從去年8月開始，廈門市試行農(nóng)村房屋抵押融資試點工作，但截至今年4月，該市農(nóng)村農(nóng)房抵押融資成功才11例，其中海滄區(qū)東孚鎮(zhèn)10例，集美灌口鎮(zhèn)1例，其他兩個試點鎮(zhèn)街還未成功實施一例。

善意之困

　　海滄區(qū)東孚鎮(zhèn)，是廈門市農(nóng)村房屋申請抵押融資的試點，后柯村村民柯女士成為該鎮(zhèn)第一個吃“螃蟹”的人。

　　柯女士介紹，家里承包工程土方挖掘生意，資金壓力大。向民間借貸，利率高；向銀行申請貸款又沒有抵押物。只能采用保證方式，由第三人提供擔(dān)保，但貸款額度最多只有二三十萬元，期限也只有短短一年。這些年來，她擴(kuò)大生產(chǎn)屢屢囿于資金困局。

　　去年12月后，憑建于10年前、面積130多平方米的農(nóng)房，柯女士從廈門市農(nóng)商銀行鼎美支行獲貸75萬元，買了一臺挖掘機(jī)，3年后還清貸款，貸款利率比其他普通銀行要低。

　　這得益于廈門市去年8月推出的農(nóng)村房屋抵押融資試點工作，海滄東孚鎮(zhèn)是4個試點之一。目前，鼎美支行已實施3例農(nóng)房抵押融資，還有4例正在審批。

　　海滄區(qū)國土資源與房產(chǎn)管理局工作人員介紹，長期以來，農(nóng)村房屋受到《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法規(guī)的約束，不能抵押也不能轉(zhuǎn)讓。廈門這項試點工作，讓農(nóng)村房屋的“靜”資產(chǎn)“活”起來，增加了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的融資渠道。

　　自2013年12月13日受理第一件農(nóng)村房屋抵押備案申請以來，廈門市已辦理了4個建制村總計10件農(nóng)村房屋抵押備案，房屋產(chǎn)權(quán)抵押總面積為1793平方米，抵押物評估總價是991萬元，抵押借款總金額為495萬元，平均抵押率49.926%。

　　廈門農(nóng)商銀行東孚支行行長林坤森告訴記者，只要村民備齊廈門市農(nóng)村房屋所有權(quán)證和廈門市農(nóng)村集體土地使用證，并征得本村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，就可申請貸款。目前，10筆農(nóng)房抵押貸款金額多為30萬元至70萬元，最高一筆為100萬元，比普通貸款額度高、時間長，而且享受政策性利率優(yōu)惠。

　　然而，除東孚鎮(zhèn)，其他3個試點鎮(zhèn)街只有集美灌口鎮(zhèn)發(fā)放一筆100萬元“農(nóng)房寶”抵押貸款，其他兩個試點鎮(zhèn)街還未有成功案例。

三大瓶頸

　　據(jù)記者調(diào)查，農(nóng)村房屋抵押貸款要想走得更遠(yuǎn)，還需邁過“三重山”。

　　首先，農(nóng)村房屋登記確權(quán)障礙。據(jù)廈門市農(nóng)商銀行工作人員介紹，申請“農(nóng)房寶”抵押貸款遇到的主要問題是許多農(nóng)戶沒有農(nóng)村房屋所有權(quán)證和農(nóng)村集體土地使用證，而它們是申請貸款的先決條件之一。

　　從2003年開始，廈門啟動了農(nóng)村居民住宅及宅基地成片測繪與調(diào)查發(fā)證工作，同時建立精確的農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)籍信息系統(tǒng)。但是，由于農(nóng)村人口多、面積大、范圍廣，再加上農(nóng)民的建設(shè)習(xí)慣，宅基地形狀經(jīng)常與審批示意圖不一致。長期以來，政府在農(nóng)村用地建房的審批管理上欠賬太多，造成用地建房手續(xù)不完整，登記工作難度很大。因此，廈門許多農(nóng)房還沒有“兩證”。此外，根據(jù)《廈門市農(nóng)村房屋抵押備案管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村房屋超占超建的部分不予受理抵押備案，但是事實上超占超建的現(xiàn)象在農(nóng)村很普遍，因此需要對農(nóng)村的房屋進(jìn)行全面確權(quán)。

　　其次，銀行貸款面臨風(fēng)險。《辦法》規(guī)定，抵押農(nóng)村房屋的價值可由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可由抵押當(dāng)事人認(rèn)可的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估確定。

　　林坤森說，農(nóng)村房地產(chǎn)評估基本上以當(dāng)事人協(xié)商為主，銀行只能以估算價值為準(zhǔn)。而且，貸款人的收入情況，貸款期間房屋是否存在隨意租賃、改建、翻建等情況，銀行必須對此知根知底，規(guī)避貸款風(fēng)險。但是，農(nóng)村比城市難監(jiān)管，風(fēng)險更大。

　　讓所有銀行更擔(dān)心的是，金融機(jī)構(gòu)在受理農(nóng)房抵押貸款時面臨抵押物變現(xiàn)風(fēng)險，如抵押權(quán)人要以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得款項受償時，因農(nóng)村房屋所使用的土地為村集體所有，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買存在不能辦理產(chǎn)權(quán)的政策限制，且本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買也受一戶一宅的限制，抵押物變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓受到限制。

　　有鑒于此，廈門建立了農(nóng)村房屋抵押融資風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，由市、區(qū)財政共同出資設(shè)立農(nóng)村房屋抵押融資風(fēng)險補(bǔ)償專項資金，在農(nóng)村房屋抵押貸款無法履行債務(wù)的情形，按金融機(jī)構(gòu)抵押貸款在具體個案中本金最終損失的50%進(jìn)行補(bǔ)償。但是，這仍然不能完全消除銀行的擔(dān)憂，也將影響金融機(jī)構(gòu)的積極性。

　　最后，農(nóng)民若失房，居住問題如何解決？目前，廈門還未發(fā)現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押融資壞賬的先例，不過隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的增加，如果出現(xiàn)壞賬的情況，農(nóng)民的居住問題如何解決？這是農(nóng)房抵押貸款的最現(xiàn)實問題。

　　眾所周知，一戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地，如果農(nóng)戶失去農(nóng)房，將流離失所。由此，《辦法》特別點明，抵押人須清楚抵押貸款逾期違約的可能后果，并書面承諾設(shè)定的抵押的房屋在依法償債后有適當(dāng)?shù)木幼鏊也辉偕暾堈?。但是，要想根本解決這個問題，農(nóng)房抵押融資工作亟待同步推進(jìn)配套制度，建立健全農(nóng)村住房保障制度，妥善安置抵押失房農(nóng)民。(記者 趙錦飛 通訊員 王賀生)