心商圈和島外新興商圈。

　　調(diào)整后，廈門“身價(jià)”最高的商業(yè)用地，分別是B1（廈禾路—故宮路—新華路—鎮(zhèn)海路—海岸線—廈禾路）、C1、A1區(qū)域的土地，籠統(tǒng)的來看，對應(yīng)的分別是中山路鷺江道鎮(zhèn)海路周邊商圈、湖濱南周邊商圈和鼓浪嶼商圈，其基準(zhǔn)地價(jià)分別達(dá)到20000元/㎡、15500元/㎡、15000元/㎡。

　　與6年前相比，上述島內(nèi)三個(gè)區(qū)域以及集美、海滄島外新興商圈，商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增幅平均都達(dá)到50%左右。此外，湖濱南商圈由于地鐵樞紐站的交通利好效應(yīng)，其身價(jià)也由此前的10000元/㎡達(dá)到現(xiàn)在的15500元/㎡，上漲55%。

　　從島外四區(qū)商業(yè)土地基準(zhǔn)地價(jià)看，集美區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)身價(jià)最高，而且在J1杏（鷹廈鐵路（集灌路）—海岸線—西濱路—鷹廈鐵路）、和J1集（鳳林路—潯江路—海岸線—廈門大橋—銀江路—同集南路—鳳林路）的區(qū)域土地，其身價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7200元/㎡，超過了島內(nèi)的枋湖、前埔等眾多片區(qū)。

住宅用地：最高的上調(diào)幅度超一倍

　　從居住用途地塊來看，B1（廈禾路—故宮路—新華路—鎮(zhèn)海路—海岸線—廈禾路）片區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)也是最貴的，將由6年前的4000元/㎡，調(diào)整至8500元/㎡，上調(diào)幅度超過100%。而從現(xiàn)在的市場交易情況看，無論是新房還是二手房，該區(qū)域房價(jià)都大大高于其它區(qū)域，其近兩年在售的新建住宅很多單價(jià)已經(jīng)超過4萬元/㎡。

　　身價(jià)次之的片區(qū)是C2、B2，基準(zhǔn)地價(jià)分別由6年前的4700元/㎡、5000元/㎡調(diào)整至8000元/㎡和7700元/㎡，平均漲幅也達(dá)到了60%左右。

專家說法

基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整對房價(jià)無實(shí)質(zhì)性影響

　　廈門基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整之后，那些“地皮漲價(jià)”的熱點(diǎn)地段的房價(jià)，會(huì)不會(huì)也跟著出現(xiàn)上漲呢？

　　據(jù)承擔(dān)此次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整評估工作公司相關(guān)人士介紹，基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用是作為政府指導(dǎo)價(jià)，因此其標(biāo)準(zhǔn)一般會(huì)比實(shí)際市場價(jià)低，僅作為土地出讓起始價(jià)、政策性土地價(jià)格（如保障性商品房、限價(jià)房等）確定依據(jù)。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)適時(shí)調(diào)整也有利于招商引資及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等。

　　而根據(jù)國家的供地政策，廈門新增經(jīng)營性用地和工業(yè)用地，均采用招拍掛方式出讓，已是完完全全的“市場價(jià)”。一般來說，市場價(jià)都要大大高于基準(zhǔn)地價(jià)，因此，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整對實(shí)際市場價(jià)影響不大。

　　“市民不必對土地基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整過于緊張?？傮w來說，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整對房價(jià)并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響?！睆B門一地產(chǎn)公司人士表示，房價(jià)的高低主要取決于以下三個(gè)因素：第一，經(jīng)濟(jì)和政策上的因素，當(dāng)經(jīng)濟(jì)向好、政策寬松時(shí)，房價(jià)會(huì)上揚(yáng)；第二，房子所處地段的好壞，在中心區(qū)繁華地段、配套完善的地點(diǎn)，房價(jià)也較高；第三個(gè)因素就是開發(fā)成本，當(dāng)建筑成本增加時(shí)，房價(jià)也會(huì)隨之上調(diào)。總而言之，房價(jià)還是受市場影響大。

　　“基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)影響土地起拍價(jià)的制定，但從這次調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)看，與市場上的土地實(shí)際成交價(jià)差距仍然偏大?！睆B門均和資產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為，當(dāng)土地起拍價(jià)定得過低時(shí)，往往會(huì)造成大幅溢價(jià)。比如，最近翔安出讓的一幅商業(yè)地塊的溢價(jià)率就高達(dá)323%?！斑@樣的高溢價(jià)率往往會(huì)給后期市場運(yùn)行造成一定的恐慌情緒，還不如在地塊出讓前，進(jìn)行科學(xué)合理的評估，定出一個(gè)比較接近市場預(yù)期的價(jià)位。”（記者 鮑娜）