­　　業(yè)主與物業(yè)公司之間“信息不對稱”

­　　法律專家表示，按照我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

­　　一位曾在哈爾濱一家物業(yè)公司工作過的人士告訴記者：“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右。”即使在賬目上能看到，這筆收入也不會被發(fā)到業(yè)主手中，因為按規(guī)定這筆收入應該用于補充物業(yè)費的不足、業(yè)主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費。

­　　但關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又是如何被花掉的，業(yè)主和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。

­　　河南豫龍律師事務所律師付建表示，小區(qū)內公用區(qū)域屬于全體業(yè)主共有，將小區(qū)內公共區(qū)域改變作為商業(yè)用途使用應該提交業(yè)主大會討論通過，而且小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)作為全體業(yè)主的服務者應該公布收入的使用情況、支配情況及剩余存款，業(yè)主所得收益應該用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

­　　專家表示，業(yè)主可以要求物業(yè)服務企業(yè)定期公布公共收益部分的資金使用情況，如物業(yè)服務企業(yè)拒絕公布，可以提交業(yè)主大會，決定更換物業(yè)服務企業(yè)。

­　　而在實際情況中，由于業(yè)主委員會缺乏、相關監(jiān)管部門權責不清執(zhí)法力度不夠以及相關法律的空白，由此類隱性收入導致的物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛屢見不鮮。

­　　“沒有多少物業(yè)公司愿意賬目公示，這是出力不討好的事情。”采訪時，哈爾濱一家大型物業(yè)公司的負責人告訴記者，物業(yè)公司很清楚，每年需要把具體的收支情況曬一曬，但是不公示也沒有具體的處罰，不少進行公示的物業(yè)公司，更像一種作秀，走走過場而已，而且大部分業(yè)主不知道物業(yè)公司每年的收支情況需要公示。

­　　哈爾濱一位區(qū)級物業(yè)辦工作人員向記者透露，物業(yè)公司從服務內容、收費定價到消防占地等方面，涉及數個政府管理部門，且很多部門并沒有執(zhí)法權，一旦物業(yè)違規(guī)，業(yè)主投訴，往往可以針對性地找到對應管理部門予以督促，但平日則很難有管理部門進行定期的檢查，就算查出問題也無法進行處罰糾錯。

­　　專家認為，利用小區(qū)公共部位進行經營，其收益歸全體業(yè)主所有，這個毋庸置疑。目前主要問題有兩個，一個是物業(yè)企業(yè)在從事經營前，應當征得二分之一以上業(yè)主同意，程序上得合法；另一個是經營的收益應當公開，具體用項得合法(包括支付部分經營費用和分配給業(yè)主)。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費，不按規(guī)定用途使用，業(yè)主有權要求物業(yè)企業(yè)公示收費金額，并有權拒絕其不合法的收費。實踐中，業(yè)主權益受到侵害時，個人維權往往成本較高。律師建議，如果條件成熟，最好是成立業(yè)委會，來維護小區(qū)業(yè)主共同的合法權益。

­　　周女士說，她所在的小區(qū)于2013年左右成立了業(yè)主委員會。針對小區(qū)廣告的收入，業(yè)委會與物業(yè)公司按照《物業(yè)管理費條例》中規(guī)定的比例進行分配。

­　　“有了業(yè)主委員會，每一年小區(qū)的所有收入，包括廣告收入我們都能及時掌握，也能更好地進行分配，把錢花在維護廣大業(yè)主權益的公共服務上，對物業(yè)公司而言，也起到了良好的監(jiān)督作用。”周女士說。

­　　但由于業(yè)主委員會的產生“相對麻煩”，且大多也不夠規(guī)范，導致許多小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同不予認可或根本不知情。

­　　此外，付建等人表示，隨著我國經濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但相關法律規(guī)定對于管理權限的劃分、違約責任的承擔等問題缺乏明確的規(guī)定，出現問題時相互推卸，造成業(yè)主與物業(yè)服務公司之間的糾紛不能得到很好的解決。

­　　業(yè)內人士表示，目前物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主大會聘請的服務全體業(yè)主的企業(yè)，很多人誤把物業(yè)公司當作管理者，其實物業(yè)公司就是服務于廣大業(yè)主的服務企業(yè)，全體業(yè)主要樹立一種觀念，不要把物業(yè)管理企業(yè)當成行政管理者。(記者 王君寶)